Huurproblemen

[KJ86]

Indien er een dergelijk verschil is tussen de door de verhuurder opgemaakte pb en de vaststelling bij inwoning door de huurder? Welke conclusie denk je dat een rechter dan gaat trekken?

Het is een element in een verzameling van feiten die allemaal dezelfde richting uit wijzen.

De rechter gaat de gedetailleerde pb volgen die de huurder heeft opgesteld, maar TS (huurder) zou willen dat er bij discussie geen pb is, omdat ze niet volgens de correcte procedure bekomen is. Ik weet waarom TS dat zou willen!
Het feit dat de verhuurder, de procedure die de wet vooropstelt voor een PB op te maken niet gevolgd heeft, zal elke rechter ondergeschikt vinden aan het bewijs dat de huurder zelf levert!

[Vandebos]

Er is een intentie tot pb van beide partijen, niet minder maar ook niet meer.

Art 1730 par 1 en van dwingend recht stelt.

Art. 1730. <W 29-12-1983, art. 4> § 1. (De partijen zijn verplicht een omstandige plaatsbeschrijving op te stellen, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Deze plaatsbeschrijving wordt opgesteld ofwel tijdens de periode dat de ruimtes onbewoond zijn, ofwel tijdens de eerste maand van bewoning. Hij wordt gevoegd bij de geschreven huurovereenkomst in de zin van artikel 1bis van boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2 en zal eveneens onderworpen zijn aan de registratie.) <W 2007-04-25/38, art. 100, 010; Inwerkingtreding : 18-05-2007>

Indien dit document op de gestelde wijze binnen de gestelde periode is aangemaakt is het een plaatsbeschrijving conform art 1730 BW, indien het document in kwestie afwijkt van de opgelegde werkwijze is het juist dat, een document dat de basis kan vormen van, maar meer ook niet.

Zoals eerder al vermeld een feit in een collectie van feiten.

Juist zoals de warmwaterboiler, indien TS een onderhoud laat verrichten is het aangeraden dat ze de technicus laat vaststellen dat het defect niet ligt aan voormalig gebrek aan onderhoud. TS heeft trouwens het recht het bewijs van voormilg onderhoud op te vragen. Mocht blijken dat gebrekkig onderhoud of sleet aan de basis van het defect ligt kan ze de bijkomende kosten op hem verhalen. Of de verhuurder die nu verhaalt of niet op een vorige huurder die de overeenkomst niet heeft nageleefd is zijn probleem, niet het hare.

Als ik een woning verhuur aan € 1.000/maand dan is deze in orde, als ik een woning huur aan 1.000€/maand verwacht ik dat deze in orde is en dat er niet gezaagd moet worden over vastgestelde gebreken die bij intrede aanwezig zijn.

[Lori]

Geen EPC? 150 foto's om gebreken aan te duiden? Meer dan 6 weken na inhuizing nog geen pb? Een verhuurder die beweert dat pb niet kan opgemaakt worden voor plaatsing van een toestel?

En U vindt dat allemaal normaal? Maar vent toch, nog nooit van het gratis bijlagerecht gehoord bij registratie van een huurovereenkomst?

Is de overeenkomst al geregistreerd of niet?

Ja, zij zei me vorige week dat zij het huurcontract hebben geregistreerd in de eerste maand .Nochtans toen ik mijn plaatsbeschrijving aangetekend heb verstuurd ,heb ik gevraagd dat deze bij het huurcontract zou geregistreerd worden en dat kon nog perfect omdat dit binnen die twee maanden viel .Maar zelf heb ik dat nog niet ontvangen ,zij zouden mij dat deze week komen afgeven .

[Lori]

Laat ik het duidelijk stellen dat ik geen slechte bedoelingen heb en als ik iets stuk maak ,dan zal het ook door ons hersteld worden .
Maar als de verhuurder foto's maakt voor de plaatsbeschrijving ,die allemaal lijken alsof het een perfect plaatje is en geen schade kan op terug te vinden ,dan ben ik op mijn hoede .Ik vind het zeer verdacht zelfs en heb hem meteen terug gemailed dat ik niets kon terugzien van enige schade .

Nu mogen sommige vinden dat ik het te nauw neem ,wel voor €1000 mag het voor mij wel in orde zijn .
Enkele voorbeelden...
-Op de koelkast heb ik 3 weken moeten wachten ,zaken genoeg die dagelijks afleveren dus dat had korter gekunnen .Nu moet jij eens proberen een koelkast energiewaarde c nog aan te kopen ! Ik was van de veronderstelling dat de koelkast het gehele gat in de kast in de keuken zou passen maar neen ,het kleinste geval dat er kan zijn .1 dag werking en er is al ijsvorming achteraan .
-Gasfornuis : k heb weken moeten aandringen wat men met het gasfornuis ging doen .5 bekken fornuis waarvan maar 2 werkte en dan nog kon je die niet lager draaien omdat ze dan uitgingen . In totaal 3 maanden moeten wachten tot er een nieuwe geplaatst werd ...Ik kan perfect eentje kopen waarvan deze morgen afgeleverd wordt .
-Panne elektriciteit waardoor we 1 dag volledig zonder elektriciteit zaten ,zelf op zoek gegaan waaraan dit kon liggen ,uiteindelijk bij de ketel gekomen .Dus 2 dagen zonder verwarming tot electrieker hier is komen kijken ,draad naar de ketel zou kortsluiting veroorzaakt hebben .
-Panne gasketel : 2dagen zonder verwarming
-Woonde hier een week in als slot schuifdeur begaf waardoor wij niet meer de tuin inkonden tenzij langst de slapkaamer raam of rond het huis. Duurde ook ruim 2 maanden tot deze hersteld is ,tweedehands slot want nieuw was niet meer voorhanden .Nu nog vnd ik dat de werking van het schuifraam niet normaal gaat .Heb er twee weken geleden met beide handen in vastgezeten ,was in slot gevallen ...zeer gevaarlijk geval
-Bij eerste overnachting vastgesteld dat er spitsmuizen in de spouw/zolder zaten.Als je de isolatie op zolder optilt ,dan vind je niets anders dan keutels terug.
-Voegen badkamer zijn gecamoufleerd .Leken zeer proper wanneer we de bezichtiging hadden maar blijkt dat ze eerst geprobeerd hebben deze te overschilderen ,hetgeen niet lukte en dan maar een dunne pel voegsel erop gesmeerd waardoor het even duurde voor de schimmel welig naar boven kwam en waardoor door douche nu die dunne pel lost en de schimmel zichtbaar word.

[Lori]

En last but not least ...dak lekt op verschillende plaatsen maar de dakwerker kon niet vinden waar het lek vandaan komt en wacht op ons telefoontje zodat hij op zolder kan komen kijken .Naar zijn uitleg dient het dak volledig vernieuwd te worden .Dak is bedek met roofingshinhles zoals je ze op een tuinhuis vind ,dakplaten geen osb maar vezelplaat ,ook geen normale gebruik voor dakplaten .Zelfs nu boven de 50C° en als het regent ,verdampt het meteen ,ook al kan je het water tot hier beneden zien vallen ,boven is de plek meteen opgedroogd .Trouwens heeft het nog weini geregend waardoor we geen actie hebben kunnen ondernemen .
Dakwerker zou gezegd hebben tegen de eigenaars dat het dak vernieuwd dient te worden .Maar eigenaars vinden dit weer niet.
Ik moet trouwens blij zijn met wat ik betaald want volgens hen betaalde de vorige huurder 250€ meer .

[Lori]

Dan graag toch even uitleg over die EPC keuring/verslag .Wat kan een huurder hiermee ?Bedoel als je gaat kijken naar huurwoningen kan dat je indicatie geven van verbruik maar als je er al inwoont en nooit eentje hebt gezien ,heeft deze keuring dan nog enig doel ?

[Vandebos]

Indien de verhuurder niet kan aantonen dat er voor het te huur stellen van het pand een epc certificat werd opgemaakt kan de rechtbank hem veroordelen tot een boete met een maximum van € 2.500.

Wordt regelmatig uitgesproken.

[Lori]

Er is een intentie tot pb van beide partijen, niet minder maar ook niet meer.

Indien dit document op de gestelde wijze binnen de gestelde periode is aangemaakt is het een plaatsbeschrijving conform art 1730 BW, indien het document in kwestie afwijkt van de opgelegde werkwijze is het juist dat, een document dat de basis kan vormen van, maar meer ook niet.

De plaatsbeschrijving is wel degelijk door mij op de correcte tijd opgemaakt .
Maar lees bij art.1731 dat dit dient opgesteld te worden in aanwezigheid van huurder en verhuurder (hetgeen hier niet geval is ,heb hem het wel toegestuurd )en er staat duidelijk dat een plaatsbeschrijving opgemaakt door een party altijd in vraag gesteld kan worden door de andere party (dus niet gebeurt ).
Ik heb dit plaatsbeschrijving afgesloten met ook te vermelden indien later nog mankementen of schade opgemerkt zal worden dat dit via email vermeld zal worden .

Artikel 1731
Maar in alle gevallen, opdat een plaatsbeschrijving geldig
zou zijn, moet deze:
• tegensprekelijk opgesteld worden, d.w.z. in aanwezigheid
van huurder en verhuurder of hun vertegenwoordigers;
• gedateerd en ondertekend zijn door de huurder en
verhuurder persoonlijk (een plaatsbeschrijving opgesteld
door één van de partijen of door een deskundige
aangeduid door één van de partijen kan altijd in vraag
worden gesteld door de tegenpartij);


Is mijn plaatsbeschrijving nu geldig of niet want het is tot dit moment wel eenzijdig opgemaakt en ik heb nog steeds geen enkel exemplaar terug ontvangen !Toch ruim 1,5 maand later nadat het al in orde gemaakt moest worden.

[Lori]

Indien de verhuurder niet kan aantonen dat er voor het te huur stellen van het pand een epc certificat werd opgemaakt kan de rechtbank hem veroordelen tot een boete met een maximum van € 2.500.

Wordt regelmatig uitgesproken.

Maar wat heb ik daaraan ? Niets

Ik heb alleen schrik dat wanneer ik hier uit ga en ik zal hier zeker geen jaren wonen ,zal opdraaien voor de schade die de vorige huurder heeft gemaakt .Als ik online lees wat de gevolgen zijn als je geen plaatsbeschrijving opmaakt ,dan lees ik dit ;

De sanctie. Maakte je geen plaatsbeschrijving op, dan is dat in het voordeel van de huurder. Er bestaat dan namelijk een vermoeden in zijn voordeel dat hij het gehuurde goed kreeg in de toestand waarin het zich bevindt bij het einde van de huur.

Het vermoeden is weerlegbaar. Als verhuurder kan je dus het tegendeel aantonen, bv. met getuigen, met facturen waaruit blijkt dat je allerhande werken deed vooraleer de huurder in de woning ging enz. In de praktijk is het evenwel bijzonder moeilijk om zonder plaatsbeschrijving te bewijzen dat je huurder schade toebracht aan je huis of appartement.

Dus stelt het wel in voordeel van de huurder ,heb uiteindelijk nog de foto's die gedateerd zijn .
Anders nu nog een specialist ter zake raadplegen , kan dat ook nog wel want lees ook online wanneer een van de partijen niet akkoord gaan bij de plaatsbeschrijving ,ik ga dus niet akkoord met de zijne ,dan kan je via de vrederechter eentje afdwingen maar dan ook alleen in de eerste maand ...hier zijn we dus ook allang voorbij .
Vergeet ook niet dat ik hem heb gevraagd om hier ter plaatse die plaatsbeschrijving in april te overlopen en hier heeft hij ook niet op gereageerd .

[Lori]

De rechter gaat de gedetailleerde pb volgen die de huurder heeft opgesteld, maar TS (huurder) zou willen dat er bij discussie geen pb is, omdat ze niet volgens de correcte procedure bekomen is. Ik weet waarom TS dat zou willen!

Hoe kan jij nu weten wat ik wil bereiken !
Hetgeen ik wil bereiken is wanneer ik binnen enkele maanden vertrek niet dien op te draaien voor zaken die al versleten waren of beschadigd waren door de vorige bewoner .
Ik moest maar niet volgens de verhuurder elk ding gaan noteren op die plaatsbeschrijving want zo nauw nemen ze het niet (volgens hen dan he...zou jij zo reageren als je net een huurder hebt buitengezet die je badkamer helemaal ontmanteld heeft,dus waaraan verzaakt hij zo zijn rechten op die plaatsbeschrijving,misschien als de volgende huurder dom zal zijn ,hij er nog wat geld kan uittrekken !)...ja natuurlijk is zoiets ondenkbaar he ,niet ...want dan kwam ik zelfs met 150 foto's nog niet toe,terwijl hij amper 9 foto's indiende ,is dat niet raar !
Hier staat een alarminstallatie ,sensoren in elke kamer die dus blijkbaar door de vorige bewoner allemaal zijn afgeknipt en daardoor niet werken !Mijn intentie was deze niet te gebruiken en heb hem dat ook aangegeven. Heeft die verhuurder ons iets verteld toen van het feit dat dat niet meer werkte ? Neen ,hij vertelde ons mooi dat ik de betreffende firma kon contacteren als ik hun bewakingsdienst wensten.Zelfs al de bedrading en ken niets van elektriciteit af ,de bedrading die samenkomt in de garage is allemaal doorgeknipt .Zijn zaken die ik pas ontdekt heb ,2 maanden na tekenen contract met zoeken naar die electriciteitspannen ,dan pas zagen we dat alle bedrading doorgeknipt waren .
Bij bezichtiging van het huis zagen we achteraan de gevel dat deze nat stond en hebben de verhuurder hierop attent gemaakt .Hij zei ons dat het net dak hersteld was en zo gingen wij vanuit dat hij ook de waarheid sprak .Na tekenen van contract ,drie weken later krijg ik een email aan dat er een dakwerker zou komen om de dakgootlek ,die dus wel over die befaamde daklek ging waarop wij hem attent gemaakt hebben .Waarom staan liegen en daarna actie gaan ondernemen .Liegen ,ik heb er bijzonder een hekel aan aan diegene die dat doen ,hun geloofwaardigheid gaat er bij mij aan !Dus ik heb redenen om mij hier veilig te stellen want wil geen geld gaan uitgeven voor zaken waar ik niets mee te maken heb .
Trouwens wilde mijn man vorige week het raam openen ,in een van de slaapkamer die wij niet gebruiken en die klemde bovenaan waardoor de binnen zijde van het dubbelglas (eerste dubbelglas ,zeer dun glasparty )ervan barsten.De verzekering is door ons verwittigd en zal door ons ook bekostigd worden .Dus wij nemen onze verantwoordlijkheid op indien wij iets stukmaken .

[sloeberken]

Dan zal er maar een optie overblijven, naar de vrederechter gaan. Verhuurder mag niets verhuren dat niet beantwoord aan de wetgeving, en dit dient hij als eigenaar verhuurder te weten.

[KJ86]

Dat is een heel ander verhaal , als de pb summier is dan teken je die, een pb moet omslachtig zijn om schade te kunnen verhalen op de huurder. De verhuurder kiest daar zelf voor, als huurder moet je daar dan ook niet veel spel rond maken!
Je moet niet denken dat een verhuurder zijn pand tot in de puntjes kent.
Volgende keer als je iets huurt en de gebreken komen naar boven in de eerste maanden dan contacteer je de verhuurder met een opsomming van de gebreken en geef je hem een redelijke termijn om deze op te lossen. De termijnen die je opsomt voor de gebreken die al hersteld zijn, vind ik redelijk!
De verhuurder moet de toestellen vervangen door gelijkwaardige, dat wil dus zeggen niet beter of niet slechter. De punten waarop je de verhuurder hebt aangepikt, zijn toch allemaal hersteld. Ik snap niet waar die achterdochtigheid tegenover de verhuurder vandaan komt (een leugentje over een dakgoot en misschien was die wel hersteld maar gewoon niet correct) .

[mava105]

Tenzij ik erover gelezen heb, maar ik lees hier nergens dat je die verhuurder al een aangetekende brief hebt gezonden met een opsomming van de gebreken.

[Lori]

Neen ,ik heb nog geen aangetekend schrijven verstuurd behalve dan ons zelf opgemaakt plaatsbeschrijving .
Ik heb hem wel telkens via email elk gebrek gemeld van zogauw deze opduikte .
Ik zal tot einde deze afwachten op zijn bezoek .
Morgen komt er een technieker voor het warmwater toestel na te zien ,zal ook zijn mening afwachten .

[Lori]

Ik heb een kopie gevraagd van de laatste onderhoudsbeurt van de gasketel als ook het warmwatertoestel .Ik heb ook een kopie gevraagd van lediging van de beerput/septische put door de vorige bewoner ,kwestie om zijne shit niet te moeten opdraaien .
Ook heb ik een kopie gevraagd van het EPC verslag ,ben eens benieuwd wat die score zal zijn .