Rechten verhuurder bij noodzakelijke herstellingen: offertebezoeken

[TOA]

Sinds kort heb ben ik noodgedwongen en kortstondig verhuurder geworden sinds ik een huis heb aangekocht. Direct na de aankoop heb ik een aangetekend schrijven naar de huurder gestuurd met de opzeg (6 maanden) zodat ik er zo snel mogelijk zelf in kan wonen.

De huurder klaagt sinds een maand over de centrale verwarming: deze zou regelmatig uitvallen (zodat de temperatuur daalt tot zo'n 17°C) en de leidingen van het circuit maken een -naar eigen zeggen- irritant en zeer storend geluid. Dit werkt naar verluidt zeer op haar systeem, verergert haar migraine, etc etc. Zelf ben ik gaan zien en de druk daalt voortdurend tot een veel te laag niveau (0.1-0.4 bar) dus wellicht zit er ergens een verborgen lek in de toch wel oude leidingen (na bijvullen water stijgt de druk uiteraard terug). Vorige maand heb ik dan de verzekering aangesproken, en een lekdetectie-inspectie in die context bracht niets aan het licht: het rapport sprak van verborgen "zweetlekken" die de constante drukdalingen zouden verklaren, maar nergens echt een urgent en zichtbaar waterlek gevonden. Direct gevolgd door een bezoek van een chauffagist die ook de reden niet vond.

Bon, ik wil dit natuurlijk ook zo snel mogelijk verhelpen want ik ga er zelf in wonen. Nadat ze vorige week had gebeld op een weekavond, weeral klagend over de koude (17°C) ben ik direct met mijn schoonvader ter plaatse geweest, en niet echt iets abnormaal vastgesteld behalve de lage druk. Het was er warm. Twee dagen later terug telefoon, ditmaal 's ochtends. Ik heb speciaal die dag verlof genomen, en ben diezelfde namiddag nog terplekke geweest met een vakman; ook 's avonds een second opinion met een tweede vakman. Beiden stelden vast dat het warm was in de woning (>20°) en dat ze voorlopig niets anders konden doen dan de radiatoren ontluchten. Ik heb direct ook gevraagd of ze een offerte konden maken om het volledige leidingen netwerk te vervangen.

De komende dagen heb ik elke avond een bezoek met chauffagist gepland voor een offerte te laten maken. En daar knelt het schoentje: de huurder pikt dit niet langer en wenst dat het probleem ONMIDDELIJK verholpen wordt in plaats van nog meerdere offertebezoeken.

Nu kom ik tot de kern: wat zijn mijn rechten als verhuurder? staat er een wettelijke limiet op aantal offertes dat ik mag laten maken voor een groot en ernstig probleem? de werken zouden toch wel 2 tot 3 dagen duren, zijn redelijk arbeidsintensief, en er zullen dus grote prijsverschillen zitten tussen de aannemers. Is het dan mijn recht niet om even de tijd te nemen om een goede vakman te selecteren? Heeft ze het recht om mij de toegang tot de woning te ontzeggen als ik morgenavond met een vakman nog een offerte bezoek wens te doen?

Het probleem is bovendien ook niet onmiddelijk oplosbaar: na eerdere inspecties (oa van verzekeringexpert) werd duidelijk dat niemand echt de vinger op de wonde kon leggen en dat het probleem pas gegarandeerd kon opgelost worden door de ganse nest te vernieuwen.

En om het nog wat erger te maken heeft ze mij deze ochtend laten weten dat ze een schadevergoeding eist voor elke dag dat "deze situatie" (wat ze daarmee ook bedoelt) aanhoudt.

merci en alvast bedankt!!
TOA

[Franciscus]

Het was er warm genoeg vastgesteld door meerdere getuigen.
In het huis van moeder zelfde probleem - onze vaste loodgieter is drie maal ter plaatse geweest - lekfirma erbij - zowel loodgieter en man lekfirma zijn zelfs helemaal in de kruipruimte gekropen waar 'mogelijk' een lek was. Totaal geen element dat aangaf dat er een lek was - wel een in een afvoer.
Uiteindelijk heeft loodgieter een product in de leidingen aangebracht die de lek mogelijk kon dichten.
Probleem bleef - Dan is een nieuwe ketel geplaatst - geen verlies meer. Vermoedelijk moet er een haarscheurtje geweest zijn in de ketel.
Aan de nieuwe eigenaars hebben we gevraagd ons op de hoogte te houden. Ondertussen 2 jaar verder nog steeds niets gehoord.

Heel die procedure heeft meerdere maanden geduurd.
Nu indien er van tijd tot tijd water moet bijgestoken worden - best niet teveel tegelijk nu met het koude weder - en ontluchten is iets voor de huurder en niet voor de verhuurder.
Uiteraard hebben we geen offertes moeten aanvragen - loodgieter heeft ineens een nieuwe keten geplaatst - leidingen waren zelfs die in de kruipkelder 'lekvrij'... geen enkele meting door lekfirma was positief. Lekfirma betaald door brandverzekering.

[mava105]

Dacht ook al dat water bijvullen en ontluchten een taak was van de huurder in normale omstandigheden.
Hier zullen ze het waarschijnlijk iets meer moeten doen.
Welk is de tussentijd tussen die ontluchtingen? één dag of één week, of één maand? Had die huurder ook al geklaagd over hetzelfde probleem voordat jij aankocht en de opzeg hebt gegeven? Of pas na de opzeg?
Om 3 offertes te ontvangen moet je bijna zeker met 5 aannemers terplaatse gaan, gewoonlijk meer. En 3 offertes is een minimum om goed te kunnen beslissen.

[TOA]

Dacht ook al dat water bijvullen en ontluchten een taak was van de huurder in normale omstandigheden.
Hier zullen ze het waarschijnlijk iets meer moeten doen.
Welk is de tussentijd tussen die ontluchtingen? één dag of één week, of één maand? Had die huurder ook al geklaagd over hetzelfde probleem voordat jij aankocht en de opzeg hebt gegeven? Of pas na de opzeg?
Om 3 offertes te ontvangen moet je bijna zeker met 5 aannemers terplaatse gaan, gewoonlijk meer. En 3 offertes is een minimum om goed te kunnen beslissen.

Het ontluchten is pas voor de eerste maal gebeurd toen dat ik vorige vrijdag ter plaatse kwam met een vakman, die bedacht dat dit wel eens het probleem kon zijn. Echter 24u later was er weer zogezegd een probleem van dalende temperatuur.

De huurder en de verkoper hebben mij totaal niets gemeld van mogelijke problemen toen we het huis kochten (20/12/2017), noch toen dat ik de opzeg gegeven had (diezelfde dag nog). De problemen doken iets later op; en pas toen werd duidelijk dat frequente drukdaling van de CV een (van de zovele) verborgen gebrek(en) was waarvan wij niet op de hoogte waren. Dat op zich is al erg genoeg, maar als de huurder ons daarvoor nu ook nog afrekent omdat we het niet snel genoeg naar haar goesting oplossen.. toch wel straf. 't is een alleenstaande werkloze vrouw van pakweg 55-60 met allerlei medische kwalen, ook redelijk verzuurd,.. ik wil hier niemand in hokjes duwen of niet veralgemenen (da's nooit slim), maar om gewoon maar een beeld te schetsen.. Misschien is dit een vorm van sadistisch tijdverdrijf, huisbaas pesten (?).

Inderdaad ik vind ook dat je minstens 3 degelijke offertes moet hebben om over zulke kosten te kunnen beslissen, en dat zijn inderdaad zeker 5 offertebezoeken. Maar als ik hier de kans niet voor krijg.. kan ze mij dan iets verwijten dat de problemen niet snel genoeg opgelost worden? kan ze mij werkelijk een schadevergoeding per dag onopgeloste problemen aansmeren?

[mava105]

Daarvoor zal de huurder naar de VR moeten trekken.
Heb je de verkoper al aangetekend in gebreke gesteld voor het verborgen gebrek? Best doen.
Probeer ook van de huurder te weten te komen hoelang het probleem zich al voordoet. Heeft hij het ooit doorgegeven aan zijn verhuurder destijds?
Noteer zorgvuldig ieder bezoek aan het huis (datum en uur), zodat je later voor een eventuele VR uw uitleg kan geven.
Welk type ketel is het? Een wandketel HR of een oude stookolieketel met een brander. Zoals hier al gemeld is een barstje in de ketel een mogelijkheid. Is hij in gietijzer? Laat dat eens nakijken. Het product "potoe" is zeer degelijk. Heb het zelf ook al een paar maal gebruikt, maar werkt enkel voor zeer kleine lekjes, en dan voornamelijk aan koppelingen.

[TOA]

Daarvoor zal de huurder naar de VR moeten trekken.
Heb je de verkoper al aangetekend in gebreke gesteld voor het verborgen gebrek? Best doen.
Probeer ook van de huurder te weten te komen hoelang het probleem zich al voordoet. Heeft hij het ooit doorgegeven aan zijn verhuurder destijds?
Noteer zorgvuldig ieder bezoek aan het huis (datum en uur), zodat je later voor een eventuele VR uw uitleg kan geven.
Welk type ketel is het? Een wandketel HR of een oude stookolieketel met een brander. Zoals hier al gemeld is een barstje in de ketel een mogelijkheid. Is hij in gietijzer? Laat dat eens nakijken. Het product "potoe" is zeer degelijk. Heb het zelf ook al een paar maal gebruikt, maar werkt enkel voor zeer kleine lekjes, en dan voornamelijk aan koppelingen.

Ik heb van die huurder al zovele tegenstrijdige verklaringen mogen aanhoren, ik weet echt niet meer wat ik daarvan moet en kan geloven. Volgens haar had de vorige eigenaar op de CV een systeem laten installeren dat automatisch water bijvulde in het circuit vanaf het moment dat de druk te fel daalde. Totale bullshit bleek na inspectie door een chauffagist: je moet manueel twee kraantjes opendraaien daarvoor. Waarom zegt die zoiets? Tis dan ook nog een franstalige dus ik heb te weinig feeling met die taal om te kunnen uitmaken of die wartaal uitslaat of dat het effectief ergens op gebaseerd is.

Bedankt voor uw verdere tips.

Het is een ietwat oudere mazoutketel (jaar 2003) met een recent vervangen expansievat en circulatiepomp (Grundfos Alpha2); deze pomp valt volgens de huurder ook uit, wellicht heeft dat te maken met het wegvallen van de druk en verlagen van temperatuur. Ketel ziet er volledig droog uit aan onderkant.. Maar het probleem is dus dat we het niet weten: het kunnen miniscule lekjes zijn in oud leidingenwerk, in de drie resterende oude radiatoren, of inderdaad in de ketel; maar als ze ondetecteerbaar zijn, is het dus absoluut niet eenvoudig om een pasklare oplossing te voorzien. Mijn strategie is dus eerst het leidingenwerk + oude radiatoren vervangen, dat moet toch ooit gebeuren. En als het dan niet opgelost is, ketel aanpakken. Maarja ondertussen zit de huurder van haren tak te maken.

De vorige eigenaar is zeker in gebreke gebleven. Zo had ze bv. weet van een lek in het dak, dat ik op eigen kosten heb kunnen repareren toen dat er opnieuw water insijpelde 14 dagen na de verkoop. En de CV zal ook al wel een probleem geweest zijn bij de verkoop. Ik kan idd best aangetekende ingebrekestelling versturen, maar ik betwijfel ten zeerste dat die gewillig zal meewerken voor vredegerecht. En een advocaat betalen.. dat haal ik er nooit uit vrees ik.