Moeilijke vraag, waarop ik niet meteen een antwoord kan vinden
Situatie:
Door een erfenis en ruiling wordt ik deze maand volle eigenaar van een woning.
In de erfenis zaten 2 onroerende goederen waarvan ik bij 1 onroerend goed voor 50% volle eigenaar ben en voor 25% naakte eigenaar, over de andere 25% is mijn halfbroer naakte eigenaar en stiefmoeder heeft over die 2 x 25% naakte eigendom vruchtgebruik.
Van het 2de onroerend goed had ik 25% naakte eigendom, halbroer ook 25% en stiefmoeder vruchtgebruik over 2 x 25% en volle eigenaar over 50%.
Ondertussen werd er een ruiling gedaan en ben ik voor 100% volle eigenaar geworden van het 1ste onroerend goed in deze kwestie (akte van ruiling wordt binnenkort verleden).
Het onroerend goed waarvan ik dan 100% volle eigenaar ben wordt al meer dan 27j verhuurd aan de ouders van mijn stiefmoeder. Er werd indertijd door mijn vaders notaris een huurcontract opgemaakt van 3-6-9. Vorig jaar ging er een nieuwe periode van 3j in, en werd het contract dus automatisch verlengd.
Het is voor mijn zoeken vanop een afstand daar ik in het buitenland woon en het vaak moeilijk is om van de juiste diensten antwoorden te krijgen in mijn kwestie.
Nu komt mijn vraag:
Wat moet ik nu doen?
- Een volledig nieuw huurcontract maken, omdat ik tenslotte nu de nieuwe eigenaar ben, en mag ik dan eventueel de huur verhogen als blijkt dat deze enorm laag is zoals vermeld in het contract dat inging in augustus 1984 (1500 BFR in het huurcontract vermeld voor een zeer goed onderhouden woning van 135m2 met tuin)
- Te weten zien te komen hoeveel NU effectief de huur bedraagd en een aangetekend schrijven naar de huurder sturen met de vermelding van het nieuwe rekening nummer en het huurbedrag, indien ik geen nieuw huurcontract mag / moet opmaken.
(Vermits het hier om de ouders van mijn stiefmoeder gaat, ben ik er bijna zeker van dat zij geen huur betalen, of in de hand betalen en dat het dus moeilijk te achterhalen valt wat het juiste bedrag NU is.)
- Volgens de notaris zijn halfslachtig antwoord zou de ruiling afgehandeld worden als een verkoop van een onroerend goed. Werden hier dan ook de nodige attesten en certificaten (EPC, etc) voor opgemaakt? Of is het in dit geval niet nodig.
- Indien dit niet gebeurde, moet ik dan als nieuwe eigenaar deze certificaten (EPC, etc) dan alsnog aanvragen, of ik nu wel of niet een nieuw huurcontract moet opmaken?
Ik heb ook recht op 50% van de huur sinds begin 2011 tot aan het verleiden van de akte ivm de ruiling, daarna dus de volledige huur. Als ik aan de notaris (van stiefmoeder) vraag hoeveel de huur is, krijg ik hierop geen antwoord, mijn notaris krijgt blijkbaar ook geen antwoord op deze vraag.
In het nu bestaande huurcontract staat nergens iets vermeld van het wel dan niet aanpassen aan de index. Is het dan zo dat er automatisch een index aanpassing is op de huur? Het huurcontract heeft een zegel en werd geregistreerd na ondertekening.
Ik hoop dat er iemand is die mij in een goede richting kan sturen, en mij eventuele een te gebruiken antwoord kan verschaffen in deze kwestie
Alvast bedankt!
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
Franciscus
- Berichten: 39269
- Juridisch actief: Nee
al eens lezen
http://www.belgium.be/nl/huisvesting/huren_en_verhuren/" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.statbel.fgov.be/indicators/cpi/rent_nl.asp" onclick="window.open(this.href);return false;
http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.verhuurder.be/" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.belgium.be/nl/huisvesting/huren_en_verhuren/" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.statbel.fgov.be/indicators/cpi/rent_nl.asp" onclick="window.open(this.href);return false;
http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.verhuurder.be/" onclick="window.open(this.href);return false;
Blijkbaar beschikt u dus over een huurkontrakt dat 27 jaar geleden werd afgesloten.
Daar moet toch een begin huur instaan? De huur die u nu kunt vragen is die huur geïndexeerd over die periode van 27 jaar.
Daar moet toch een begin huur instaan? De huur die u nu kunt vragen is die huur geïndexeerd over die periode van 27 jaar.
Iedere wijze uil is ooit een uilskuiken geweest.
U dient geen nieuw huurcontract op te stellen.
Voor een contract van bepaalde duur van voor 28/02/1991 dient de huurindexering specifiek in het huurcontract vermeld te staan om ze te mogen toepassen. Een 3-6-9 is geen contract van bepaalde duur de indexering mag dus toegepast worden.
Concreet wil dit zeggen dat:
Toepassing wettelijke formule:
Nieuwe huurprijs (augustus 2011) = Basishuurprijs (augustus 1984) * GI [1988] juli 2011 / CPI [1988] juli 1984
Dit geeft in cijfers:
64,75 EUR = 37,18 EUR * 159,95 / 91,86 deze nieuwe huurprijs is geldig vanaf augustus 2011
Om deze huurprijs te verhogen zal de verhuurder ofwel met de huurders een onderling akkoord sluiten ofwel voor de vrederechter aantonen dat ten gevolge van nieuwe omstandigheden de huurprijs minstens 20% hoger ligt dan € 64.75. Van 1984 tot heden moet u toch een aantal redenen kunnen aanhalen. (Verhoging waarde regio door ontsluiting middels gewest en autosnelwegen, openbaar vervoer, nabijheid industriële of commerciële centra, vergelijking maken met huurprijs vergelijkbare panden in de buurt, gewijzigde familiale verbanden, hoge stijging van de waarde van het pand sinds 1984)
Normaliter maakt een dergelijk betoog weinig kans, hier heeft het echter door de reeds lange verhuurperiode en de extreem lage huurprijs wel degelijk een kans. Het is immers onmogelijk voor de verhuurder om alle veranderingen die de waarde van zijn pand beïnvloeden op die termijn te kennen en er in zijn initiële huurprijs rekening mee te houden.
Het meest eenvoudige zal een opzeg zijn op het einde van de volgende driejarige periode.
01/08/1984
31/07/1987
31/07/1990
31/07/1993
31/07/1996
31/07/1999
31/07/2002
31/07/2005
31/07/2008
31/07/2011
31/07/2014 Verhuurder dient bevestiging van niet verlenging van contract te betekenen voor 31/01/2014. Deze dient minstens zes maand voor het einde van de driejarige periode bij de huurder zijn aangekomen.
Persoonlijk zou ik voor hieraan te beginnen eens indien mogelijk overleggen met de schoonouders en trachten een oplossing te vinden die voor iedereen aanvaardbaar is.
Voor een contract van bepaalde duur van voor 28/02/1991 dient de huurindexering specifiek in het huurcontract vermeld te staan om ze te mogen toepassen. Een 3-6-9 is geen contract van bepaalde duur de indexering mag dus toegepast worden.
Concreet wil dit zeggen dat:
Toepassing wettelijke formule:
Nieuwe huurprijs (augustus 2011) = Basishuurprijs (augustus 1984) * GI [1988] juli 2011 / CPI [1988] juli 1984
Dit geeft in cijfers:
64,75 EUR = 37,18 EUR * 159,95 / 91,86 deze nieuwe huurprijs is geldig vanaf augustus 2011
Om deze huurprijs te verhogen zal de verhuurder ofwel met de huurders een onderling akkoord sluiten ofwel voor de vrederechter aantonen dat ten gevolge van nieuwe omstandigheden de huurprijs minstens 20% hoger ligt dan € 64.75. Van 1984 tot heden moet u toch een aantal redenen kunnen aanhalen. (Verhoging waarde regio door ontsluiting middels gewest en autosnelwegen, openbaar vervoer, nabijheid industriële of commerciële centra, vergelijking maken met huurprijs vergelijkbare panden in de buurt, gewijzigde familiale verbanden, hoge stijging van de waarde van het pand sinds 1984)
Normaliter maakt een dergelijk betoog weinig kans, hier heeft het echter door de reeds lange verhuurperiode en de extreem lage huurprijs wel degelijk een kans. Het is immers onmogelijk voor de verhuurder om alle veranderingen die de waarde van zijn pand beïnvloeden op die termijn te kennen en er in zijn initiële huurprijs rekening mee te houden.
Het meest eenvoudige zal een opzeg zijn op het einde van de volgende driejarige periode.
01/08/1984
31/07/1987
31/07/1990
31/07/1993
31/07/1996
31/07/1999
31/07/2002
31/07/2005
31/07/2008
31/07/2011
31/07/2014 Verhuurder dient bevestiging van niet verlenging van contract te betekenen voor 31/01/2014. Deze dient minstens zes maand voor het einde van de driejarige periode bij de huurder zijn aangekomen.
Persoonlijk zou ik voor hieraan te beginnen eens indien mogelijk overleggen met de schoonouders en trachten een oplossing te vinden die voor iedereen aanvaardbaar is.
Daar ik in het buitenland woon en niet zomaar over en weer kan voor een gesprek wil ik nl zoveel mogelijk info vergaren om een familielid (in België wonend) ermee op te zadelen, hij heeft de last van notaris etc aanvaard, maar ik wil hem niet voor niets zomaar op pad sturen. Vandaar mijn vragen.
@Franciscus bedankt voor de links
@ Vandebos bedankt voor deze uitleg. Ik denk dat ik hier wel al verder mee kom.
Om een gesprek met de stieffamilie aan te gaan ivm het verhogen naar een aanvaardbare huurprijs ligt heel erg gevoelig. Het is door toedoen van mijn stiefmoeder dat mijn vader indertijd heeft ingestemd met zo een lage huurprijs voor zijn nieuwe schoonouders (huis is van mijn in ’79 overleden moeder en eind 2010 overleden vader). Ik vrees dus dat een gesprek niets zal uithalen, behalve nog meer ergernissen dan er nu al zijn.
Voor nu is het de bedoeling dat ik voorlopig met de huuropbrengst op zijn minst alle lasten en onkosten kan betalen van dat pand. Vandaar het gedacht over een eventuele verhoging.
Het huis gaat te koop gesteld worden. Nu heb ik vooral schrik dat door zo een lage huurprijs de verkoop heel moeilijk zou kunnen gaan verlopen. Als ik me niet vergist neemt een nieuwe eigenaar het huurcontract over en moet deze nadien zelf een opzeg geven aan de huurder? Ik heb geen idee of dit ook 6mnd zijn en of de regel van opzeg x mnd voor einde 3j ook voor een nieuwe eigenaar gelden. Ik kan me voorstellen dat een eventuele nieuwe eigenaar niet echt te springen staat om een pand met een (voorlopige) huuropbrengst van €64,75 aan te schaffen, ik zou dat in elk geval niet zijn.
Als het voor een eventuele nieuwe eigenaar veel makkelijker gaat om op te zeggen, of te verhogen, is het mss beter om alles te laten.
Het grootste probleem is eigenlijk; hoe lang zal het huis te koop staan, ik heb zelf niet zo een reaal inkomen om 2 huizen te onderhouden. Dit huis is voor mij dus een zware last, zeker met die ontoereikende huur. Hoelang duurt zo'n procedure bij de vrederechter en kan ikzelf nog voor verrassingen komen te staan tijdens zo een procedure, bv huurder beweerd dat er kakkerlakken in de tuin zitten (niet dat dit zo is, is maar een voorbeeld)
Klopt het dat een eventuele nieuwe eigenaar aan de zelfde voorwaarden moet opzeggen, verhogen van huur etc. als ik?
Hier zal dus het één en ander van afhangen of ik nu de stappen al zou gaan ondernemen om de huur te kunnen verhogen om dan zo een verkoop eventueel aantrekkelijker te maken. Moest ik bv zeker zijn dat het huis binnen de 3mnd verkocht zou zijn, zou ik hier zelfs allemaal niet aan denken, maar ik heb natuurlijk geen glazen bol
@Franciscus bedankt voor de links
@ Vandebos bedankt voor deze uitleg. Ik denk dat ik hier wel al verder mee kom.
Om een gesprek met de stieffamilie aan te gaan ivm het verhogen naar een aanvaardbare huurprijs ligt heel erg gevoelig. Het is door toedoen van mijn stiefmoeder dat mijn vader indertijd heeft ingestemd met zo een lage huurprijs voor zijn nieuwe schoonouders (huis is van mijn in ’79 overleden moeder en eind 2010 overleden vader). Ik vrees dus dat een gesprek niets zal uithalen, behalve nog meer ergernissen dan er nu al zijn.
Voor nu is het de bedoeling dat ik voorlopig met de huuropbrengst op zijn minst alle lasten en onkosten kan betalen van dat pand. Vandaar het gedacht over een eventuele verhoging.
Het huis gaat te koop gesteld worden. Nu heb ik vooral schrik dat door zo een lage huurprijs de verkoop heel moeilijk zou kunnen gaan verlopen. Als ik me niet vergist neemt een nieuwe eigenaar het huurcontract over en moet deze nadien zelf een opzeg geven aan de huurder? Ik heb geen idee of dit ook 6mnd zijn en of de regel van opzeg x mnd voor einde 3j ook voor een nieuwe eigenaar gelden. Ik kan me voorstellen dat een eventuele nieuwe eigenaar niet echt te springen staat om een pand met een (voorlopige) huuropbrengst van €64,75 aan te schaffen, ik zou dat in elk geval niet zijn.
Als het voor een eventuele nieuwe eigenaar veel makkelijker gaat om op te zeggen, of te verhogen, is het mss beter om alles te laten.
Het grootste probleem is eigenlijk; hoe lang zal het huis te koop staan, ik heb zelf niet zo een reaal inkomen om 2 huizen te onderhouden. Dit huis is voor mij dus een zware last, zeker met die ontoereikende huur. Hoelang duurt zo'n procedure bij de vrederechter en kan ikzelf nog voor verrassingen komen te staan tijdens zo een procedure, bv huurder beweerd dat er kakkerlakken in de tuin zitten (niet dat dit zo is, is maar een voorbeeld)
Klopt het dat een eventuele nieuwe eigenaar aan de zelfde voorwaarden moet opzeggen, verhogen van huur etc. als ik?
Hier zal dus het één en ander van afhangen of ik nu de stappen al zou gaan ondernemen om de huur te kunnen verhogen om dan zo een verkoop eventueel aantrekkelijker te maken. Moest ik bv zeker zijn dat het huis binnen de 3mnd verkocht zou zijn, zou ik hier zelfs allemaal niet aan denken, maar ik heb natuurlijk geen glazen bol
Klopt het dat een eventuele nieuwe eigenaar aan de zelfde voorwaarden moet opzeggen, verhogen van huur etc. als ik?
Neen.
Wanneer de nieuwe eigenaar er zelf gaat wonen kan hij het contract met de bestaande huurders makkelijker opzeggen.
Ik denk dat ze een opzeg van 6 maanden krijgen dan.
Een alternatief zou zijn om het huis te verkopen aan de huidige bewoners. Dan moet je alleen maar overeenkomen wat de prijs betreft.
Neen.
Wanneer de nieuwe eigenaar er zelf gaat wonen kan hij het contract met de bestaande huurders makkelijker opzeggen.
Ik denk dat ze een opzeg van 6 maanden krijgen dan.
Een alternatief zou zijn om het huis te verkopen aan de huidige bewoners. Dan moet je alleen maar overeenkomen wat de prijs betreft.
Indien het huurcontract niet werd geregistreerd zal de opzeg voor eigen bewoning voor een nieuwe eigenaar 3 maand zijn indien hij de opzeg binnen de drie maand na verlijden van de akte uitvoert. Later dan drie maand na het verlijden van de akte dient hij tevens 6 maand te respecteren. Opzeg voor andere redenen kan enkel op het einde van een driejarige periode.
Indien het huurcontract werd geregistreerd zal de opzeg voor eigen bewoning voor een nieuwe eigenaar 6 maand zijn ongeacht wanneer hij de opzeg uitvoert. Opzeg voor andere redenen kan enkel op het einde van een driejarige periode.
Indien het huurcontract werd geregistreerd zal de opzeg voor eigen bewoning voor een nieuwe eigenaar 6 maand zijn ongeacht wanneer hij de opzeg uitvoert. Opzeg voor andere redenen kan enkel op het einde van een driejarige periode.
Nogmnaals bedankt voor de verduidelijking
Contract werd indertijd geregistreerd, dus,... , niet zo interessant voor een eventuele nieuwe eigenaar,... , dat zou ikzelf ook niet de meest interessante aankoop vinden, en ik zou van een eventuele aankoop dan toch ook afzien
Mss dan toch beter de weg nemen om de huur trachten te verhogen,... , dat is dan volgens mij voor iedereen beter,..
Contract werd indertijd geregistreerd, dus,... , niet zo interessant voor een eventuele nieuwe eigenaar,... , dat zou ikzelf ook niet de meest interessante aankoop vinden, en ik zou van een eventuele aankoop dan toch ook afzien
Mss dan toch beter de weg nemen om de huur trachten te verhogen,... , dat is dan volgens mij voor iedereen beter,..
Hangt ervan af.
a. Het ene sluit het andere niet uit, je kan beide wegen bewandelen.
b. Die 6maanden zullen door de nieuwe eigenaar wel ingecalculeerd worden. Een beetje tijd om de zaken te plannen hoeft niet onoverkomelijk te zijn.
Je kan altijd zien welke prijs je kan krijgen, en in functie daarvan beslissen.
c. De huurster is 90 jaar. Ze zal er wellicht niet eeuwig blijven wonen...
a. Het ene sluit het andere niet uit, je kan beide wegen bewandelen.
b. Die 6maanden zullen door de nieuwe eigenaar wel ingecalculeerd worden. Een beetje tijd om de zaken te plannen hoeft niet onoverkomelijk te zijn.
Je kan altijd zien welke prijs je kan krijgen, en in functie daarvan beslissen.
c. De huurster is 90 jaar. Ze zal er wellicht niet eeuwig blijven wonen...
Bij een geding voor verhoging huur ook aanhalen dat het huidige contract buiten uw wil om werd gesloten in een ver verleden, doch dat u nu na het overlijden van de originele verhuurder wordt geconfronteerd met vaste kosten aan het pand die de symbolische huur in veelvoud overstijgen en bovendien de verkoop van het pand moelijk tot onmogelijk maken.
De kans bestaat dat de vrederechter uw mandataris zal verplichten een advocaat in de arm te nemen.
De kans bestaat dat de vrederechter uw mandataris zal verplichten een advocaat in de arm te nemen.
neen, een dergelijke mogelijke opzeg is enkel voorzien tijdens de duurtijd van het 3-6-9 contract, niet voor de stilzwijgend verlengde driejarige periodes erna. Zelfs dan voorziet de woninghuurwet dat de opgave zonder reden enkel kan gebeuren mits een opzeg van minstens zes maanden voor het einde van de lopende driejarige periode.
art3§4 als ik me niet vergis.
art3§4 als ik me niet vergis.
Er werd langs de andere kant geen eerlijk spel gespeeld vorig jaar en elk document dat ik aan vaders notaris opvroeg liet weken op zich wachten. Als ik had geweten dat het om zulks huurcontract ging en het huurcontract had gekregen toen ik ernaar vroeg had ik vorig jaar nog net op tijd kunnen opzeggen en een hoop problemen kunnen vermijden. Door toedoen van mijn stiefmoeder werd mij dit door de notaris per mail 6 weken voor de aanvang van de volgende 3jaar toegestuurd. Nu zitten we ermee dat 6mnd geleden de nieuwe 3 jaar in zijn gegaan en met de nodige kopzorgen. Misschien zijn die kopzorgen wel nergens voor nodig, maar ik weet graag waar ik voor sta of kan komen te staan.
Ik weet niet welke invloed mijn handtekening gaat hebben op dat huurcontract. Ik werd indertijd (net meerderjarig) door mijn stiefmoeder gedwongen om mee te tekenen samen met mijn vader. Alhoewel mijn vader voor 50% volle eigenaar was, ik voor 50% naakte eigenaar en mijn vader over mijn naakte eigendom volledig vruchtgebruik had en ik er niets over te zeggen had wat er gebeurde met het huis. Ik heb in al de jaren voor het overlijden van mijn vader trouwens nooit enig huurgeld ontvangen voor het verhuurde huis. Ik heb ook nooit een kopij gekregen van het huurcontract na ondertekening, ook niet na herhaaldelijk te vragen.
Ik weet wel, toen mss heel dom geweest, maar als je gedwongen wordt, en zo jong bent en geen snars snapt van zulke huurcontracten, niet weet waar vragen of zoeken, tja,... , nu zit ik met de gebakken peren,...
Ik weet niet welke invloed mijn handtekening gaat hebben op dat huurcontract. Ik werd indertijd (net meerderjarig) door mijn stiefmoeder gedwongen om mee te tekenen samen met mijn vader. Alhoewel mijn vader voor 50% volle eigenaar was, ik voor 50% naakte eigenaar en mijn vader over mijn naakte eigendom volledig vruchtgebruik had en ik er niets over te zeggen had wat er gebeurde met het huis. Ik heb in al de jaren voor het overlijden van mijn vader trouwens nooit enig huurgeld ontvangen voor het verhuurde huis. Ik heb ook nooit een kopij gekregen van het huurcontract na ondertekening, ook niet na herhaaldelijk te vragen.
Ik weet wel, toen mss heel dom geweest, maar als je gedwongen wordt, en zo jong bent en geen snars snapt van zulke huurcontracten, niet weet waar vragen of zoeken, tja,... , nu zit ik met de gebakken peren,...
Kan een nieuwe eigenaar bijvoorbeeld bij het ondertekenen van een voorlopige verkoopovereenkomst ook al de huur opzeggen? Of kan dit enkel na het tekenen van de uiteindelijke verkoopakte?
Ik denk dan aan bv iemand die een hypotheek moet afsluiten voor die aankoop.
Deze persoon moet dan zijn hypotheek beginnen aflossen + nog minstens 6mnd wachten tot de huurder eruit gaat + ondertussen ook huur betalen voor de woonst waar hij in die tussentijd zelf woont.
Ik denk dan aan bv iemand die een hypotheek moet afsluiten voor die aankoop.
Deze persoon moet dan zijn hypotheek beginnen aflossen + nog minstens 6mnd wachten tot de huurder eruit gaat + ondertussen ook huur betalen voor de woonst waar hij in die tussentijd zelf woont.