Nalatigheid door huurder

[AUDAX]

Ik had jullie graag het volgende geval voorgelegd:

Op 01/10/2013 heb ik een huis verhuurd voor 1 jaar aan een koppel met 4 kinderen. Ondertussen heb ik al verscheidene malen geprobeerd met hen contact op te nemen maar steeds geen reactie. Twee weken geleden nog een aangetekend schrijven gestuurd maar weerom nul reactie. Vandaag ben ik dan ongerust ter plaatse geweest en heeft zij mij binnengelaten en met haar de problemen besproken:

1) In het contract staat dat indien de huur niet betaald is voor de 5de van iedere maand deze met 10% (82.5euro) verhoogd wordt wegens veroorzaakte administratiekost (schadebeding) Er werd steeds pas na de 10de betaald. Zij vroeg mij of ze niet de 10de kon betalen omdat haar man (kostwinner) pas de 9de betaald wordt. Moet ik hier op ingaan en
kan het schadebeding niet toegepast worden op iedere laattijdige betaling??

2) Er moet nog altijd 800 euro van de huurwaarborg gestort worden. (huur 5 maanden bezig)

3) Ik moet haar in de toekomst kunnen bereiken.

4) Bij nazicht van de woning lag deze er zeer rommelig(Zie foto's) bij ondanks de clausule in het huurcontract dat "het woonhuis er steeds netjes moet bijliggen, regelmatig te kuisen en alles netjes moet inrichten. Indien deze verpichting niet voldoende wordt nageleefd is het de verhuurder toegestaan de nodige maatregelen te nemen op kosten van de huurder Hoe kan ik dit recht afdwingen?

5) Het ergste moet nog komen: bij nazicht is er een serieus vochtprobleem in de woning(zie foto's). De muur over de volledige breedte (langs één kant) is aangetast door vocht en serieus. Er staat echt schimmel op de muren. In de drie jaren dat ik de woning bezit heb ik daar nooit last van gehad en er was ook geen sprake van toen zij in het huis gingen (staat niets van in de plaats beschrijving) Dit was echt niet van enkele dagen of zelfs weken. Dit moet al maanden zo bezig zijn toen ze er in woonden en zij heeft daar niets aangedaan en mij zelfs niet ingelicht en ik kon haar niet bereiken. Ik was serieus kwaad en heb geeist dat dit zo snel mogelijk opgelost wordt 2slaapkamers en WC zijn aangetast en niet meer bruikbaar. Alle ramen waren dicht en geen verluchting of verwarming. Zij ging haar verzekering contacteren...

Ik heb het ondertussen wel wat gehad met huurders, het is altijd wat en neem haar serieus kwalijk dat ze dit ernstig vochtprobleem zo lang heeft laten aanslepen.

Hoe kan ik het best reageren?

De foto's http://ge.tt/3W93ImI1?

[Vandebos]

1) Kans dat een dergelijk schadebeding (120% op jaarbasis) overeind blijft in de rechtbank wanneer de gerechtelijk interest op jaarbasis geen 4% bedraagt is ongeveer even groot als de zon supernova te zien gaan in de komende 5 uur. Als teken van goede wil ingaan op op dit verzoek is het beste. Ikzelf maak er altijd een zaak van bij het aangaan van een verhuur te weten wanneer de huurders betaald worden. (het is immers psychologisch makkelijker te betalen wanneer er 'vers' geld op de rekening staat.)

2) erop aandringen (aangetekend) dat ze deze achterstal inlopen à rato van € 150/maand vanaf 10/02/2014 met een laatste schijf van € 50 op 10/07/2014.

3) U heeft haar adres, op meer heeft u als huurder geen recht. Bij gebrek aan respons hun een paar keer via het vredegerecht of advocaat uitnodigen kan wonderen doen.

4) kan u niets aan doen, het beding in kwestie kan en zal beschouwd worden als een inbreuk op de privacy en aldus nietig verklaard worden. Zolang de huurder op het einde van de huur het pand in dezelfde staat teruggeeft als ie het gehuurd heeft is er weinig of niets tegen te doen. Enige uitzondering hierop is eventueel tuin onderhoud aangezien dit een impact heeft op de omwonenden.

5) Hiervoor dient u haar in gebreke te stellen en zelf uw verzekering in te lichten. Indien het gaat om vocht en schimmel door condensatie en/of gebrek aan verluchting zal u de schade op haar of haar verzekering dienen te verhalen.

[bambipower]

als ik de foto's bekijk, gok ik bij de schimmel op een opstijgend vocht probleem... wat natuurlijk in combinatie met 'slecht' verluchten, uitloopt op zware schimmel vorming. Op de foto's zie je duidelijk dat de schimmels zich voornamelijk vormen boven de vloer (typisch opstijgend vocht).

Persoonlijk vind ik het not-done om de 'rommel' van je huurders online te posten (respect voor hun privacy). Zowel huurder als verhuurder moeten zich gedragen.

[sloeberken]

Zeer voorzichtig omspringen met de privacy dit word ook in de huurwet uitgebreid beschreven. U clausule 1 is totaal nietig in het huurcontract, is enkel de vrederechter die schadevergoedingen kan opleggen.
§.1 De levering en het onderhoud in goede staat – de vrijwaringsplicht voor verborgen
gebreken

4. De kwaliteit van het gehuurde goed wordt in het gemeen huurrecht gegarandeerd door
de artikelen 1719, 1720 en 1721 B.W.8
.

Op grond hiervan is de verhuurder verplicht om:
• het verhuurde goed aan de huurder te leveren in goede staat van onderhoud;
• het goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik
waartoe het verhuurd is, m.a.w. alle nodige onderhoudsherstellingen verrichten;
• het rustig genot van het verhuurde goed te vrijwaren, hetgeen o.m. de
vrijwaringsplicht impliceert voor eventuele verborgen gebreken.

De drie verhuurdersverplichtingen zijn alle uiting van het principe dat de verhuurder het
volledig en rustig huurgenot aan de huurder moet garanderen9
. Het betreft nagenoeg dezelfde
verplichtingen die de verhuurder reeds onder het Romeins recht had10.

[Vandebos]

Dat eerste klopt niet. Een verhuurder kan in een contract (want dat is een huurovereenkomst uiteindelijk) wel degelijk boetes vastleggen die al dan niet via het vredegerecht inbaar zijn.

Er moet echter met een aantal basisregels uit het contractrecht rekening gehouden worden:

- het redelijkheidsprincipe: iedere boete dient in verhouding tot de overtreding te staan. Een JKP van 120% voor laattijdig betaalde huur is NIET redelijk.
- het wederkerigheidsprincipe: voor opgelegde verplichtingen en boetes naar de huurder dient men tevens de verplichtingen en sancties verhuurder vast te leggen.

Wat je met de rest van de post wilt aanhalen is me volslagen onduidelijk.

[mava105]

Gaat het hier om een huis of appartement?
Zit de schimmel alleen op het gelijkvloers of in het hele huis?
Schimmel door gebrek aan verluchting zit gewoonlijk ter hoogte van de zoldering en in de hoeken.
Schimmel aan de vloer kan wijzen op optrekkend vocht.
NOOIT sleutels afgeven voor volledige HWB en eerste maand huur voldaan is

[AUDAX]

Het verwonderd mij toch steeds wat een zwakke positie je hebt als verhuurder en hoe pro huurder de wetgever en vredegerechten wel zijn...

1) Dit betekent dat een huurder vrij is om te betalen wanneer hij wil en je daar zelf geen enkele sanctie aan kan koppelen. Het staat toch vrij om de partijen zelf sancties te voorzien in het contract. Ik maak daar geen misbruik van want er is 5X nooit tijdig betaald en heb verschillende brieven gestuurd maar nooit reactie gehad! Sta je daar voor lul...

3) Ik denk dat het toch maar van elementaire beleefdheid getuigt als je in een huur-verhuur relatie zit en je stuurt brieven of telefoons dat ze daar ten gepaste tijde op kunnen reageren

4)Een huurder moet zich als goede huisvader zorg dragen voor het pand, zeker wanneer partijen daar voorafgaand duidelijke contractuele afspraken over maken.

5) Het is voor mij onbegrijpelijk dat zij dit vochtorobleem verder heeft laten gaan (+2maand) en pas reageert als ik er pers ben gaan kijken. Dit geeft voor mij een vertrouwensprobleem naar de toekomst toe.

@Bambipower Als U 220.000euro investeert in een woning en daarbij zelf nog veel werk verricht hebt en je ziet dergelijke rommel, ben je echt niet gelukkig !!

De wetgever en vredegerechten moeten vooral zo verder doen met de huurder te bevoorrechten en er gaat binnenkort niemand nog een degelijke woning willen verhuren. Als je dit ziet ben je beter met kroten te verhuren want er tijd, moeite en vooral geld in steken heeft echt geen zin als ze het zo afleven.

Ik wil niemand zijn privacy schenden (geen namen of adres) maar de verhuurder heeft ook de plicht om er als een goed huisvader zorg voor te dragen. Als dit de aanvaarbare norm wordt voor verhuren gaat geen enkele redelijke persoon nog zijn degelijke woning te huur zetten. Blijven de kroten over...

Bedankt voor reacties

[sloeberken]

De huurwet is even streng voor huurders en verhuurders. Geen enkele wet is voor iedereen perfect maar is van groot belang als je huurt of verhuurt de grote richtlijnen van de huurwet te kennen. Verhuren is net zo een risico dan aandelen. Voor je aan iemand verhuurd de nodige inlichtingen vergaren, het blijft altijd een risico inhouden.

De huurwet 2013: http://justitie.belgium.be/nl/binaries/ ... 138431.pdf" onclick="window.open(this.href);return false;

[Vandebos]

Het verwonderd mij toch steeds wat een zwakke positie je hebt als verhuurder en hoe pro huurder de wetgever en vredegerechten wel zijn...

1) Dit betekent dat een huurder vrij is om te betalen wanneer hij wil en je daar zelf geen enkele sanctie aan kan koppelen. Het staat toch vrij om de partijen zelf sancties te voorzien in het contract. Ik maak daar geen misbruik van want er is 5X nooit tijdig betaald en heb verschillende brieven gestuurd maar nooit reactie gehad! Sta je daar voor lul...

3) Ik denk dat het toch maar van elementaire beleefdheid getuigt als je in een huur-verhuur relatie zit en je stuurt brieven of telefoons dat ze daar ten gepaste tijde op kunnen reageren

4)Een huurder moet zich als goede huisvader zorg dragen voor het pand, zeker wanneer partijen daar voorafgaand duidelijke contractuele afspraken over maken.

5) Het is voor mij onbegrijpelijk dat zij dit vochtorobleem verder heeft laten gaan (+2maand) en pas reageert als ik er pers ben gaan kijken. Dit geeft voor mij een vertrouwensprobleem naar de toekomst toe.

@Bambipower Als U 220.000euro investeert in een woning en daarbij zelf nog veel werk verricht hebt en je ziet dergelijke rommel, ben je echt niet gelukkig !!

De wetgever en vredegerechten moeten vooral zo verder doen met de huurder te bevoorrechten en er gaat binnenkort niemand nog een degelijke woning willen verhuren. Als je dit ziet ben je beter met kroten te verhuren want er tijd, moeite en vooral geld in steken heeft echt geen zin als ze het zo afleven.

Ik wil niemand zijn privacy schenden (geen namen of adres) maar de verhuurder heeft ook de plicht om er als een goed huisvader zorg voor te dragen. Als dit de aanvaarbare norm wordt voor verhuren gaat geen enkele redelijke persoon nog zijn degelijke woning te huur zetten. Blijven de kroten over...

Bedankt voor reacties

De Woninghuurwet beschermt inderdaad de huurder beter dan de verhuurder, dit was een reactie op de vorige huurwetgeving waar het tegenovergestelde het geval was. Hoe je het ook draait of keert, naargelang de sociale context in de maatschappij zal altijd de ene partij over de andere bevoordeeld worden in de ogen van de andere...

1) Neen, dit wil zeggen enkel zeggen dat je redelijk dient te blijven in je boeteclausules als je de wens koestert ze bij een eventueel geding bevestigd te zien.

3) Daar geef ik 100% gelijk. Aanpakken door de gegevens in kwestie systematisch op te nemen in het huurcontract is de enige min of meer "afdwingbare" oplossing.

4) Zolang de rommeligheid van de huurder geen schade aan het pand of risico's voor de volksgezondheid veroorzaakt heeft u geen verhaal. De heilige koe privacy is in gewapend beton in de grondwet vervat en een miezerige clausule in een huurcontract zal hier niet tegen op kunnen tornen.

5) Ik kan u enkel maar gelijk geven.

Het aantal panden dat nog privatief verhuurd wordt neemt systematisch af. Dat zorgt voor de nodige druk op de privémarkt en wordt deels opgevangen door professionele immomaatschappijen. Vroeg of laat zal de bevoegde minister wel beseffen dat dat ze momenteel vrijwillig loondienst verricht voor bepaalde bedrijven die standaard over de nodige juridische afdelingen beschikken om huurders uit te buiten en de gevolgen die haar huidig beleid heeft zich over verscheidene decennia zal uitstrekken. Maar tegen dan zal deze reeds lang een andere functie bekleden die algehele amnesie veroorzaakt...
Het perverse gevolg is dat men momenteel in België, een land waar 73% van de bewoners in een eigen woning woont, een beleid voert waarbij de eigen woning wettelijk minder goed in orde dient te zijn dan de privatief verhuurde woningen, waar het financieel interessanter wordt te huren dan zelf te kopen en waar de sociale woningdiensten, die juist de meest zwakken dienen te helpen, zijn vrijgesteld van de maatregelen die alle andere verhuurders moeten volgen. Wat als bijkomend pervers gevolg heeft dat de meest zwakke huurders... nog steeds volledig in de kou staan...

[Franciscus]

En die laatste opmerking is volgens mij zelfs letterlijk te nemen.

[AUDAX]

Nog even reageren:

1)schadebeding 10%: Als er reeds 4* laattijdig betaald werd en hen hierop schriftelijk gewezen is maar geen enkele reactie ontvangen, dan is het toch redelijk dat men tot actie overgaat en hen een extra 82.5euro laat betalen.
Dit kan perfekt vermeden worden indien ze voor de 5de betalen (er is een contractueel akkoord) Wat voor zin heeft het dan nog om (contractuele) afspraken te maken. Ik had eens een parkeerboete van 25 euro laten liggen,3 maanden later een rappel gehad van 40 euro. Braafjes betaald Als je dit in percenten zou uitdrukken komt men ook uit op woeker...

3) Huurders hebben mij hun nieuw Tel. nummer gegeven. Vandaag weer 2* gebeld. Geen antwoord. Dit is met de voeten spelen...

4) Ik heb kandidaat kopers die bezichtigingen zouden willen. Dit kan nu niet plaatsvinden. Wanneer je met kandidaat kopers komt kijken mag je toch vragen dat het huis er netjes bijligt (zeker wanneer dit ook contractueel bepaald is) Men zou zo expres alle rommel kunnen laten liggen om de mensen af te schrikken en ik blijf ik met het huis zitten. Contractspartijen moeten zich loyaal gedragen.

5) Ik heb mijn verzekering gecontacteerd en gaan een lekdetectiefirma sturen. Hopelijk kan ik dan hen bereiken. Het is een woonhuis Geen appartement

Veruit de beste oplossing zou zijn dat ik het pand kan verkopen Dan mag de eigenaar zoveel rommel maken als men wil. Maar in iemand anders zijn huis moet men zich wel wat gedragen.

PS Als ik het huis niet kan verkopen owv hun rommel en nalatigheid (schimmel) kan ik hun dan aansprakelijk stellen?
PS2 Is het een goed idee om haar opnieuw een AS te sturen met daarin de laattijdige betalingen/verwaarlozingen in het huis/ nalatigheid vochtschade of om te wachten op het verslag vd lekdetectiefirma?
mvg

[sloeberken]

Je kan dit enkel voorleggen aan de vrederechter en tevens vragen om op straf van dwangsom u bezoekrecht veilig te stellen voor eventuele kopers.
Ook het advies van Vandebos ernstig nemen wil je bij de vrederechter geen bot vangen.

[AUDAX]

Zeker bedankt voor de adviezen.

Ga toch nog wat wachten met naar de vrederechter stappen. Heb dit nog nooit gedaan.

Nog een opm: Ik zie niet in waarom de legitieme (contractuele) verplichting voor de huurder om de woning netjes te onderhouden/ in te richten, een schending van de privacy zou inhouden.

[sloeberken]

Als je niet akkoord bent met hun levensstijl hun in gebreke stellen, maar zolang dit geen schade veroorzaakt zal je er weinig kunnen aandoen. Zou nogal mooi zijn als elke verhuurder zich gaat bemoeien welke levenstijl zijn huurder aanhoud, dit behoort zeker tot de privacy van de huurder. Anderzijds met dat opstijgend vocht zou ik toch voorzichtig zijn, Als ik de foto's bekijk dringend actie ondernemen voor het onbewoonbaar word. Waar de oorzaak ervan ligt spreek ik me niet uit ben er geen expert in.

[bambipower]

Inderdaad,... dat opstijgend vocht. Ik vrees ook, dat u weinig nut moet verwachten van een lek detectie. Opstijgend vocht is geen lek... maar grondwater dat in je muur trekt.