JuridischForum.be

Vandaag hebben we per aangetekende brief ontdekt dat het pand dat we huren verkocht is.

De nieuwe eigenaars geven ons 3 maanden om hier te vertrekken.
We wonen hier nu bijna 2 jaar.

Wat zijn onze rechten? Volgens mij hebben we minstens recht op 6 maanden opzeg, klopt dat?

Maar wij mochten zelf het huurcontract niet opzeggen in de eerste 3 jaren zonder schadevergoeding, kan de nieuwe eigenaar dat dan wel zomaar?

Als hij er zelf in wil, en er staat geen clausule in het contract die het hem onmogelijk maakt om op te zeggen voor eigen gebruik (in sommige contracten staat bijvoorbeeld dat dit niet mogelijk is de eerste 3 jaar, maar meestal staat er niets over vermeld, want dit is een grote beperking voor de eigenaar), dan kan hij dit inderdaad doen. Let wel, hij moet je 6 maand geven. En ja, de eigenaar is hiervoor geen schadevergoeding verschuldigd.

Als hij er zelf in wil, en er staat geen clausule in het contract die het hem onmogelijk maakt om op te zeggen voor eigen gebruik (in sommige contracten staat bijvoorbeeld dat dit niet mogelijk is de eerste 3 jaar, maar meestal staat er niets over vermeld, want dit is een grote beperking voor de eigenaar), dan kan hij dit inderdaad doen. Let wel, hij moet je 6 maand geven. En ja, de eigenaar is hiervoor geen schadevergoeding verschuldigd.

Dat dacht ik ook al (de 6 maanden). Onze vorige huisbaas wou ons niet laten vertrekken (ook al stond het huis te koop). En nu moeten we plots op 3 maanden weg... Dat lukt natuurlijk niet.

Die eerste 3 jaar van uw kontrakt zijn vast. Ik besluit dit uit het feit dat U zegt dat U zelf schadevergoeding diende te betalen. De vooropzeg die de nieuwe verhuurder dient te betalen indien hij de woning zelf wenst te betrekken is 6m.; en dit dus enkel indien hij de woning zelf wenst te betrekken. Zoniet kan hij U niet opzeggen tijdens de eerste 3j. De duur van de opzeg kan U per AS schrijven ontkennen en hem erop wijzen dat het 6m. ipv 3m. is. U kan en zal hoogstwaarschijnlijk indien nodig nog 2 maal max. uittstel kunnen bekomen. U moet dan wel dit uitstel vragen tijdens de voorlaatste maand van de opzeg per AS. Indien hij weigert laat U de zaak voor de vrederechter verschijnen die U hoogstwaarschijnlijk uitstel zal geven.
Hij moet het goed binnen een termijn van 1 jaar zelf of een van zijn familieleden betrekken en moet er minstens gedurende 2 jaar doorlopend wonen. Een schadevergoeding van 18m. is voorzien indien hij of een van zijn familieleden dit niet doet. Hij moet het pand niet als hoofdverblijfplaats hebben en er niet continu wonen.

In de brief staat hetvolgende:

Als nieuwe eigenaars willen we u meedelen dat we het pand grondig gaan renoveren en overgaan tot opzeg van de bestaande huurovereenkomst met ingang van 1 april ek.

Mogen wij u verzoeken het pand te verlaten en volledig te ontruimen tegen 30 juni ek.

De huurgelden voor de volgende maanden kunnen gestort worden op rekening ***, telkens voor de 2de van de maand.

In tegenstelling met mijn vorige post maakt het een groot verschil uit of uw huurkontrakt geregistreerd is of niet. Als het niet geregistreerd is en U woont er langer dan 6m. is de opzeg idd 3m. U kan wel tot 2x toe uitstel vragen aan de verhuurder (motivatie geven). U moet dit per aangetekend schrijvan doen voor het einde van de 2e maand. Weigert de verhuurder, stap dan nr. de vrederechter. U zal hoogstwaarschijnlijk uitstel bekomen (vraag 2m tot 3m. wat redelijk is)

Sedert 010107 is rregistratie van de huurkontrakten verplicht.

Mocht uw kontrakt toevallig niet geregistreerd zijn raad ik U aan na te gaan of de nieuwe eigenaar U de huuropzeg gegeven heeft binnen een termijn van 3m. na overschrijving van de definitieve verkoopakte (hypotheekkantoor of notaris). Het is uw recht dit bewijs te vragen.

Heeft hij dit toevallig niet binnen die termijn van 3m. gedaan of is het kontrakt toch geregistreerd gelden de volgende regels vanuit het standpunt van de verhuurder.

-Geen opzegmogelijkheid voor verbouwing tenzij bij het verstrijken van een 3-jarige periode > opzegtermijn 6m. na verstrijken van die 3j.
-Opzegtermijn van 6m bij zelf bewonen of familie.

Goede raad voor iedereen die nog met een niet-geregistreerd kontrakt zit van voor 010107: laat het alsdan nog registreren.

“Art.9.Indien de huurovereenkomst een vaste dagtekening(=geregistreerd is) voor de vervreemding van het gehuurde goed heeft, treedt de verkrijger om niet of onder bezwarende titel in de rechten en verplichtingen van de verhuurder op de datum van het verlijden van de authentieke akte...Hetzelfde geldt wanneer de huurovereenkomst geen vaste dagtekening voor de vervreemding heeft, indien de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden betrekt. In dat geval kan de verkrijger evenwel de huurovereenkomst te allen tijde beëindigen, om de redenen en onder de voorwaarden* bedoeld in artikel 3, §§ 2, 3 en 4, mits aan de huurder, op straffe van verval, een opzegging van drie maanden wordt betekend binnen drie maanden te rekenen van de datum van het verlijden van de authentieke akte tot vaststelling van de overgang van eigendom.”(Woninghuurwet 20 februari 1991).

* = zelf bewonen;renoveren;vergoeding van negen maanden huur betalen(zie zelf die volledige bepalingen na).

Uit ‘Vandaag hebben we...ontdekt dat het pand dat we huren verkocht is.‘ volgt dat de vervreemding van het gehuurde goed reeds zou plaatsgehad hebben.

Onderzoek op het Registratiekantoor of de huurovereenkomst al dan niet geregistreerd was en op welke datum de authentieke akte tot vaststelling van de overgang van eigendom verleden werd.

Onderzoek of de opzegging werd betekend binnen drie maanden te rekenen van de datum van het verlijden van die authentieke akte.

Ga volledigheidshalve naar (geconsolideerde wetgeving) onder Belgisch Staatsblad in http://just.fgov.be .Klik voor WetBOEKEN in de balk achter ’Juridische aard’ op het omgekeerd driehoekje uiterst rechts.