betonrot terrassen

[roharro]

In een appartementsgebouw waar ik een appartement bezit is er aan een aantal balkons betonrot vastgesteld. Mijn balkons zijn echter nog in perfecte staat omdat ik de balkonbetegeling nauwgezet in orde heb gehouden in de loop der jaren (tweemaal nieuwe betegeling aangebracht en telkens de waterdichtheidslaag laten controleren). De appartementen waar betonrot (in erge mate, met regelmaat vallen er betonbrokken naar beneden) werd vastgesteld hebben nog steeds de oorspronkelijke betegeling, of tenminste toch wat daar nog van overblijft. Op die balkons ontbreken inderdaad de meerderheid van de tegels, waardoor er in de loop der jaren vocht in de beton is getrokken met vriesschade als gevolg (en uiteindelijk betonrot).

De betegeling van de balkons is privaat, de betonstructuur behoort tot de gemene delen.
Tijdens een buitengewone AV werd beslist een deskundige aan te stellen om een lastenboek op te stellen. Nu heb ik vernomen dat de herstellingkosten zeer hoog zullen zijn voor wat de structuur van de aangetaste balkons betreft (ongeveer 25000 EUR per eigenaar). Nieuwe afdeklaag (in plaats van tegels) zou daarnaast rechtstreeks per eigenaar aangerekend worden (komt nog bovenop bedrag van 25000 EUR).

Volgens mijn redenering hoef ik hiermee niet akkoord te gaan omdat:

1. de eigenaars van de betroffen appartementen door grove nalatigheid (laten verkommeren van de afdektegels) schade hebben veroorzaakt aan de gemene delen (de betonstructuur); het bewijs dat het anders kon is er: aan de betonstructuur van mijn balkons scheelt er niets

2. ik niet inzie waarom ik de betegeling die ik laatst nog enkele jaren geleden heb vernieuwd moet laten weghalen en betalen voor nieuwe alternatieve afdekkingslaag (benevens het betalen van mijn aandeel van 25000 EUR in de herstellingskosten van de betonstructuur van een aantal verwaarloosde balkons). Wegens gewenst uniform uitzicht zou ieder appartement voor zijn balkons dezelfde afwerkingslaag moeten hebben.

Ik wil dit aanbrengen op een volgende jaarvergadering tijdens dewelke de herstelling van de balkons zal worden besproken en waarschijnlijk een beslissing zal worden genomen. Welke juridische argumenten kan ik aanvoeren? Hoe ga ik procedureel best tewerk?

[freelance]

Een poging tot begin :
Art. 577-4
Het reglement van medeëigendom moet bevatten :
1 de beschrijving van de rechten en plichten van iedere medeëigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten;

Art. 577-7
De Algemene Vergadering beslist :
2- bij meerderheid van vier vijfden van de stemmen :
a) over iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de medeëigendom;
b) over de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan;
c) over de heropbouw van het onroerend goed of de herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging;
d) over iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden;
e) over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen.[/i]

Ik vermoed dat anderen wel volgen .

[roharro]

In het reglement staat dat er een meerderheid van 3/4 vereist is voor grote renovatiewerken. De balkonrenovatie valt hier volgens mij onder.
Ik veronderstel dat in het geval deze meerderheid wordt gehaald ik mij tot de vrederechter moet richten?
Anderzijds blijft het probleem dat de huidige situatie een gevaar vormt wegens het herhaaldelijk neervallen van stukken beton....

In het reglement staat ook dat men verantwoordelijk is voor schade aan de gemene delen.

Wat ik op korte termijn wil doen is een "coalitie" smeden van die eigenaars welke het onderhoud van de betegelingen en de waterdichtheid van hun terrassen in het verleden correct hebben uitgevoerd en nu dus nog steeds over een betonrotvrij balkon beschikken. Ik vind dat deze eigenaars niet mee moeten opdraaien voor schade die andere eigenaars door nalatigheid hebben veroorzaakt (twee jaar geleden heb ik de betegeling van mijn balkons nog laten vernieuwen; volgens renovatieplannen zou die worden afgekapt tot op betonlaag; hierdoor zie ik een recente uitgave van 2325 EUR verdampen).

[k.b.]

Bijkomend denkpiste ... ook ooit meegemaakt.

Indien je op uw balkon staat ... en je kijkt naar boven ... wat zie je dan ?
Is dit het balkon van uw bovenbuur (dat mogelijks beschadigd is) waar dan eventueel uw lamp op hangt ?
Of is dit een deel dat U toebehoort , en zie je daar "uw plafond" ... en is de onderzijde van het balkon waar je op staat aldus van uw onderbuur ...
Met name ... welke delen zijn van welke eigenaar ?

k.b.

Ik kan uw denkpiste volgen ... Er zullen ongetwijfeld nog mensen zijn die hun terassen zeer goed / goed hebben onderhouden. Of eventueel eigenaars die geen balkon hebben (gelijkvloers bvb)

[Franciscus]

Wie is vb verantwoordelijk voor de bitumenstroken tussen de betonplaten?
Betonplaten lopen in de gevel en indien daar water binnensijpelt?
En wie is verantwoordelijk voor de gevelplaten? Wat bij verwijdering om probleem op te lossen, de individuele eigenaar of zijn deze deel van de gemeenschap?

[freelance]

In het reglement staat dat er een meerderheid van 3/4 vereist is voor grote renovatiewerken. De balkonrenovatie valt hier volgens mij onder.
Dat lijkt niet te kloppen met Art. 577-7 die spreekt over 4/5 meerderheid ( 4/5 = 80% - 3/4 = 75 % )
Ik veronderstel dat in het geval deze meerderheid wordt gehaald ik mij tot de vrederechter moet richten?
Anderzijds blijft het probleem dat de huidige situatie een gevaar vormt wegens het herhaaldelijk neervallen van stukken beton....

In het reglement staat ook dat men verantwoordelijk is voor schade aan de gemene delen.
Indien niet anders bepaald is dit voor interpretatie vatbaar .
Is dit schade in het algemeen ( zoals hier het geval ) , of is dit schade VEROORZAAKT AAN de gemene delen ?

Wat ik op korte termijn wil doen is een "coalitie" smeden van die eigenaars welke het onderhoud van de betegelingen en de waterdichtheid van hun terrassen in het verleden correct hebben uitgevoerd en nu dus nog steeds over een betonrotvrij balkon beschikken. Ik vind dat deze eigenaars niet mee moeten opdraaien voor schade die andere eigenaars door nalatigheid hebben veroorzaakt (twee jaar geleden heb ik de betegeling van mijn balkons nog laten vernieuwen; volgens renovatieplannen zou die worden afgekapt tot op betonlaag; hierdoor zie ik een recente uitgave van 2325 EUR verdampen).

Als de balkons tot de gemene delen vallen , dan hebt u dus privé kosten gemaakt aan de gemene delen , die niet ten laste van u waren .
Dit is een mogelijke redenering die de ( minder verantwoordelijkheids gezinde ) eigenaars kunnen opwerpen .

[roharro]

1. Ik lees toch iets anders in artikel 577-7:

Art. 577-7.
§ 1. De algemene vergadering beslist :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of
het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van
die waarover de syndicus kan beslissen;

In de statuten staat dat elke eigenaar verantwoordelijk is voor de "schade die hij veroorzaakt aan de gemene delen".

2. Ik heb geen werken aan de gemene delen laten uitvoeren, aangezien de betegelingen van de balkons als privaat staan omschreven in de statuten en bijgevolg de verantwoordelijkheid zijn van iedere eigenaar zelf. De waterdichtheidslaag (die zich onder de betegeling bevindt en de betonstructuur beschermt) behoort samen met de structuur van de balkons tot de gemene delen. Bij de balkons met betonrot ligt de waterdichtingslaag al jaren bloot omdat de tegels gebroken zijn of gewoonweg ontbreken, waardoor die waterdichtingslaag kapot is gelopen.

3. @k.b.: als ik omhoog kijk zie ik de betonnen onderkant van het balkon van de bovenbuur. Aangezien de betonnen structuur tot de gemene delen behoort die onderkant gemeenschappelijk. Maar dit is niet relevant voor mijn vraag.


Dit is meer bepaald wat ik me afvraag:

1. Gelet op de huidige toestand van het gebouw tgv de slechte toestand van een aantal balkons wens ik zelf ook dat dit terug in orde wordt gebracht. Niet alleen voor het esthetisch uitzicht van het gebouw, maar ook wegens het gevaar veroorzaakt door de vallende brokstukken.
2. Ik vind dat dit moet gebeuren op kosten van degenen die deze schade hebben veroorzaakt.
3. Daarom zal ik bij een stemming op de AV over dit punt (algemene renovatie door iedereen te betalen) TEGEN stemmen.
4. Er zijn dan twee mogelijkheden:
-ofwel wordt het punt goedgekeurd en dan zal ik naar vrederechter moeten gaan om mijn standpunt te verdedigen of zo laten
-ofwel wordt het niet goedgekeurd, maar dan blijft de gevaarlijke situatie bestaan (wat ik ook niet wens).

DUS: Hoe kan ik bewerkstelligen dat de verantwoordelijken rechtstreeks worden aangesproken en men niet stommelings deze zaak gaat oplossen op de rug van alle leden van de VME?

[Pedro]

1. Ik lees toch iets anders in artikel 577-7:

Art. 577-7.
§ 1. De algemene vergadering beslist :
1° bij meerderheid van drie vierden van de stemmen :
a) over iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of
het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft;
b) over alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van
die waarover de syndicus kan beslissen;

In de statuten staat dat elke eigenaar verantwoordelijk is voor de "schade die hij veroorzaakt aan de gemene delen".

2. Ik heb geen werken aan de gemene delen laten uitvoeren, aangezien de betegelingen van de balkons als privaat staan omschreven in de statuten en bijgevolg de verantwoordelijkheid zijn van iedere eigenaar zelf. De waterdichtheidslaag (die zich onder de betegeling bevindt en de betonstructuur beschermt) behoort samen met de structuur van de balkons tot de gemene delen. Bij de balkons met betonrot ligt de waterdichtingslaag al jaren bloot omdat de tegels gebroken zijn of gewoonweg ontbreken, waardoor die waterdichtingslaag kapot is gelopen.

3. @k.b.: als ik omhoog kijk zie ik de betonnen onderkant van het balkon van de bovenbuur. Aangezien de betonnen structuur tot de gemene delen behoort die onderkant gemeenschappelijk. Maar dit is niet relevant voor mijn vraag.


Dit is meer bepaald wat ik me afvraag:

1. Gelet op de huidige toestand van het gebouw tgv de slechte toestand van een aantal balkons wens ik zelf ook dat dit terug in orde wordt gebracht. Niet alleen voor het esthetisch uitzicht van het gebouw, maar ook wegens het gevaar veroorzaakt door de vallende brokstukken.
2. Ik vind dat dit moet gebeuren op kosten van degenen die deze schade hebben veroorzaakt.
3. Daarom zal ik bij een stemming op de AV over dit punt (algemene renovatie door iedereen te betalen) TEGEN stemmen.
4. Er zijn dan twee mogelijkheden:
-ofwel wordt het punt goedgekeurd en dan zal ik naar vrederechter moeten gaan om mijn standpunt te verdedigen of zo laten
-ofwel wordt het niet goedgekeurd, maar dan blijft de gevaarlijke situatie bestaan (wat ik ook niet wens).

DUS: Hoe kan ik bewerkstelligen dat de verantwoordelijken rechtstreeks worden aangesproken en men niet stommelings deze zaak gaat oplossen op de rug van alle leden van de VME?

Ik vrees dat dit dan rechtbank zal worden. De VME is nu eenmaal als bewaarder van de zaak aansprakelijk voor de gemeenschappelijke delen en het is aan haar om er voor te zorgen dat ze in stand worden gehouden en/of worden hersteld, vernieuwd. Ofwel keurt de AV de werken goed (75%) en dan dient u binnen de 4 maanden de vrederechter te vatten ofwel keurt de AV de werken niet goed maar dan is de syndicus wettelijk gehouden er voor te zorgen dat hij bewarend optreedt wat mogelijks veel geld zal kosten. Gebeurt er niets dan bestaat de kans dat renovatie van overheidswege wordt opgelegd zeker wanneer hiermee de openbare veiligheid in het gedrang zou (kunnen) komen. Om diegenen die volgens u hun terras niet hebben onderhouden en derhalve de oorzaak zijn, aansprakelijk te houden waardoor ze de kosten moeten dragen, zal u dan toch met zeer gegronde en wetenschappelijk onderbouwde argumentatie en bewijslast moeten komen alsook proces economisch gezien zou ik als ik van u was toch best eens een en ander naast elkaar leggen en berekenen. U zou anders wel eens in een zeer lange, ingewikkelde en vooral zeer dure procedure kunnen verwikkeld geraken waarbij de uitslag op voorhand moeilijk te voorspellen valt.

[roharro]

Ik vreesde al dat dit waarschijnlijk tot een catch 22 situatie zal leiden.

[mava105]

Is de syndicus dzn ook niet verantwoordeliojk voor hetb feit dat hij het zover heeft laten komen.
Betonroit komt er niet van vandaag op morgen, en er moeten al enige jaren voordien tekenen hiervan te zien zijn geweest.
Had syndicus dan niet tijdig moeten optreden, en die eigenaars, die nalieten hun privaat terras degelijk te onderhouden en waterdicht te maken, aangekend moeten aanschrijven, eventueel ingebreke stellen?

[roharro]

Is de syndicus dzn ook niet verantwoordeliojk voor hetb feit dat hij het zover heeft laten komen.
Betonroit komt er niet van vandaag op morgen, en er moeten al enige jaren voordien tekenen hiervan te zien zijn geweest.
Had syndicus dan niet tijdig moeten optreden, en die eigenaars, die nalieten hun privaat terras degelijk te onderhouden en waterdicht te maken, aangekend moeten aanschrijven, eventueel ingebreke stellen?

Dit is de reden waarom we vorig jaar de syndicus hebben buitengesmeten en een nieuwe aangesteld......
Er waren inderdaad al duidelijke tekenen van verval van een vrij groot aantal terrassen.
Maar nu blijkt het nog veel erger te zijn dan ikzelf voordien zelf had ingeschat.

[Luc]

Hier brengt het KB van 1207.2012 (boekhouding VME) uitsluitsel. De syndicus dient vnaaf 01.01.2013 jaarlijks een inventaris op te stellen. Dat noodzaakt hem in de praktijk om een staat van de toestand van de gemeenschappelijke delen op te stellen of bij te werken. Deze gevallen van verwaarlozing, die momenteel verborgen werden (want er is geen geld, ... ), zullen te voorschijn komen. Zo niet kan de syndicus van de VME verantwoordelijk gesteld worden tegenover de VME.