Vraag over wat kan op jaarafrekening

[larissa]

Geachte,

ik ben Larissa.

Wij huren een appartement, in een gebouw met 9 appartementen.

Ik wou eens weten: herstellingen aan de lift en herstellingen in het gebouw: moet de verhuurder of de huurder dat betalen? Zoals: er is een nieuwe alarmtelefoon geïnstalleerd in de lift: wie moet dat betalen? En als er lampen kapot zijn, of buiten aan het gebouw naast de inkomdeur hangen enkele deurtjes waar leidingen achter zitten. Daarvan hebben ze vorig jaar de hengsels van die deurtjes vervangen, wie moet dat betalen?

In het contract staat dat zoiets voor de huurder is, maar ik kwam een website tegen waarop staat dat het anders is: https://www.zimmo.be/blog/2017/08/01/de ... het-huren/

Verder zag ik dat wij evenveel voor het water moeten betalen dit jaar als vorig jaar, terwijl als je de meterstanden bekijkt, wij dit jaar 8m³ minder water hebben verbruikt dan vorig jaar. Dat kan toch zomaar niet?
Ook zou volgens een simulatie op de website van onze watermaatschappij voor ons waterverbruik de kost een stuk lager zijn dan ze ons aanrekenen. Bij 2 andere bewoners zou dat ook een pak schelen. 1 bewoner heeft sociaal tarief en aan hem rekenen ze alles hetzelfde aan. Hij moet zelfs bijna 400 euro opleggen, wij 334, terwijl hij 11 maanden huurde en wij 12.

Er staat bijvoorbeeld bij: TV en distributie, terwijl daar nergens iets van in het huurcontract staat, noch ooit tegen een huurder iets van gezegd geweest is.
Maar er is nooit tegen iemand iets van gezegd geweest en er staat nergens iets van in het contract.
Dat pakket is bij Telenet, wat wil zeggen dat Orange (wij wilden dat en onze bovenbuurvrouw) hier niet kan installeren. Omdat dat Business pakket er is, dat is een systeem dat een Multi ATV heet (zo vertelde Orange mij dat vorig jaar). De technische uitleg ken ik niet, maar door dat stom pakket kan Orange niet installeren.

En als je zoals wij, wij namen Scarlet omdat we Telenet veel te duur vinden, Scarlet hebt of Proximus, dan heb je helemaal niks met Telenet en de kabel te maken. Maar toch moeten we jaarlijks meebetalen voor dat pakket. Er is niet helemaal vrije keuze dus, want Orange kan niet installeren door dat pakket, en iedereen moet betalen voor iets waarvan niemand op de hoogte is voor wat het is en waar nergens iets van vermeld is in het huurcontract.

Wij huren sinds juli 2018. Ik weet niet of dat invloed heeft op die gemeenschappelijke kosten, want de 2 andere bewoners waar ik het over heb, wonen hier van juli 2019 en november 2019. Zijn er verschillen in wie wat moet betalen van die gemeenschappelijke kosten, als je voor 2019 huurde en sinds 2019? In verband met oude huurwetgeving en Woonwet of zoiets?

Hopelijk weet iemand hier raad mee. Ik dank u alvast heel vriendelijk voor uw antwoord.

Vriendelijke groeten,

Larissa

[Thomas Morus]

Alvorens te kunnen antwoorden:
1. wanneer werd het contract ondertekend?
2. wat staat er letterlijk in het contract over aanrekening kosten?

[larissa]

Geachte,


wij huren sinds juli 2018.

Onze 2 buren huren sinds juli 2019 en november 2019. Alle andere bewoners huren al van voor wij hier kwamen wonen.

Dit staat er in ons contract:

Uit ons contract stukje over vaste kosten (syndic)

Het privatieve verbruik van de nutsvoorzieningen (water, elektriciteit, gasolie, gas, ...) evenals de huur en de kosten van de meters en toestellen, zoals abonnement, plaatsing of vervanging zijn ten laste van de huurder.
Bij aanvang van de huur alsmede bij haar beëindiging zullen de meterstanden worden opgenomen.
De huurder zal aan de verhuurder zijn deel betalen in de kosten van het geheel van het onroerendgoed waarvan het verhuurde goed deel uitmaakt. Deze kosten omvatten de uitgaven gedaan door de mede-eigendom voor rekening van de bewoners, waaronder onder meer worden begrepen de kosten van verbruik en onderhoud van de gemene delen, de kosten voor onderhoud en verzekering van de liften, verluchting en andere technische uitrustingen, de vergoeding van de syndicus, de lonen, verzekering en sociale lasten voor de conciërge alsmede voor het personeel belast met onderhoud en herstelling van de gemene delen.
Deze opsomming is niet limitatief.
De huurder zal aan de verhuurder, samen met de huur en op dezelfde vervaldag, de provisie
overmaken, deze bedraagt 60 euro per maand. Bij ontvangst van de afrekening zal de verhuurder of de huurder onmiddellijk aan de andere partij het verschil overmaken tussen de reeds gestorte provisie en de reële kosten. Het bedrag van de
provisie zal jaarlijks herzien worden op basis van de reële bedragen van het afgelopen jaar. De huurder verklaart kennis genomen te hebben van de bepalingen van de statuten (basisakte en reglement van mede-eigendom) en het reglement van orde en deze, evenals de beslissingen van de algemene vergadering of raad van beheer, te zullen eerbiedigen.

We weten dus niet of de kosten van die noodtelefoon, wat neerkomt op 913,54 euro voor het hele gebouw, dus 96,53 euro per appartement, voor de huurders is of voor de verhuurders.

Is er trouwens een verschil in die kosten voor mensen die huren van voor 2019? Want sinds dan is er een nieuwe huurwetgeving of zoiets.

Ik had een schermafdruk gemaakt van de kosten maar weet niet of ik hier een bijlage kan plaatsen.

[Thomas Morus]

De vervanging va die telefoon dient betaalt door de VERhuurder. Want het valt noch onder onderhoud, noch onder verbruik.
Vanaf 1 januari 2019 was er voor nieuwe contracten andere wetgeving (meer in voordeel van de huurder).
Hier vindt u de verschillen: https://www.woninghuur.vlaanderen/

[larissa]

Bedankt voor uw antwoord.

Alleen: hoe gaan wij als huurders bekomen dat ze die kosten van die noodtelefoon uit onze afrekening halen? Want sommige mensen hebben de rekening al betaald zoals ze is.

Onze buurman waarschuwt ons heel erg dat we ons serieuze problemen op de nek gaan halen door met een paar bewoners vragen te gaan stellen. Het gaat over een groot immokantoor aan de kust en dat die er niet over twijfelen om mensen buiten te gooien die de jaarafrekening in vraag stellen of als we zouden vragen om de facturen te mogen zien van alles dat ze aanrekenen.

Wij kunnen niet riskeren om de woonst te verliezen dus weten niet zo goed wat te doen. Is het beter om dan maar gewoon te betalen, of toch onderzoeken of ons teveel aangerekend is, met het risico dat we buitengezet worden.

[mava105]

Het gaat over een groot immokantoor aan de kust en dat die er niet over twijfelen om mensen buiten te gooien die de jaarafrekening in vraag stellen of als we zouden vragen om de facturen te mogen zien van alles dat ze aanrekenen.

Een syndicus kan een huurder niet buiten gooien. Hij zal daarvoor naar de VR moeten trekken, en daarvoor heeft hij versteviger argumenten nodig dan dewelke u aanhaalt.
En hoe komt het dat er zo een hoog verbruik is op die noodtelefoon? Ofwel is die lift doorlopen in panne, of bepaalde bewoners maker er hun privé gesprekken mee. Men kan aan de telefoonmaatschappij toch vragen enkel maar een bepaald aantal noodnummers op dat toestel mogelijk te maken (bvb 112 en liftmaatschappij ) en al de rest wordt geblokkeerd.

[observere]

Er zijn 9 appartementen, zijn het allemaal verschillende mede-eigenaars ?

Hoe is uw relatie met uw verhuurder/mede-eigenaar ?

Eén schoolvoorbeeld : de wettelijk verplichte normen voor dakisolatie (2020) : werden die aan u of de mede-eigenaar aangerekend ? Volgend jaar moeten alle gemeenschappelijke delen ge-isoleerd worden, ook dat zijn kosten voor de mede-eigenaar, en niet de huurder.

Voor een " groot immokantoor " aan de kust, is een VME van 9 kavels een peanut en mogelijk een lastpost.. Is het de syndicus die u zou durven buitenzetten ? of is het uw verhuurder ?

A propos :toch volgens de laatste wetgeving, , moet de syndicus " elk persoon die het gebouw bewoont krachtens en persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de Algemene Vergadering geen stemrecht heeft " de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen mrt betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren ('art 577-8, 8° BW).

Ook na de algemene vergadering moet de syndicus zelf die huurder inlichten over de rechtmatig genomen beslissingen die de huurder aanbelangen.

De tijd dat de syndicus geen verplichtingen heeft tegenover huurders is voorbij, maar vele syndici kiezen voor een status quo.

[larissa]

Ter verduidelijking: die noodtelefoon is iets dat nieuw geïnstalleerd is in de lift. Vroeger was er een knopje waar een belletje op stond, nu is dat een nieuwe installatie, je ziet dat er in de lift wat dingen veranderd zijn. Het zijn dus de kosten over die installatie van die nieuwe noodtelefoon die ze ons aanrekenen.
Het is ook geen telefoon die er hangt, je ziet gaatjes van een speaker en een knopje waar je op kan drukken. Maar dat is wel helemaal nieuw geïnstalleerd een aantal maanden geleden.

Spijtig dat ik hier denk ik geen afdruk kan zetten van de kosten die ze ons aanrekenen.

Onze huisbazen die het gebouw 2 jaar geleden gekocht hebben, zijn de oprichters van het immokantoor dat syndic is, zij zijn daar gedelegeerde bestuurders van en werken daar. We moeten de betalingen naar onze huisbazen doen en die jaarafrekening zit in een envelop van hun immokantoor, om op de rekening van de huisbazen te storten.

Wij hebben al verschillende keren contact gehad met de huisbazin. Ze is hier vorig jaar ook geweest toen ik vroeg hoe dat zit met die tv en distributie van het Business pakket dat zij hebben bij Telenet, waarvoor alle bewoners jaarlijks zo 'n 152 euro moeten betalen.
Vorig jaar is Telenet geweest en zou het de bedoeling geweest zijn dat iedereen persoonlijk werd afgekoppeld. Maar nu staat het er nog op voor een heel jaar.

Ze komt heel vriendelijk en gewoon over. Als ik mail wanneer er iets kapot is krijg ik vrij snel antwoord, ze herstellen het dan best snel. Ze is altijd vriendelijk, beleefd en doet niet uit de hoogte. We weten dat het niet onze beste vrienden zijn maar in het contact dat er is komt zij heel goed over. Haar man hebben we nog nooit gezien.

Vandaar ook dat we niet zo goed durven vragen stellen of protesteren, het contact dat er is, is goed en misschien is het beter om slapende honden niet wakker te maken en gewoon te betalen, ook al zou het niet correct zijn. Maar we zijn met nog 2 andere bewoners die er ook niet tevreden mee zijn en meer uitleg zouden willen.

Het zijn allemaal huurders hier in het gebouw. Ze proberen wel appartementen te verkopen maar ze worden gehuurd. Het zijn er 9.

Wat is de VR?

We weten niet wat een algemene vergadering is, zou het kunnen dat dat er niet is omdat iedereen huurt?

Bedankt alvast voor de hulp.

Vriendelijke groeten,

Larissa

[mava105]

De installatiekosten van een noodtelefoon zijn voor de verhuurder.
AV is algemene vergadering.
Indien de Immo natuurlijk de enige eigenaar is van het gebouw, is er geen AV en is er dus ook geen VME (vereniging van mede-eigenaars)
Omdat er maar 1 eigenaar is wil dat nog niet zeggen dat alles zomaar toegelaten is voor die eigenaar/verhuurder.

[larissa]

De huisbazen, die ook het hoofd zijn van het immokantoor, zijn de enige eigenaren van het gebouw.

We vonden het al vreemd van die kosten van de noodtelefoon, want waar wij vroeger woonden waren er heel dikwijls problemen met de lift, die is ongelofelijk dikwijls moeten gemaakt worden en daar is nooit iets voor aangerekend aan de huurders.

Maar hoe pak je dat aan om te bekomen dat ze die kost van die noodtelefoon installatie zelf doen? Want nu staat dat voor iedereen op de jaarafrekening en sommigen hebben die al betaald.

[Thomas Morus]

Verzoening hieromtrent vragen bij de vrederechter.
Is gratis.

[observere]

Als één eigenaar alle 9 appartementen heeft gekocht/gebouwd, is het geen VME

Als er meer dan twee eigenaars zijn van die 9 appartementen, en ook algemene delen[ is het een VME, moet die VME ingeschreven zijn in de Kruispunt bank van Ondernemingen ( KBO) en ook de syndicus moet daar ingeschreven zijn !!!!!

Dan bestaat er een basisakte en reglement van mede-eigendom, die je kunt inkijken bij de Federale Overheid Dienst Financien ( Rechtzekerheid)

Is de syndicus de bouwheer ? of was hij de syndicus van de bouwheer ?

[Thomas Morus]

Als één eigenaar alle 9 appartementen heeft gekocht/gebouwd, is het geen VME

Als er meer dan twee eigenaars zijn van die 9 appartementen, en ook algemene delen[ is het een VME, moet die VME ingeschreven zijn in de Kruispunt bank van Ondernemingen ( KBO) en ook de syndicus moet daar ingeschreven zijn !!!!!

Dan bestaat er een basisakte en reglement van mede-eigendom, die je kunt inkijken bij de Federale Overheid Dienst Financien ( Rechtzekerheid)

Is de syndicus de bouwheer ? of was hij de syndicus van de bouwheer ?

Dat alles zal TS als huurder worst wezen.
Voor TS geldt enkel:
1. de huurwetgeving
2. het huurcontract
3. de juistheid van de afrekening conform 1. en 2.

[observere]

het gaat over de afrekeningen die TS moet betalen, moet hij toch kunnen uitleg krijgen van de verhuurder of van de schuldeiser (syndicus)..

Mijn bedoeling was te weten of het gebouw een VME is of niet ! Ik vrees dat het een slecht functionerende VME is, dan moeten ook de huurders op de blaren zitten.

[larissa]

Bedankt voor jullie reacties.

Een beetje ingewikkeld met al die afkortingen. In elk geval: de huisbazen zijn hoofd van hun immokantoor, maar de huisbazen hebben dit gebouw gekocht. Het immokantoor zal dienen als syndic, als ik dat goed begrijp.
En momenteel zijn er enkel huurders in het gebouw.

Dus hoe dat precies zit met statuten, vereniging van mede eigenaren en zo 'n dingen weet ik niet. Ik zou denken dat de huisbazen de enige eigenaar is en dat er dus geen algemene vergaderingen gebeuren, dan zou ik niet weten met wie die kunnen zijn als iedereen huurt.

Vandaar dat wij het raar vinden dat ze die kosten van de noodtelefoon aan alle huurders doorrekenen, aangezien daar niemand achter gevraagd heeft om dat te doen.

Nog zoiets: waterverzachting hebben ze in de kelder. Dat is een toestel, een grote bak waar ze tabletten in moeten doen, omdat er hier veel kalk in het water zit.
Volgens 1 bewoner moeten de verhuurders dat betalen. Maar op onze afrekening staat elk jaar de meterstanden van het water (die zijn individueel) en dan staat er onder de prijs voor die waterverzachting, die is dan berekend op hoeveel water je verbruikt hebt.
Kan dat eigenlijk aan de huurders aangerekend worden?

En hoe we van dat Business pakket van Telenet vanaf geraken weten we ook niet, want ik heb er vorig jaar achter gevraagd en er is niks aan gedaan. Iedereen betaalt aan zijn provider en dan nog moeten we 152 euro jaarlijks betalen voor dat stom pakket waar niemand ooit achter vroeg en dat nergens vermeld staat in het contract en niets van gezegd geweest is.

Volgende week hebben een buurvrouw en ik samen een afspraak bij de Huurdersbond, benieuwd wat we daar gaan horen.

Mijn man zegt dat wij beter verder kunnen zwijgen tegen de huisbazen en het gewoon betalen. Omdat we nu in een situatie zitten waarin we het ons niet kunnen permitteren om het appartement te verliezen. Hij zegt beter te zwijgen en eventueel binnen enkele jaren als we dat willen, te verhuizen. Maar wie zegt dat het beter is ergens anders? Hij zegt dat we er nu niks mee zijn om ons gelijk te halen, want dat de kans groot is dat de huisbazen er ons dan zullen uitwerken of op een andere manier meer kosten aanrekenen. We riskeren nu veel te veel om in opstand te komen, de gevolgen kunnen veel te groot zijn voor ons ook al zouden we gelijk hebben. Maar ik zoek het wel verder uit in hoeverre alles kan kloppen. Enkele huurders gaan er wel zeker verder mee.