Beste,
Ik heb 2 jaar (05/06/2018) geleden een appartement gekocht,
Vanaf het begin, kort na de aankoop en bij fel regenweer kwamen de verborgen gebreken aan het licht.
Het appartement bevindt zich op de derde verdieping en beschikt over een dakterras over de hele oppervlakte van het appartement. Dat dakterras heeft vanaf het begin voor problemen gezorgd bij regenweer.
Ik heb hier verscheidene keren professionele hulp voor ingeroepen maar de meningen over de oorzaak lopen uiteen met als gevolg dat er voorlopig geen waterdichte oplossing gevonden is. De verschillende werken die ik heb laten uitvoeren, waren telkens voor mijn eigen rekening omdat de andere mede-eigenaars van het pand weigerden om deze kosten mee te dragen.
De VME ziet er als volgt uit : het pand bestaat uit 4 appartementen, van 4 verschillende eigenaars. De vorige eigenaar van mijn appartement was syndicus van deze VME;
De ex-eigenaar is "officieel" nog syndicus sinds het mandaat nooit officieel is overgedragen naar de andere mede-eigenaar de persoon die nu op de rem blijft staan. Er is nooit een afrekening gemaakt
De rode draad in mijn hele verhaal is het feit dat in de afgelopen 2 jaar amper tot geen reactie is gekomen bij de VME. Op mijn verzoek om de kosten van de dringende herstelling van het dak samen te dragen, kreeg ik geen reactie. Andere eigenaars zien hier het nut niet van in.
Bij mijn vele pogingen om actie te ondernemen, heb ik op verschillende manieren druk proberen te zetten om de urgentie duidelijk te maken:
> Initieel in het kader van de verplichte dakisolatie
> De verzekeringsexpert die de schade kwam vaststellen in het verleden heeft aangestuurd op een oplossing van het probleem zodat hij zijn schadedossier kan opstellen.
Dit blijft - tot mijn grote frustratie - tot op heden in dovemansoren vallen.
Bij heel deze kwestie van het lekkend dak en het feit dat andere eigenaars de kop in het zand steken, heb ik toch sterke twijfels of dit verborgen gebrek niet geweten was door de verkoper bij de verkoop. Er zijn namelijk verschillende ontoereikende kleine herstellingswerken uitgevoerd in het verleden terwijl je duidelijk merkt dat er fundamenteel toch wat gebreken zijn en dat oppervlakkige oplapwerken hier absoluut niet voldoende zijn.
Tussen het sluiten van de compromis (09/02/2018) en het verleden van de akte (05/06/2018) heb ik dit pand ook “gehuurd” voor de maand mei. Hier werd ik ook reeds geconfronteerd met waterschade.Ik heb toen in de akte laten opnemen dat William zou verantwoordelijk zijn voor herstellingen aan het raamwerk als dit nog eens zou voorvallen alvorens het eind van jaar 31/12/2018. Dit was toen niet het geval en ik heb de zaak laten afdoen als een zaak van niets.
Nu wou ik zeer graag advies en enkele concrete antwoorden op volgende vragen :
>Kan ik de verkoper alsnog verantwoordelijk stellen voor het feit dat hij mij op de hoogte had moeten brengen van deze verborgen gebreken? Zo ja, op welke manier?
>Kan ik van het VME eisen om de kosten van een grondige dakherstelling mee te dragen? De discussie is nu al enkele weken aan de gang en ondertussen regent het letterlijk binnen. Dus het betreft zeker een dringende herstelling.
We hebben nu een akkoord van 2 van de 4 eigenaar, de 3de wil zijn akkoord niet geven zonder dat we allemaal unaniem akkoord zijn, Dit om verdere discussies met de afrekening te vermijden. Terwijl de 4de volledige van de aardbol verdwenen lijkt te zijn
Graag jullie hulp hoe ik alsnog een beslissing kan forceren.
-
blozakarusty
Topic Starter - Berichten: 7
- Juridisch actief: Nee
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
U kan via de rechtbank vragen om zelfstandig deze werken te laten uitvoeren uitvoeren aan gemene delen.
Art. 577-9 BW
§ 4 Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet.
Art. 577-9 BW
§ 4 Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet.
Sedert 1.1.2019 zijn er maar 2/3e van de stemmen nodig voor herstellingen aan de gemene delen ( art.577-7§1, 1° b BW)
Is het al ooit op de dagorde gekomen en werd er gestemd ?
Uitslag van de stemming : op basis van de quotiteiten ( hebben alle 4 M-E evenveel quotiteiten ?)..
Is het al ooit op de dagorde gekomen en werd er gestemd ?
Uitslag van de stemming : op basis van de quotiteiten ( hebben alle 4 M-E evenveel quotiteiten ?)..
Als in de VME niets lukt blijft er enkel maar de VR over. Let er wel op de VR een deskundige zal aanstellen, die een substantieel voorschot op zijn ereloon zal vragen, dat betaald moet worden alvorens hij zijn opdracht zal aanvatten. Bij gelijk halen zullen andere mede-eigenaars dat dan moeten betalen. te vermeerderen natuurlijk met de dakwerken en de rest. Natuurlijk een mooi begin van een hartelijke burenvrede.
-
blozakarusty
Topic Starter - Berichten: 7
- Juridisch actief: Nee
-
Laatst gewijzigd door blozakarusty op 26 aug 2020 18:50, 1 keer totaal gewijzigd.
-
blozakarusty
Topic Starter - Berichten: 7
- Juridisch actief: Nee
Vandaag functioneert de Syndicus & onze VME ook gewoon niet :
.Dit om maar te illustreren hoe disfunctioneel de VME is. Ik heb me zelf er ook niet in laten opwinden omdat het nog over het algemeen "aanvaardbaar" was en iedereen eigenlijk redelijk flexibel was naar elkaar toe.
Een voorbeeld ter illustratie : Een van de toen besproken puntjes was de overdracht v/h mandaat van syndicus. Dit is een agenda punt dit tot op heden nog steeds niet deftig is afgehandeld (beslissing 07/19). het overdragen van het mandaat was voor de huidige als de nieuwe syndicus een 'informele' handeling, waar ik toen zelf ben tegenin gegaan dat dit niet zomaar kan worden overgedragen, dat dit met een afrekening en dergelijk moet gebeuren en niet in een informele wijze. Dit is nog niet echt gebeurd aangezien de nieuwe syndicus z'n voet had gebroken (voor een jaar lang?)
Maar nu uiteraard, dat alles in mijn appartement in water staat en er een grote beslissing wordt genomen, ontploft het disfunctioneren hiervan in mijn gezicht
Nu plotseling stelde nieuwe/toekomstige syndicus stelde een AV toen ik met mijn problemen afkwam. Hier heb ik vrij kordaat geantwoord ik :
op korte termijn een beslissing wil, Daarom een AV dezelfde week of volgende week moest plaatsvinden omwille dat het pand nu schade aan oplopen is, Dit zijn ook immers de woorden van de verzekeringexpert. dit een dringende beslissing is en ik een scenario v/e AV na corona, wanneer iedereen kan (lees: 2021 ten vroegste) wil vermijden als voorwaarde alvorens een beslissing te nemen en deze knoop door te hakken. Hij ging hiermee akkoord.
Het feit dat hun non-galante, afwachtende houding hun geen parte speelt is erg frustrerend. Ze hebben er ook enkele huurder in die elke maand huur betalen dus ze gaan zeker niet actief zoeken naar verbetering. Terwijl ik altijd vrij correct en met veel goede wil de dingen wil oplossen. In mijn ogen de tekortkoming van de VME.
- De vraag om AV valt in dovenkans horen bij vorige situaties.
- De laatste AV die wij hebben gehad is immers geleden van begin 2019. Die algemene vergadering leek eerder een "ad hoc" georganiseerde praatbarak waar ik zelf noties nam en al de deelnemende partijen heb gemailed voor referentie.
- Over "officiële" puntjes op de agenda wordt er niet gesproken, laat staan naar gehandeld. Ook was de syndicus zelf niet aanwezig aangezien hij geen beslissingsrecht meer had.
- Ik heb ook al eens geïnformeerd en blijkbaar is de hudige syndicus ook niet officieel geregistreerd in het KBO (Ik zelf kan dit niet bevestigen)
.Dit om maar te illustreren hoe disfunctioneel de VME is. Ik heb me zelf er ook niet in laten opwinden omdat het nog over het algemeen "aanvaardbaar" was en iedereen eigenlijk redelijk flexibel was naar elkaar toe.
Een voorbeeld ter illustratie : Een van de toen besproken puntjes was de overdracht v/h mandaat van syndicus. Dit is een agenda punt dit tot op heden nog steeds niet deftig is afgehandeld (beslissing 07/19). het overdragen van het mandaat was voor de huidige als de nieuwe syndicus een 'informele' handeling, waar ik toen zelf ben tegenin gegaan dat dit niet zomaar kan worden overgedragen, dat dit met een afrekening en dergelijk moet gebeuren en niet in een informele wijze. Dit is nog niet echt gebeurd aangezien de nieuwe syndicus z'n voet had gebroken (voor een jaar lang?)
Maar nu uiteraard, dat alles in mijn appartement in water staat en er een grote beslissing wordt genomen, ontploft het disfunctioneren hiervan in mijn gezicht
Nu plotseling stelde nieuwe/toekomstige syndicus stelde een AV toen ik met mijn problemen afkwam. Hier heb ik vrij kordaat geantwoord ik :
op korte termijn een beslissing wil, Daarom een AV dezelfde week of volgende week moest plaatsvinden omwille dat het pand nu schade aan oplopen is, Dit zijn ook immers de woorden van de verzekeringexpert. dit een dringende beslissing is en ik een scenario v/e AV na corona, wanneer iedereen kan (lees: 2021 ten vroegste) wil vermijden als voorwaarde alvorens een beslissing te nemen en deze knoop door te hakken. Hij ging hiermee akkoord.
Het feit dat hun non-galante, afwachtende houding hun geen parte speelt is erg frustrerend. Ze hebben er ook enkele huurder in die elke maand huur betalen dus ze gaan zeker niet actief zoeken naar verbetering. Terwijl ik altijd vrij correct en met veel goede wil de dingen wil oplossen. In mijn ogen de tekortkoming van de VME.
aan #7
Stond die wissel van syndicus op de agenda van die AV juli 2019, m.a..w. werd aan de vorige syndicus décharge gegeven, werd een nieuwe syndicus rechtmatig verkozen door de AV.. Of is alles onderhands gebeurd ?
Als hij officieel syndicus is, kan de syndicus alle daden van voorlopig beheer stellen ( 577-8 §4, 4° BW) en op de eerstvolgende AV agenderen.
Wie was voorzitter , wie was secretaris van die Algemene Vergadering ? Werden de notulen op het eind van de vergadering door hen getekend ?
Waar was de Commissaris van de Rekeningen , als het over de overdracht van de rekeningen ging( heeft hij verslaggegeven van zijn bezigheden op de AV 7/19
Stond die wissel van syndicus op de agenda van die AV juli 2019, m.a..w. werd aan de vorige syndicus décharge gegeven, werd een nieuwe syndicus rechtmatig verkozen door de AV.. Of is alles onderhands gebeurd ?
Als hij officieel syndicus is, kan de syndicus alle daden van voorlopig beheer stellen ( 577-8 §4, 4° BW) en op de eerstvolgende AV agenderen.
Wie was voorzitter , wie was secretaris van die Algemene Vergadering ? Werden de notulen op het eind van de vergadering door hen getekend ?
Waar was de Commissaris van de Rekeningen , als het over de overdracht van de rekeningen ging( heeft hij verslaggegeven van zijn bezigheden op de AV 7/19
B.W. Art. 577-8 § 3Herlees # 6.
Vraag de rechter een dringende BAV. (b.v. 20 dagen na betekenis vonnis)
Overweeg, na advies van een advocaat gespecialiseerd in mede-eigendom, of u ex-syndicus, syndicus en VME niet kan dagvaarden op basis van de wet appartementsmede-eigendom
EN
https://www.elfri.be/artikel/foutbegrip ... 82-1383-bw