JuridischForum.be

Hallo,

Ik ben eigenaar van een appartement op de bovenste verdieping v/e appartement gebouw bestaande uit 4 appartementen, dus met 3 andere eigenaars.
Mijn appartement beschikt ook over een dakterras, dit dakterras is ook in de plaatsbeschrijving van mijn appartement opgenomen en dus geen gemeenschappelijk goed.

Nu, het dakterras moet opnieuw aangelegd worden aangezien de vloerdragers helemaal zijn versleten en de vloer over het algemeen aan vervangen toe is. Ik heb ondertussen verschillende vakmannen/aannemers laten langskomen en offertes laten opmaken. Ze wisten allemaal stuk voor stuk te vertellen dat ook de roofing/waterdichting moet gebeuren omdat het sterk af te raden is om een nieuw terrasvloer te leggen op oude roofing. Dit gedeelte van de prijs (de waterdichting/roofing) een deel van het dak zijn en dus gedeeld moeten worden door de mede-eigenaars.

Nu heb ik een mailtje naar mijn mede-eigenaars gestuurd met de bovenstaande uitleg, en vervolgens enkele prijzen die ik al reeds het ontvangen zodat dit ons toch al idee kon geveven en vervolgens de vraag voor een bewonersvergadering.

Ik heb binnen de 10 minuten een zeer kort antwoord gekregen met een uitleg, "het aanleggen van een nieuw terras hoort niet tot de gemeenschappelijke kosten, evenmin wat daaruit voortvloeit". Ik weet al van de andere bewoners dat deze persoon geen cent wilt uitgeven aan het pand, hier wat huurder heeft ingestoken en elk kosten die er moet gemaakt worden (bv individuele gasmeters) er 1 teveel is en altijd dwarsligt. Niet dat dit relevant is want ik denk dat dit gewoon jurdisch niet correct is, dat wanneer er (door derde) aangeraden wordt om nieuwe dakbedekking te plaatsen, dit zowizo onder de nom van "dak" valt en dus gewoon onder de gemeenschappelijke kosten valt.

- Heb ik gelijk en ondanks ik initieer voor een nieuw dak bevloering, de kosten die eruit voortvloeien voor de gemeenschappelijke delen (=dak) dienen door de medeeigenaars gedragen te worden?

bedankt alvast voor jullie input.

Is er een syndicus?
De dakbedekking is in ieder geval GEMEENSCHAPPELIJK. Ook de andere bewoners worden er immers droog mee gehouden.] Het terras daarom niet. Wat staat er in de basisakte? Daarin is dat normaal omschreven. Is er een toestemming van de mede-eigenaars dat daar een terrasvloer mocht komen? Wat met de in 2020 verplichte isolatie?

Bedankt voor uw reactie.

Er is inderdaad een syndicus, maar dit is de vorige bewoner, geen officiële "organisatie" die veel ervaring met zulke praktijk hebben heeft.


In de basisakte staat het volgende :
1. privatieve & uitsluitende eigendom : het privatief & exclusief genot van dakterras.
2. Mede-eigendom en gedwongen onverdeelheid : gemende delen van het gebouw, waaronder de grond

--> niets expliciet over het dak,

Aangezien dit mijn privé eigendom is heb ik nooit om toestemming gaan vragen.

[*] De verplichte isolatie van 2020 is me nog niets 100% duidelijk :
Momenteel is mijn EPC waarde v/d woning 238 kwh/m².Hieromtrent staat in : het dak van uw woning is geisoleerd. Extra isolatie is economisch intressant,

Tot zo ver ik lees is de minimum norm 0,75m² K/W maar ik heb geen idee waar ik mijn huidige dakisolatie norm kan raadplegen. Men EPC certificaat is allesinds al wel verlopen 2 maanden geleden dus dit zou wel eventueel steek houden om dit alsnog opnieuw te laten maken.

Die extra isolatie is ook een kost die het hele gebouw moet gedragen worden lijkt mij?

"In een appartementsgebouw krijgen alle appartementen evenveel strafpunten bij het ontbreken van dakisolatie, niet enkel de appartementen die onder het dak gelegen zijn."[/i]

bedankt nogmaals voor uw reactie.

Herstellingen of andere werken aan de betonplaat van het dak, de isolatie en de waterdichting, zijn gemeenschappelijk. De afwerking (tegelvloer ed) zijn privatief
Een EPC is 10 jaar geldig. Het uw werd dus opgemaakt omstreeks maart 2009. De isolatienormen zijn mogelijks verstrengt in die periode. Van welk bouwjaar is het gebouw?

Klopt, Het bouwjaar van dit pand is 1950 & v/d installaties 2008.

Het feit of ik al dan niet zal moeten isoleren voor aan de nieuwe normen te moeten voldoen voor 2020, zal ik door energiedeskundige moeten laten bepalen neem ik aan

Dit zou (tot zover ik begrijp waar je naar gaat?) dan als hoofdzakelijke redenen aangehaald worden om het isoleren v/h + waterdichting te moeten doen (en die ook vervolgens te laten betalen door de 4 bewoners van het appartement.

te laten betalen door de 4 bewoners van het appartement.

Zij die 4 bewoners ook mede-eigenaar , of zitten daar huurders tussen?
Indien geen isolatie, mag er NIET MEER VERHUURD worden na 2020

TS Vermeldt dat de tegeldragers en de tegels aan vervanging toe zijn ( gezien de dragers versleten zijn ).

Dit is dus een private aangelegenheid. Betonconstructie en waterkering ( roofing ) zijn ten laste van de VME.
In dit geval is het niet de beton of de dakbedekking ( roofing ) niet aan vervanging toe is. Het zijn de aannemers die ( terecht ) opmerken dat het beter is alles tegelijk aan te pakken. Niet dat er lekkages zijn ten gevolge van de roofing.

Volgens mijn mening is het de goodwill van de overige eigenaars om bij te dragen in de mogelijke dakbedekkingskosten.
Indien nu achteraf moest blijken dat de roofing lekkages vertoont of de beton moet hersteld worden;
en uw terras moet opgebroken worden en kan niet herlegd worden met de huidige bekleding; dan vallen die kosten ook ten laste van de VME.

Als hij daar een dakterras mag hebben volgens de basisakte.
Akte kan verschillen van basisakte. Hebben net zo'n zaak in een VME ...zaak is nu al twee maal voor vrederechter gekomen en lijken blijven uit de kast vallen.
Advokaat dakterrassen zegt dat ze beschikte over een ruim terras... en dat staat ook bij de terrassen van alle verdiepingen een ruim terras ..alleen zijn ze daar 12 m² en op dak volgens basisakte en plannen 14 m² en in werkelijkheid iets van een 45 m² en nu weigeren ze zodat er geen dakisolatie kan opgelegd worden. Weigeren ook de balustrade te betalen 145 lopende meter terwijl alle andere eigenaars gezien de gewijzigde wetgeving ook een hogere balustrade moesten plaatsen.
Zal vervolgd worden.

U zal best de andere eigenaars eens wijzen op de (gewijzigde) appartementenwetgeving.
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo ... 1804032131.

Bij niet akkoord zal u best naar de vrederechter gaan.

Ik begrijp iets niet.
U wil andere tegels en andere terrasdragers.
Er wordt aangeraden om de dakdichting mee te vervangen.
Maar zoals ik het begrijp is die nog perfect in orde, dus geen enkele TECHNISCHE rede om te vervangen . Enkel komt dit nu aan bod omdat jij de tegels anders wil.
Moet je dan de kosten verhalen op derde?

Zij die 4 bewoners ook mede-eigenaar , of zitten daar huurders tussen?
Indien geen isolatie, mag er NIET MEER VERHUURD worden na 2020

2 v/d appartement zijn verhuurd, dus dit is voor mij ook een reden dat, mocht extra isolatie nodig worden voor de nieuwe regelgeving. Dit voor mij een argument is dat isolatie (en al de kosten die eruit voortvloeien -> waterdichting?) onder de VME valt.

Dit is dus een private aangelegenheid. Betonconstructie en waterkering ( roofing ) zijn ten laste van de VME.
In dit geval is het niet de beton of de dakbedekking ( roofing ) niet aan vervanging toe is. Het zijn de aannemers die ( terecht ) opmerken dat het beter is alles tegelijk aan te pakken. Niet dat er lekkages zijn ten gevolge van de roofing.

Kortom : Ondanks de waterdichting onder VME valt, zou dit niet vervangen moeten worden, tenzij anders bewezen door experten.
Het feit dat ik het terras / tegeldragers wil vervangen op mijn eigen initiatief, zijn al de kosten die hieruit voor vloeien (waterroofing) ook voor mij persoonlijk? (het isolatie puntje even buiten beschouwing gelaten)

U zal best de andere eigenaars eens wijzen op de (gewijzigde) appartementenwetgeving.
http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo ... 1804032131.

Hier kan ik niet echt men weg in vinden,

Maar zoals ik het begrijp is die nog perfect in orde, dus geen enkele TECHNISCHE rede om te vervangen . Enkel komt dit nu aan bod omdat jij de tegels anders wil.
Moet je dan de kosten verhalen op derde?

Ik ben mezelf gewoon aan het informeren wat mijn rechten & plichten zijn. Ik was altijd onder indruk dat dak (roofing, etc) gemeenschappelijk was. Nu als ik "father b" zijn redenatie volg. Is dat zeker niet altijd het geval, en is dit voor mijn alleen aangezien ik persoonlijk het nodig acht om mijn terras te vervangen en die kosten die hieruit voort vloeien voor mij persoonlijk zijn.

Nu, als isolatie moet vervangen worden, voor de nieuwe 2020 normen. Is dit toch een kost die onder het VME valt?
ALS de waterdichting ook best vervangen wordt als gevolg van nieuwe isolatie, zou dit in principe ook voor VME zijn?

Ik wil niet verhalen om niemand. Ik wil pragmatisch te werk gaan en de kosten betalen die voor mij persoonlijk zijn en de gemeenschappelijk kosten delen.
Ik zou bv niet willen dat ik gewoon vandaag op eigen initiatief & kost een terras laat leggen, volgende week moet ik alles terug uitbreken op initiatief van VME omdat dit niet goed geisoleerd en niet aan nodige normen voldoet.

Uw 2 laatste paragrafen zijn correct.
Is ook wel een bijzonder element voor op de A.V. en de ME's; indien isolatie volgens de normen moet gelegd worden en de roofing vervangen; dan moeten zij bijdragen in uw terras als dit nadien niet op een regelmatige wijze ( zonder beschadiging ) kan teruggelegd worden.
Overtuig uw mede eigenaars van het feit dat het in hun eigen belang is om deze werken allemaal tegelijk te laten uitvoeren; bespaart voor iedereen kosten.

2 v/d appartement zijn verhuurd, dus dit is voor mij ook een reden dat, mocht extra isolatie nodig worden voor de nieuwe regelgeving. Dit voor mij een argument is dat isolatie (en al de kosten die eruit voortvloeien -> waterdichting?) onder de VME valt.

Gezien al 2 eigenaars verhuren en dus VERPLICHT zullen worden om isolatie te laten plaatsen en jijzelf als 3de mede-eigenaar van de 4, is er al een 3/4 meerderheid, en voldoende om te beslissen hierover op een AV.

Hier wat meer info:

http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_lo ... 1804032131
http://lib.ugent.be/fulltxt/RUG01/001/7 ... 001_AC.pdf
http://www.beheer.be/documenten/nieuwewet2.pdf
https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q ... Z5ytqmJTYE

Hopelijk staat in de basisakte dat u een dakterras mag hebben of tenminste in een AV daarna.

In uw basisakte staat het volgende :
1. privatieve & uitsluitende eigendom : het privatief & exclusief genot van dakterras.

Dus u bent géén eigenaar van het terras , het terras is gemeenschappelijk en u hebt een exclusief gebruiksrecht van het terras , maar het terras behoort bij de gemene delen .

Tip :
Ter aanvulling is het van belang dat een eigenaar slechts wijzigingen mag aanbrengen in gemeenschappelijke gedeelten en/of zaken, met toestemming van de vergadering van eigenaars. Indien een eigenaar een afwerklaag ter bescherming c.q. verfraaiing aanbrengt op een terras en deze niet zonder schade verwijderd kan worden, impliceert dat dus dat die afwerklaag op enige wijze is verbonden met de daaronder gemeenschappelijke dakbedekking c.q. constructievloer. Daarvoor dient toestemming te worden verzocht aan de vergadering van eigenaars.

"Het feit dat ik het terras / tegeldragers wil vervangen op mijn eigen initiatief, zijn al de kosten die hieruit voor vloeien (waterroofing) ook voor mij persoonlijk?"

Ja die kosten zijn voor u. Ze zijn een gevolg(schade) van het vervangen van uw vloerdragers.

Het staat u vrij tussenkomst te vragen aan de andere eigenaars. Tenslotte profiteren ze er ook van.