Nieuwe muur naast gemene muur bouwen
Wanneer je een muur bouwt naast een gemene muur, dien je de volledige gemene muur dan nog voor de helft over te nemen? Er staat al een dubbele muur te paard gebouwd (2 x 14 cm, met 2 cm isolatie). Ons werd aangeraden nog een muur hiertegen te bouwen ( 2 cm isolatie met opnieuw 14 cm snelbouw) dit omwille van geluidsbeperking. Indien de nieuwe muur nu ook beschouwd wordt als een gedeelte van de gemene muur, zou ik denken dat we slechts de helft dienen te betalen van de buitenste snelbouwmuur? Dus de gemene muur zou dus bestaan uit 3 muren van 14 cm snelbouw.
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
De nieuwe muur wordt niet verankerd in de bestaande en ook de isolatie wordt er niet aan vastgemaakt. We dachten eerst ook dat we de muur dan niet moesten overnemen, maar onze architect zei dat we toch de helft van de buitenste muur dienen over te nemen. De buur gaat hier niet akkoord mee en eist een overname van de helft van de ganse muur.
De muur staat voor de volle 100 % op uw eigen grond, en is er niet in verankerd. Gebuur kan u niet verplichten tot overname.
http://habitos.be.msn.com/vragenrubriek ... aag_ID=298" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.livios.be/nl/_build/_droi/_g ... %20twisten" onclick="window.open(this.href);return false;
http://elfri.be/gemene-muur" onclick="window.open(this.href);return false;
http://ikgabouwen.knack.be/bouwen-renov ... 919558.htm" onclick="window.open(this.href);return false;
http://habitos.be.msn.com/vragenrubriek ... aag_ID=298" onclick="window.open(this.href);return false;
http://www.livios.be/nl/_build/_droi/_g ... %20twisten" onclick="window.open(this.href);return false;
http://elfri.be/gemene-muur" onclick="window.open(this.href);return false;
http://ikgabouwen.knack.be/bouwen-renov ... 919558.htm" onclick="window.open(this.href);return false;
De links naar wetgeving worden hier wel gegeven , maar m.i. toch beter de teksten volledig te lezen ( of weer te geven ) .
Het is nog niet geheel zeker dat deze constructiewerken NIET zouden vallen onder de wetgeving Gemene Muur . ( met verplichting tot overname ) .
Er is wetgeving , en er zijn Cassatie uitspraken , en het zal van geval tot geval afhangen ( manier van construeren ) .
Volgens onderstaand Cassatie vonnis zou het onvoldoende zijn een "eigen " muur op te trekken , die slechts 14 cm dik is , en word in dit geval gevonnist dat de 2e bouwer een gedeelte muur van de eerste bouwer moet overnemen .
Uiteraard is de 2e bouwer slechts gehouden , de oppervlaktes muur en oppervlakte grond over te nemen , tot zover hij er zelf gebruik van maakt .( tegenaan bouwt ) .
• HOF VAN CASSATIE, 04/03/2005, RABG 2006/10,711
MANDELIGHEID
Gedwongen afkoop
Aanmatiging medebezit
Samenvatting
Krachtens art. 661 B.W. kan de eigenaar van een privatieve scheidingsmuur de prijs voor het gemeen maken van die muur van zijn nabuur vorderen, indien en voor zover deze van de muur zodanig gebruik maakt dat hij zich het medebezit daarvan aanmatigt, aldus inbreuk pleegt op het uitsluitend eigendomsrecht van zijn nabuur en daarmee redelijkerwijze niet kan voortgaan zonder de impliciete wil de muur voor gemeen te houden (1); de enkele omstandigheid dat de nabuur uit het bestaan van de scheidsmuur voordeel haalt maakt deze bezitsaanmatiging niet uit. (1) Cass., 28 juni 2001, AR C.99.0527.F, nr 408; 2 sept. 1994, AR C.93.0460.N, nr 356.
Tekst arrest
I. Bestreden beslissing
Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 20 januari 2003 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel.
II. Rechtspleging voor het Hof
[…]
III. Middel
De eisers voeren in hun verzoekschrift een middel aan.
Geschonden wettelijke bepalingen
- artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek ;
- voor zoveel als nodig, de artikelen 1349 en 1353 van het Burgerlijk Wetboek.
Aangevochten beslissingen
De eenentwintigste kamer van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel verklaart in het vonnis van 20 januari 2003 het beperkt hoger beroep ontvankelijk en gegrond, doet het bestreden vonnis teniet in de mate dat het de vordering van de verweerders in verband met de gedwongen muurovername ongegrond verklaarde en hen veroordeelde tot de gerechtskosten, en verklaart, opnieuw recht doende, de vordering van de verweerders in verband met de gedwongen muurovername ontvankelijk en gegrond, zodat de eisers worden veroordeeld tot betaling aan de verweerders van een bedrag van 6.120,69 euro, te vermeerderen met de moratoire interest vanaf 1 maart 2001 en de gerechtelijke interest vanaf 28 september 2001, alsook tot de gerechtskosten van beide aanleggen.
De rechtbank van eerste aanleg overweegt hiertoe als volgt (zie het vonnis, pp. 4-5) :
"In (zijn) arrest van 22 juni 1990 besliste het Hof van Cassatie dat 'ingevolge artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek, de eigenaar van een privatieve scheidsmuur de prijs voor het gemeenmaken van de muur van zijn nabuur kan vorderen, indien en voorzover deze van de muur op zodanige wijze gebruik maakt dat hij zich het medebezit daarvan aanmatigt, aldus inbreuk pleegt op het uitsluitend eigendomsrecht en daarmee redelijkerwijze niet kan voortgaan zonder de impliciete wil de muur voor gemeen te houden' en verder 'dat de enkele omstandigheid dat de nabuur uit het bestaan van de muur voordeel haalt, geen zodanige bezitsaanmatiging inhoudt' (Cass., 22 juni 1990, R.W., 1990-91, 779).
In casu betreft de betwisting tussen partijen de al dan niet (feitelijke) inbezitneming.
In tegenstelling tot de eerste rechter, is de rechtbank van mening dat men niet mag stellen dat de scheidsmuur niet in gebruik genomen wordt zolang er geen materiële verankering of fysiek contact bestaat.
Indien de tweede bouwer verzaakt aan zijn door artikel 661 Burgerlijk Wetboek verleend recht tot gemeenmaking, dient hij zijn constructie te begrenzen met een wand die voldoet aan alle vereiste eigenschappen van een scheidsmuur. De muur van de eerste bouwer kan immers altijd afgebroken worden zodat zijn overblijvende muur op zichzelf moet blijven voldoen aan alle reglementen. Talrijke bouwreglementen leggen aldus op dat de scheidsmuur een dikte heeft van 30 cm (Declercq, H., De gemene muur, Brugge, Die Keure, 1998, 3.5).
In casu hebben (de eisers) een muur laten optrekken met een dikte van slechts 14 cm.
Een dergelijke dunne wand is indien al niet strijdig met het plaatselijk gemeentelijk bouwreglement, dat in casu niet voorgelegd wordt maar vermoedelijk ook een muurdikte van 30 cm oplegt gelet op de dikte van de scheidsmuur van (de verweerders), zeker onvoldoende om het gebouw te beschermen tegen de weersomstandigheden.
Aldus maken (de eisers) wel degelijk gebruik van de scheidsmuur van (de verweerders), die wel een dikte heeft van 30 cm.
Hier kan zonder meer gesteld worden dat (de eisers) in feite geen volwaardige constructie opgetrokken hebben aangezien hun gebouw aan één zijde niet beschikte over een volwaardige gevel. Wanneer men de scheidsmuur van (de verweerders) wegdenkt, is de overblijvende constructie van (de eisers) onvoldoende als zelfstandige constructie, zodat er ongetwijfeld gebruik wordt gemaakt van de essentiële functies, waaronder de beschermende, van de scheidsmuur en er wel degelijk inbezitneming is (Declercq. H., o.c., 3.5.5.).
(...) Derhalve heeft ten onrechte de eerste rechter de vordering van (de verweerders) tot gedwongen muurovername ongegrond verklaard.
(...) Bij gebreke aan betwisting door (de eisers) van de door (de verweerders) gevorderde prijs, waarvan (de verweerders) de door een architekt gemaakte berekening voorleggen, kan deze toegekend worden".
bron : zie boven : elfri.be
Het is nog niet geheel zeker dat deze constructiewerken NIET zouden vallen onder de wetgeving Gemene Muur . ( met verplichting tot overname ) .
Er is wetgeving , en er zijn Cassatie uitspraken , en het zal van geval tot geval afhangen ( manier van construeren ) .
Volgens onderstaand Cassatie vonnis zou het onvoldoende zijn een "eigen " muur op te trekken , die slechts 14 cm dik is , en word in dit geval gevonnist dat de 2e bouwer een gedeelte muur van de eerste bouwer moet overnemen .
Uiteraard is de 2e bouwer slechts gehouden , de oppervlaktes muur en oppervlakte grond over te nemen , tot zover hij er zelf gebruik van maakt .( tegenaan bouwt ) .
• HOF VAN CASSATIE, 04/03/2005, RABG 2006/10,711
MANDELIGHEID
Gedwongen afkoop
Aanmatiging medebezit
Samenvatting
Krachtens art. 661 B.W. kan de eigenaar van een privatieve scheidingsmuur de prijs voor het gemeen maken van die muur van zijn nabuur vorderen, indien en voor zover deze van de muur zodanig gebruik maakt dat hij zich het medebezit daarvan aanmatigt, aldus inbreuk pleegt op het uitsluitend eigendomsrecht van zijn nabuur en daarmee redelijkerwijze niet kan voortgaan zonder de impliciete wil de muur voor gemeen te houden (1); de enkele omstandigheid dat de nabuur uit het bestaan van de scheidsmuur voordeel haalt maakt deze bezitsaanmatiging niet uit. (1) Cass., 28 juni 2001, AR C.99.0527.F, nr 408; 2 sept. 1994, AR C.93.0460.N, nr 356.
Tekst arrest
I. Bestreden beslissing
Het cassatieberoep is gericht tegen een vonnis, op 20 januari 2003 in hoger beroep gewezen door de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel.
II. Rechtspleging voor het Hof
[…]
III. Middel
De eisers voeren in hun verzoekschrift een middel aan.
Geschonden wettelijke bepalingen
- artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek ;
- voor zoveel als nodig, de artikelen 1349 en 1353 van het Burgerlijk Wetboek.
Aangevochten beslissingen
De eenentwintigste kamer van de Rechtbank van Eerste Aanleg te Brussel verklaart in het vonnis van 20 januari 2003 het beperkt hoger beroep ontvankelijk en gegrond, doet het bestreden vonnis teniet in de mate dat het de vordering van de verweerders in verband met de gedwongen muurovername ongegrond verklaarde en hen veroordeelde tot de gerechtskosten, en verklaart, opnieuw recht doende, de vordering van de verweerders in verband met de gedwongen muurovername ontvankelijk en gegrond, zodat de eisers worden veroordeeld tot betaling aan de verweerders van een bedrag van 6.120,69 euro, te vermeerderen met de moratoire interest vanaf 1 maart 2001 en de gerechtelijke interest vanaf 28 september 2001, alsook tot de gerechtskosten van beide aanleggen.
De rechtbank van eerste aanleg overweegt hiertoe als volgt (zie het vonnis, pp. 4-5) :
"In (zijn) arrest van 22 juni 1990 besliste het Hof van Cassatie dat 'ingevolge artikel 661 van het Burgerlijk Wetboek, de eigenaar van een privatieve scheidsmuur de prijs voor het gemeenmaken van de muur van zijn nabuur kan vorderen, indien en voorzover deze van de muur op zodanige wijze gebruik maakt dat hij zich het medebezit daarvan aanmatigt, aldus inbreuk pleegt op het uitsluitend eigendomsrecht en daarmee redelijkerwijze niet kan voortgaan zonder de impliciete wil de muur voor gemeen te houden' en verder 'dat de enkele omstandigheid dat de nabuur uit het bestaan van de muur voordeel haalt, geen zodanige bezitsaanmatiging inhoudt' (Cass., 22 juni 1990, R.W., 1990-91, 779).
In casu betreft de betwisting tussen partijen de al dan niet (feitelijke) inbezitneming.
In tegenstelling tot de eerste rechter, is de rechtbank van mening dat men niet mag stellen dat de scheidsmuur niet in gebruik genomen wordt zolang er geen materiële verankering of fysiek contact bestaat.
Indien de tweede bouwer verzaakt aan zijn door artikel 661 Burgerlijk Wetboek verleend recht tot gemeenmaking, dient hij zijn constructie te begrenzen met een wand die voldoet aan alle vereiste eigenschappen van een scheidsmuur. De muur van de eerste bouwer kan immers altijd afgebroken worden zodat zijn overblijvende muur op zichzelf moet blijven voldoen aan alle reglementen. Talrijke bouwreglementen leggen aldus op dat de scheidsmuur een dikte heeft van 30 cm (Declercq, H., De gemene muur, Brugge, Die Keure, 1998, 3.5).
In casu hebben (de eisers) een muur laten optrekken met een dikte van slechts 14 cm.
Een dergelijke dunne wand is indien al niet strijdig met het plaatselijk gemeentelijk bouwreglement, dat in casu niet voorgelegd wordt maar vermoedelijk ook een muurdikte van 30 cm oplegt gelet op de dikte van de scheidsmuur van (de verweerders), zeker onvoldoende om het gebouw te beschermen tegen de weersomstandigheden.
Aldus maken (de eisers) wel degelijk gebruik van de scheidsmuur van (de verweerders), die wel een dikte heeft van 30 cm.
Hier kan zonder meer gesteld worden dat (de eisers) in feite geen volwaardige constructie opgetrokken hebben aangezien hun gebouw aan één zijde niet beschikte over een volwaardige gevel. Wanneer men de scheidsmuur van (de verweerders) wegdenkt, is de overblijvende constructie van (de eisers) onvoldoende als zelfstandige constructie, zodat er ongetwijfeld gebruik wordt gemaakt van de essentiële functies, waaronder de beschermende, van de scheidsmuur en er wel degelijk inbezitneming is (Declercq. H., o.c., 3.5.5.).
(...) Derhalve heeft ten onrechte de eerste rechter de vordering van (de verweerders) tot gedwongen muurovername ongegrond verklaard.
(...) Bij gebreke aan betwisting door (de eisers) van de door (de verweerders) gevorderde prijs, waarvan (de verweerders) de door een architekt gemaakte berekening voorleggen, kan deze toegekend worden".
bron : zie boven : elfri.be
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
Ik vrees dat zowel buur als architect zullen gelijk hebben .
Architect heeft uitsluitend de bedoeling gehad een derde muur te construeren , als geluidsisolatie ; en niet als een op zichzelf staande buitengevelmuur .
Architect heeft uitsluitend de bedoeling gehad een derde muur te construeren , als geluidsisolatie ; en niet als een op zichzelf staande buitengevelmuur .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
Dient er, ingeval van overname, dan de helft van de buitenste muur van 14cm overgenomen te worden (redenering architect) of overname van helft volledige muur 2 x 14 cm (redenering buur). De redenering van onze architect kan ik nog volgen; onze muur van 14 cm en gemeenmaking buitenste muur van 14 cm volstaan toch als buitengevelmuur?
Hoe wordt de overnameprijs bepaald?
De prijs voor de overname van een gemene muur die volledig op de grond van één eigenaar staat, bedraagt grosso modo de helft van de waarde van de grond waarop de muur staat, en de helft van de huidige kostprijs van de bouw van deze muur min de slijtage die ervan moet afgetrokken worden.
Als de gemene muur op de scheidingslijn staat, dan moet je slechts de helft van de waarde van deze muur betalen.
In geval van een spouwmuur moet je alleen de waarde van de buitenspouwmuur betalen en de helft van de waarde van de grond waarop deze buitenspouwmuur werd opgericht.
En tenslotte nog dit: om de kostprijs van de materialen te bepalen die werden gebruikt om deze gemene muur op te richten, kan je beroep doen op tabellen die opgesteld worden door diverse beroepsverenigingen. De prijzen van de muurwaarde worden vastgesteld per streek. Regelmatig worden deze prijzen aangepast aan de evolutie van de bouwprijzen. Deze aanpassing gebeurt door de Commissie Scheimuren, waarvan er één per provincie is. Deze eenheidsprijzen (voor de funderingen, voor het metselwerk,…) gelden op datum van overname, en niet op de datum van oprichting. -- livios.be
Buur mag ook niet overdrijven ....
3 muren van 14 cm = elke partij betaald volle prijs 1 muur . Middelste muur wordt gedeeld . ( dus redenering architect ) .
De prijs voor de overname van een gemene muur die volledig op de grond van één eigenaar staat, bedraagt grosso modo de helft van de waarde van de grond waarop de muur staat, en de helft van de huidige kostprijs van de bouw van deze muur min de slijtage die ervan moet afgetrokken worden.
Als de gemene muur op de scheidingslijn staat, dan moet je slechts de helft van de waarde van deze muur betalen.
In geval van een spouwmuur moet je alleen de waarde van de buitenspouwmuur betalen en de helft van de waarde van de grond waarop deze buitenspouwmuur werd opgericht.
En tenslotte nog dit: om de kostprijs van de materialen te bepalen die werden gebruikt om deze gemene muur op te richten, kan je beroep doen op tabellen die opgesteld worden door diverse beroepsverenigingen. De prijzen van de muurwaarde worden vastgesteld per streek. Regelmatig worden deze prijzen aangepast aan de evolutie van de bouwprijzen. Deze aanpassing gebeurt door de Commissie Scheimuren, waarvan er één per provincie is. Deze eenheidsprijzen (voor de funderingen, voor het metselwerk,…) gelden op datum van overname, en niet op de datum van oprichting. -- livios.be
Buur mag ook niet overdrijven ....
3 muren van 14 cm = elke partij betaald volle prijs 1 muur . Middelste muur wordt gedeeld . ( dus redenering architect ) .
Wat een wet interessant maakt ,
is wat er in die wet , niet in staat .
is wat er in die wet , niet in staat .
“Art.661.Iedere eigenaar van een erf dat paalt aan een muur, heeft ook het recht om die muur geheel of gedeeltelijk gemeen te maken, mits hij aan de eigenaar van de muur de helft vergoedt van zijn waarde ofwel de helft van de waarde van het gedeelte dat hij gemeen wil maken, en de helft van de waarde van de grond waarop de muur gebouwd is.”(Burgerlijk Wetboek=B.W).
‘Er staat al een dubbele muur te paard gebouwd’
‘te paard gebouwd’ houdt in dat die muur daardoor reeds gemeen is.
“Art.662.Geen nabuur mag in de gemene muur een holte maken of daartegen een werk aanbrengen of doen steunen, zonder toestemming van de andere nabuur of, indien deze weigert, zonder door deskundigen de middelen te hebben doen bepalen die nodig zijn om te voorkomen dat door het nieuwe werk aan de rechten van de andere nabuur afbreuk wordt gedaan.”(B.W.).
‘Er staat al een dubbele muur te paard gebouwd’
‘te paard gebouwd’ houdt in dat die muur daardoor reeds gemeen is.
“Art.662.Geen nabuur mag in de gemene muur een holte maken of daartegen een werk aanbrengen of doen steunen, zonder toestemming van de andere nabuur of, indien deze weigert, zonder door deskundigen de middelen te hebben doen bepalen die nodig zijn om te voorkomen dat door het nieuwe werk aan de rechten van de andere nabuur afbreuk wordt gedaan.”(B.W.).
Ga naar Belgische wetgeving in JUSTEL-databanken van Belgisch Staatsblad. Klik voor WetBOEKEN achter ’Juridische aard’. Op afkondigingsdatum vindt u de overige akten. Inzake FEDERALE fiscale wetgeving zie http://www.fisconetplus.be/
Ik denk - daar het een volgens de "normen" opgetrokken muur is van 2 keer 14cm waarvan één muur op uw grond staat dat je de helft van die muur (dus 1 keer 14cm) zal moeten overnemen (voor zover je de volledige muur gebruikt natuurlijk). Het is immers uw keuze om daar nog een derde muur tegenaan te bouwen en die derde muur alleen volstaat niet als buitenmuur van uw huis mocht uw buur z'n huis (en de 2 muren) afbreken.
Indien we enkel de middenste muur gemeenmaken (= volgens berekening architect) volstaat het tesamen met onze nieuwe muur wel als buitenmuur. In dit geval kan de buur igv afbraak de middenste muur ook niet afbreken daar deze dan gemeen is.Ik denk - daar het een volgens de "normen" opgetrokken muur is van 2 keer 14cm waarvan één muur op uw grond staat dat je de helft van die muur (dus 1 keer 14cm) zal moeten overnemen (voor zover je de volledige muur gebruikt natuurlijk). Het is immers uw keuze om daar nog een derde muur tegenaan te bouwen en die derde muur alleen volstaat niet als buitenmuur van uw huis mocht uw buur z'n huis (en de 2 muren) afbreken.
De zaak komt volgende week voor.