Onenigheid in gebouw 6 appartementen

[Jossy]

Wij wonen in een gebouw met 6 appartementen (we zijn allemaal eigenaars). Wij zijn er als laatste komen wonen (1991) en de anderen wonen er al sedert ca. 1963. Er is geen syndicus, er is geen gemeenschappelijke brandverzekering. Vandaag heb ik een vriendelijk schrijven uitgedeeld aan de mede-eigenaars met de opmerking dat ons gebouw dringend aan een renovatie toe is, daar we met betonrot zitten, afschilfering van verf, enz. In mijn brief vraag ik of ze akkoord zijn een bestek te laten opmaken om de voor- en achterkant (betonconstructie) eens door te lichten, ook vraag ik voor een vergadering bijeen te roepen, vraag ik om ieder aan zijn verzekering een bestek te laten opmaken voor de gemeenschappelijke brandverzekering van het gebouw. De helft is al onderling tegen elkaar bezig over "en wie denken die wel dat ze zijn ... " !!!! Ook heeft een eigenaar juist een persoon gecontacteerd en toegezegd om haar eigen deel te komen renoveren (betonrot). We hadden het heel goed bedoeld en schrikken wel even van de reacties.
Er zijn dus maar 6 appartementen in het gebouw. Mijn vraag : is het verplicht een syndicus te hebben ? Zo neen : wat kan ik dan aan bovenvermelde reactie doen ?
Zo ja : door hun reactie willen wij zeker niet de taak van syndicus op ons nemen en de andere 5 willen dit ook niet en willen ook geen syndicus van buiten af want die moeten ze betalen. Wat zou een "officiële" syndicus doen met bovenvermeld probleem ?
We zijn bang, als we doordrijven dat we een officiële syndicus laten aanstellen via het Gerecht (hetgeen ons recht zou zijn zonder hun toelating, heb ik eens vernomen) dat er steeds minimum 3 gaan dwarsliggen bij elk voorstel van werkzaamheden (dus de helft als er moet gestemd worden).
Moest ik hier niet zo enorm graag wonen zou ik overwegen om te verhuizen !!!
Graag een goede raad a.u.b.

[Luc]

Ergens versta ik de eigenaars van 1961 wel. De sociale cohesie van de groep van 6 werd verstoord door je brief, die ook teveel problemen ineens “aanvalt”. Als nieuweling is het moeilijk toe te treden tot een bestaande groep. Dat vergt veel diplomatie, als men niet alleen rekening wil houden met het doel van elk mede-eigenaar, maar ook van de VME (zelf = de 7de persoon in jullie gebouw).

Gebruik bijvoorbeeld de techniek van “ja, maar ...”. Ga akkoord met de betonwerken van één mede-eigenaar, maar leg hem diplomatisch uit dat hij ook kan verantwoordelijk gesteld worden door de verzekering als hij het probleem niet oplost. Geen verzekering? Leg hem uit wat daarvan de gevolgen kunnen zijn…

Ideaal is als je die uitleg kan laten geven door iemand, waarin hij vertrouwen heeft.

Leg hem ook uit dat het mogelijk is dat de werken door hem gedaan moeten herdaan worden, op zijn kosten zo het mislukt.

Last but not least, het is een feit dat 2 eigenaars (op 6) alle werken kunnen blokkeren, maar het is ook een feit dat de rechter die meerderheid kan “overrulen”.

Suggestie: concentreer je op het dringendste probleem (betonrot?), wees diplomatisch, maar maakt duidelijk dat de werken onvermijdelijk zijn, dat enkel een gezamenlijke aanpak de kosten kunnen, verminderen, en dat elk uitstel de kosten enkel verhoogd.

Aan ASSURALIA (http://www.assuralia.be) kan je vragen welke maatschappijen uw gebouw verzekeren. Vraag aan die maatschappijen (al dan niet via Assuralia) of zij tussenkomen in het geval van schade aan de gemeenschappelijke delen zonder dat een syndicus of AV bestaat, zo ja onder welke voorwaarden. Laat dat schriftelijk bevestigen. Gebruik die antwoorden diplomatisch.

[Jossy]

Bedankt voor uw uitgebreid antwoord. Het is een beetje zoals u schrijft : de 5 anderen bezien ons (na 22 jaar !!) precies alsof we huurders zijn. Nochtans op al die jaren zijn we steeds akkoord gegaan met alle voorstellen van renovatie, wij betalen steeds direct alle rekeningen, wij zijn beleefd en vriendelijk en helpen waar nodig. En nu dit !!!! We begrijpen hun reactie toch niet echt hoor.
Graag nog een antwoord of iemand weet of een syndicus verplicht is in een gebouw van 6 appartementen én op de vraag of ik zonder toelating van de anderen een syndicus via het Vredegerecht kan laten aanstellen ? Vroeger was hier ook een "onofficiële syndicus" maar die heeft ook eens woorden gehad met één van de mede-eigenaars, dus de laatste 10 jaar zitten we zonder iemand die zich ook maar iets aantrekt van het gebouw. En wie het dus wél doet is de pineut hé !

[Pelikaan]

1. Is een Syndicus verplicht in een gebouw met 6 appartementen?

Art. 577-3.<Ingevoegd bij W 1994-06-30/34, art. 2; Inwerkingtreding : 01-08-1995> De beginselen met betrekking tot de gedwongen mede-eigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle mede-eigenaars instemmen met die afwijking. Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte en een reglement van mede-eigendom. Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn.

Wij hebben hier te maken met een meergezinswoning (gedwongen mede-eigendom).
Indien ik de wetgeving juist interpreteer is een Syndicus in een meergezinswoning steeds verplicht.
De appartementswet voorziet enkel in de verplichting van een professionele Syndicus vanaf 20 appartementen.
In het andere geval mag zowel een niet-professionele of een professionele Syndicus aangeduid worden.

2. én op de vraag of ik zonder toelating van de anderen een syndicus via het Vredegerecht kan laten aanstellen ?

Art 577-9 Burgerlijk Wetboek
§ 4. Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten.
Hij kan eveneens de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet.
§ 5. Vanaf het instellen van een van de vorderingen bedoeld in de §§ 3 en 4, en voor zover zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing.

Volgens de appartementswet mag iedere benadeelde mede-eigenaar zich eveneens tot de rechter wenden.
In deze materie en in functie van de geschetste problematiek lijkt het mij aangewezen beroep te doen op een advocaat.

[Pedro]

Graag nog een antwoord of iemand weet of een syndicus verplicht is in een gebouw van 6 appartementen én op de vraag of ik zonder toelating van de anderen een syndicus via het Vredegerecht kan laten aanstellen ?

Tenzij binnen de splitsingsakte (basisakte) expliciet afstand werd gedaan van het regime gedwongen appartementsmede-eigendom of wanneer alle mede-eigenaars hiertoe hebben beslist, is elk gebouw of elke groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen meerdere eigenaars is verdeeld en waarbij er naast de privatieve kavels ook aandelen in de gemeenschappelijke delen aan elk kavel zijn verbonden, gehouden om naar de inhoud van artikelen 577-2§§9&10 B.W. en 577-3 e.v. B.W. te handelen. Uitgezonderd artikel 577-2§10 B.W. zijn alle andere artikelen van dwingend recht. Dit houdt tevens in dat elk gebouw dat onder toepassing van de appartementswet valt, verplicht is om een syndicus aan te stellen.
U zal dus vooreerst de statuten er dienen op na te lezen. Werd geen afstand gedaan en ligt geen beslissing in die zin voor, dan kan u op basis van de wet de vrederechter verzoeken om van rechtswege een syndicus aan te stellen. Niettegenstaande dit niet as such in de wet wordt verwoord betreft het hier een gerechtelijk (aangestelde) syndicus, wat niet hetzelfde is als een voorlopig syndicus dewelke middels toepassing van een ander wetsartikel kan worden aangesteld.
@Pelikaan
De wet voorziet helemaal niet dat een beroepssyndicus vanaf 20 kavels verplicht is.

[Luc]

Niettegenstaande dit niet as such in de wet wordt verwoord betreft het hier een gerechtelijk (aangestelde) syndicus, wat niet hetzelfde is als een voorlopig syndicus dewelke middels toepassing van een ander wetsartikel kan worden aangesteld.

Diverse bepalingen van het Burgerlijk Wetboek geven aanleiding tot de aanstelling van verschillende types van syndici. Het burgerlijk wetboek bepaalt wel wat gebeurt als een mede-eigenaar syndicus wordt (o.a. beperking van zijn stemrecht, …).

Een syndicus kan extern advies inwinnen over de uitoefening van zijn functie, maar wel op zijn kosten en onder zijn verantwoordelijkheid.

De bepalingen inzake de uitoefening van een zelfstandig beroep (zie http://www.biv.be/NV_2_L_1.php?lingua=NL - KB van 06.09.1993) geven aan wie syndicus mag zijn, zo men geen mede-eigenaar is. De komende maanden wordt o.a. dit KB vervangen door een wet (gestemd maar nog niet gepubliceerd).

Aanstelling
De aanstelling van een conventionele syndicus gebeurt voor de AV.
De aanstelling van een voorlopige syndicus met een specifiek mandaat gebeurt dfoor het gerecht of de AV.
De aanstelling van een toegevoegde syndicus met een specifiek mandaat gebeurt door de AV, mist voorafgaandelijk akkoord van de conventionele syndicus.

Opdracht
Of men nu conventioneel of gerechtelijk is aangesteld, of men nu mede-eigenaar is of niet, alle syndici hebben eenzelfde wettelijke kader voor het uitoefenen van hun opdracht, zoals bepaald in het Burgerlijk Wetboek. Eventueel binnen dit kader aangevuld door de statuten.

De voorlopige syndicus kan bijkomende opdrachten krijgen van het gerecht of de AV.
De toegevoegde syndicus kan een gedeeltelijke opdracht krijgen, waarvoor de conventionele syndicus niet meer verantwoordelijk is tegenover de AV.

De wet voorziet helemaal niet dat een beroepssyndicus vanaf 20 kavels verplicht is.

Correct.

Gezien echter de uit de hand aan het lopen toestand lijkt het me wel aangewezen dat in dit geval een professioneel syndicus aangesteld wordt door het gerecht. Bij voorkeur iemand die in de nabijheid (0 à 5 Km) van het gebouw kantoor houdt EN die als hoofdberoep syndicus heeft.

Een "gerechtelijk" syndicus is geen gerechtelijk expert, werkt niet onder toezicht van het gerecht, maar wel van de AV. De AV kan zijn initieel mandaat niet inkorten of wijzigen. Het gerecht kan zijn initieel mandaat niet verlengen, maar wel aanpassen.

[Luc]

... wij betalen steeds direct alle rekeningen ... !

Wie stelt de rekeningen op, wie int/betaald in naam van de VME, ... ?
Eén van de zes ?

[Jossy]

Dank aan u allen om mij proberen te leiden doorheen de doolhof van de wetgeving. Ik heb de basisakte er even bijgenomen. Ze dateert van 2 mei 1963. Onze aankoopakte dateert van 23 april 1991. De basisakte spreekt duidelijk over de Algemene Vergadering e.d. en hoe beslissingen moeten genomen worden, maar het grote probleem is dat op de 22 jaren dat we hier wonen nog NOOIT een vergadering geweest is (en vroeger ook niet). "Iemand" heeft de taak op zich genomen om bv de maandelijkse kosten van water en minuterie te verdelen (en nog steeds krijgen we dus een geschreven briefje dat we dan moeten doorgeven en ondertekenen (de originele facturen zijn er steeds bij). Dus dat is nooit een probleem geweest. Er zijn op die 22 jaren misschien hooguit 3 à 4 zware kosten geweest (hernieuwen dak, een verfraaiing aan de voorgevel, een herstelling aan de achtergevel). Hier werd NOOIT over vergaderd. We kregen op voorhand een briefje (om rond te laten gaan en te ondertekenen voor akkoord) met het bedrag van de offerte. Iedereen tekende dit zonder verdere vragen. Nu heb ik dus in mijn brief die ik aan iedereen afzonderlijk gegeven heb, voorgesteld wel te vergaderen in de week van 26/8. Ik had er ook een vragenlijst bijgevoegd die ik normaal op 16/8 zou willen ingevuld terugkrijgen. Ik vrees gewoon dat er 2 van de 6 gaan reageren en de rest mijn vragen negeren. Daar er geen syndicus is, is er dus ook nooit een reservefonds opgericht om zware kosten te dekken !!! Luc schrijft o.m. dat (eender welke) syndicus moet aangesteld worden door de Algemene Vergadering !!! Maar als iedereen stemt dat ze geen syndicus willen wat dan ???? Als ik een advocaat neem, dan veronderstel ik dat alleen ik die moet betalen ?

[j.demoor]

“Art.577-3.De beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9, en de bepalingen van deze afdeling zijn van toepassing op ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende personen verdeeld is volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten. Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt en alle medeëigenaars instemmen met die afwijking. Ieder gebouw of groep van gebouwen waarop die beginselen van toepassing zijn, moet worden beheerst door een basisakte en een reglement van medeëigendom...”(Burgerlijk Wetboek=B.W.).

“...Voornoemde beginselen en bepalingen zijn niet van toepassing indien de aard van de goederen zulks niet rechtvaardigt...“; ‘De eerste voorwaarde, de rechtvaardigende aard van de goederen, houdt in dat de goederen weinig onderhoud vergen en dat het beheer ervan slechts een eenvoudige organisatie vereist [134]. Als voorbeeld haalt de memorie van toelichting een parking, een zwembad, een binnenplaats en een leidingnet aan [135]. CASMAN staat daarentegen een numeriek criterium voor (d.w.z. dat de wettelijke regeling toepasselijk is vanaf een bepaald aantal appartementen), daar volgens haar het kleine appartementsgebouw met slechts enkele appartementen in de praktijk het vaakst voorkomt [136]. De wetgever wees dit criterium evenwel uitdrukkelijk van de hand, zodat de invulling van de eerste voorwaarde aan de praktijk werd overgelaten [137]. De practici zullen aldus aan de hand van een feitelijke beoordeling moeten oordelen of er al dan niet een redelijke grondslag voorhanden is om de wet uit te sluiten, zonder daarbij enkel te refereren aan het beperkt aantal appartementen [138].Ter illustratie geeft de memorie van toelichting een concreet voorbeeld dat de uitsluiting van de appartementswet wettigt: wanneer twee mede-eigenaars van een gebouw besluiten om van het gelijkvloers en de eerste verdieping twee privatieve appartementen te maken, en daarbij de grond, de buitenmuur en het dak in mede-eigendom te behouden, zou het onlogisch en omslachtig zijn hen te verplichten een algemene vergadering in te richten en een syndicus aan te stellen [138]. Ook de bescherming van de rechten van derden lijkt de toepassing van de appartementswet dan niet te noodzaken [140]. Het is dus de aard van de goederen zelf die de toepassing van de wet moet uitsluiten, en die deze uitsluiting blijvend moet kunnen verantwoorden.[134] C. MOSTIN, “Le champ d’application et la force obligatoire de la loi du 30 juin 1994”, l.c., 32. [135] M.v.T., 9; Hand. Senaat 1993-94, 6 juni 1994, 7 en 67-68 (hierna: verslag VANDENBERGHE). [136] H. CASMAN, “Bondige toelichting over de nieuwe wetgeving inzake Appartementenrecht” in Nieuwe wetgeving, Gent, Mys en Breesch, 1994, 93. [137] Verslag VANDENBERGHE, 65-69. [138] Verslag VANDENBERGHE, 30-31, 67-69 en 155; H. CASMAN “Bondige toelichting over de nieuwe wetgeving inzake Appartementenrecht”, l.c., 93. [139] M.v.T., 9. [140] C. MOSTIN, “Le champ d’application et la force obligatoire de la loi du 30 juin 1994”, l.c., 32.’[Dieter Leroy,De notariële verantwoordelijkheid in het appartementsrecht,Jura Falconis,2006-2007,401-430].

‘Wij wonen in een gebouw met 6 appartementen’

Mijns inziens zijn in dat geval de beginselen met betrekking tot de gedwongen medeëigendom, neergelegd in artikel 577-2, § 9,die van dwingend recht zijn,WEL van toepassing.
“Art.577-8. § 7...Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere medeëigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen...”(B.W.).Het ontbreken van een syndicus staat met ‘in gebreke blijven’ gelijk.

[Sirkii]

Een syndicus kost je per appartement galant 200 tot 300 euro per jaar aan beheerskosten per jaar. Met 6 moet het toch lukken om overeen te komen als je zelf al schrijft dat gemeenschappelijke kosten mooi verdeeld worden en er akkoord was over vroeger uitgevoerde grote werken. Je spaart dan alvast die hoge beheerskosten uit. Als je een externe syndicus afdwingt heb je t bij de buren "voor altijd" verkorven.

[Luc]

Zachte heelmeesters maken stinkende wonden.

Het is een feit dat op korte termijn het rendabel lijkt dat één van de zes de functie van syndicus op zich neemt. Maar is dat zo op half-lange en langere termijn? Ik twijfel er sterk aan.

De interne cohesie van de subgroep van 5 zal vroeg of laat afbrokkelen. De praktijk toont dat aan.

De regels van het Burgerlijk Wetboek (Art. 577-3 à 577-14), zijn er juist om de interne cohesie van de volledige groep in stand te kunnen houden in een context van gedwongen mede-eigendom van de gemeenschappelijke delen. Nu past de dominante subgroep de regels van Art. 577-2 toe (gewone mede-eigendom). Dat zal zich vroeg of laat wreken. Hoe later, hoe duurder de oplossing.

Momenteel volg ik als buur van nabij een mede-eigendom van 1963 waar dat proces is ingezet. Die VME van 9 appartementen geeft +25% van haar lasten uit aan advocaten en moet nu een dwangsom van +30.000 EUR per zes maand betalen omdat zij halsstarrig weigeren werken uit te voeren, die minder kosten dan de dwangsom !!!