Syndicus en beslissingen AV

[Onwetende Belg]

Beste,
Op de jaarlijkse AV zijn er beslissingen genomen (dus goedgekeurd door de meerderheid). Nu moet er een beslissing uitgevoerd worden en de syndicus wil dit niet doen omdat in de RvME zogezegd geen overeenstemming is. Twee leden van de vier willen dit tegenhouden. Erger nog, ze willen (hebben naar het schijnt 1/5e bij mekaar gekregen) een Bijzondere AV samenroepen en maar liefst 5 punten opnieuw behandelen waarover een half jaar geleden bij de laatste AV al gestemd is geweest. Hierin gaat de syndicus toch mee in de fout, niet? Hij verschuilt zich achter de RvME om de verantwoordelijkheid te ontlopen en ook om enkele eigenaars niet tegen het hoofd te stoten. Hij is tevens makelaar en verkoopt een appartement van de 'tegenpartij'.
Wij hebben hem al herhaalde malen gewezen op zijn verantwoordelijkheid en dat hij de genomen beslissingen moet uitvoeren en dat de RvME in deze geen beslissingen van de AV kan tegenhouden.
Mijn vraagjes nu: kan dat zomaar om over genomen beslissingen van de AV opnieuw vergaderen en stemmen? Bij die 1/5e, moet men dan de aandelen rekenen of het aantal appartementen?
Alvast bedankt

[Vandebos]

Aandelen, zolang er geen tegenbeslissing is dient de syndicus de besluiten van de av te respecteren. Bovendien heeft de rvme geen enkele beslissingsmacht.

[Onwetende Belg]

U hebt het over een 'tegenbeslissing'. Bedoelt u dan dat het toch mogelijk is om terug te debatteren en eventueel terug te komen tijdens de komende BAV op vorige beslissingen. Zelfs een puntje "mandaat syndicus en mandaat RvME' zou op de agenda komen te staan.
Men moet dus 1/5e van de aandelen hebben om te kunnen vergaderen? Enkelen zijn ervan overtuigd dat 1/5e van het aantal eigenaars genoeg is.

[Vandebos]

Art. 577-6 par 2 BW

§ 2. De syndicus houdt een algemene vergadering tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen.
Onverminderd het eerste lid, houdt de syndicus een algemene vergadering op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dit verzoek wordt bij een ter post aangetekende brief aan de syndicus gericht, die binnen de dertig dagen na de ontvangst van het verzoek de bijeenroeping verzendt aan de mede-eigenaars.
Wanneer de syndicus geen gevolg geeft aan dit verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee heeft ondertekend, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.

[Vandebos]

Wat betreft de tegenbeslissing. In het verleden (oude wetgeving) was het zo dat de jurisprudentie oordeelde dat een rechtsgeldig geweigerd punt op de agenda niet telkens opnieuw op de agenda kon worden geplaatst met de hoop toch een keer de meerderheid te vinden. In de nieuwe wetgeving is het echter zo dat de syndicus verplicht is elk punt dat een mede-eigenaar geldig voorstelt op de agenda te plaatsen.

In uw concreet geval lijkt de enige uitweg die de neen stemmers echter hebben deze van een geding voor de vrederechter te zijn. Het gaat hier immers om rechtsgeldig gekozen beslissingen. Niets belet immers de ja stemmers op hun beurt een bav te organiseren en vervolgens de neen stemmers weer buitenspel te zetten en dan beland je als onbestuurbaar gebouw in een straatje zonder einde.

[Luc]

Noodzakelijk quorum: 1/5de van de aandelen die de initiële brief aan de syndicus ondertekenen. Zij zijn verantwoordelijk voor de dossiers van elk punt (en niet de syndicus noch de RvME), dat zowel burgerlijk als strafrechtelijk, zo er sprake is van een zweem van vermoeden van misleiding, desinformatie, obstructie, collusie, … .

Zo een ME na deze "BAV +20%" één van gewijzigde beslissingen betwist (hij dient niet aanwezig te zijn, maar wel, aanwezig of niet, vooraf zijn mening per aangetekende brief aan de VME en de syndicus bekend gemaakt te hebben na inzage van de stukken bij de syndicus).

Als blijkt dat de RvME mee heeft gewerkt aan deze vermoedelijke obstructie, kunnen de leden ervan zowel burgerlijk als strafrechtelijk aansprakelijk gesteld.

Een genomen beslissing kan enkel correct gewijzigd worden mits de benadeelde ME (en niet de RvME noch de syndicus) de initiële beslissing betwist bij de Vrederechter.

Elk lid van de RVME is mede-eigenaar. Hij kan dus perfect in eigen naam en op eigen kosten deze beslissing betwisten. De voorgestelde werkwijze wijst in de richting van collusie, misbruik van fondsen van de VME, .... .

Als een beslissing van de AV een voorgaande wijzigt en de rechten of belangen van een derde (mede-eigenaar, bewoner, firma, ..) schendt kan de VME gedwongen worden tot het herstel van de schade (of vergoeding).

- Het is klassiek dat de burgerlijke rechter een limietdatum zal opgeven plus het eisen van dwangsommen zal mogelijk maken.

- Als de strafrechter besluit dat er sprake is van een criminele bende (wat in die context vlug het geval is) zijn de leden ervan 100% solidair verantwoordelijk, zonder enige beperking dan ook. De meest solvabele zal de schade moeten vergoeden en kan deze trachten terug te vorderen bij de andere minder solvabele bendeleden.

Last but not least: de nieuwe vastgoedwet, van toepassing vanaf 01.09.2013, vergemakkelijkt zeer effectief in se voorgaande benadering, die vroeger zeer moeilijk uitvoerbaar was (ik spreek uit ervaring). Zie: http://www.legalworld.be/legalworld/con ... gType=2067

[Onwetende Belg]

Dank u wel voor jullie antwoord. Ik ga me hierover buigen en het allemaal eens bestuderen.

[Pedro]

Beste,
Op de jaarlijkse AV zijn er beslissingen genomen (dus goedgekeurd door de meerderheid). Nu moet er een beslissing uitgevoerd worden en de syndicus wil dit niet doen omdat in de RvME zogezegd geen overeenstemming is. Twee leden van de vier willen dit tegenhouden. Erger nog, ze willen (hebben naar het schijnt 1/5e bij mekaar gekregen) een Bijzondere AV samenroepen en maar liefst 5 punten opnieuw behandelen waarover een half jaar geleden bij de laatste AV al gestemd is geweest. Hierin gaat de syndicus toch mee in de fout, niet? Hij verschuilt zich achter de RvME om de verantwoordelijkheid te ontlopen en ook om enkele eigenaars niet tegen het hoofd te stoten. Hij is tevens makelaar en verkoopt een appartement van de 'tegenpartij'.
Wij hebben hem al herhaalde malen gewezen op zijn verantwoordelijkheid en dat hij de genomen beslissingen moet uitvoeren en dat de RvME in deze geen beslissingen van de AV kan tegenhouden.
Mijn vraagjes nu: kan dat zomaar om over genomen beslissingen van de AV opnieuw vergaderen en stemmen? Bij die 1/5e, moet men dan de aandelen rekenen of het aantal appartementen?
Alvast bedankt

De initiële beslissingen werden niet binnen de door de wet voorziene periode in rechte aangevochten en zijn dus thans definitief en onaantastbaar geworden. U spreekt immers over een half jaar geleden, dus de termijn om beslissingen aan te vechten is lang verstreken. De syndicus dient de beslissingen zonder meer uit te voeren, zoniet maakt hij een ernstige fout. Opnieuw stemmen over reeds genomen beslissingen kan enkel en alleen wanneer er zich in die mate een gewijzigde situatie voordoet dat het gerechtvaardigd voorkomt om opnieuw over eenzelfde item te beslissen. Daarnaast, zoals reeds aangehaald, de raad van mede-eigendom heeft in deze totaal geen beslissingsbevoegdheid. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer. Zo hij gedwee in het verhaal van de raad van mede-eigendom meegaat, dan riskeert hij hiervoor volledig aansprakelijk te worden gehouden bij nadelige gevolgen,.....

[Onwetende Belg]

Dankjewel Pedro, dit is heel duidelijk.
Ik ga dit eens mailen naar de betrokkenen. Ondertussen hebben we al de officiele uitnodiging voor die B.A.V gekregen. Puntjes op de agenda zijn: mandaat syndicus en mandaat RvME (ondanks goedgekeurd door de A.V. voor een jaar, tot maart 2014) + 2 andere punten waar de syndicus weer maar eens de goedkeuring voor vraagt om te moeten optreden tegen diegenen die zich niet houden aan de regels ondanks dit op de AV beslist is en vastligt in het verslag. Zo kunnen we aan de gang blijven, niet?
Wat moeten we ondernemen om de B.A.V. nog tegen te houden en wat indien ze ze toch laten doorgaan en er opnieuw gaan over debatteren en stemmen?
De syndicus zegt letterlijk in een mail tegenover twee leden van de Raad die het er ook niet mee eens dat er een BAV komt "jullie kunnen het zelf uitvechten op de BAV'
Bij voorbaat, mijn hartelijke dank