JuridischForum.be

In het geval van 2 aanpalende VME's is er een gemeenschappelijke tuin in onverdeeldheid, elke VME heeft een aandeel van 50%.

Als er moet beslist worden over werken uitgevoerd in de tuin moet gestemd worden, alleen vraag ik mij af hoe?

Simpel gesteld: een beslissing vereist 50%+1, dus enkel als beide VME's voor stemmen kan dit doorgaan, immers als 1 VME tegenstemt heeft de andere slechts 50% van de stemmen en dus tekort.

Of zie ik dit verkeerd en moet er geteld worden met de aanwezige aandelen per VME?

Vb VME1 is op AV met 80% aanwezig en stemt voor, VME2 is op AV met 60% aanwezig en stemt tegen. Moet er dan geconsolideerd worden en komen we dan tot 80/140 voor en 60/140 tegen?

Noot: er is geen overkoepelende VME

Het zou in de statuten van de gebouwen moeten staan hoe er moet worden beslist.
Hoe is de eigendomstitel van die gemeenschappelijke tuin omschreven. Daar zijn verschillende mogelijkheden voor die mede-bepalend zijn voor de wijze waarop gestemd dient te worden.

De statuten van dat gemeenschappelijk stuk zijn heel summier beschreven zonder details over de inhoud (vb regenwaterput, verlichting, ...). Dus enkel de onverdeeldheid tussen 2 VME's van perceel/lot 3.

Bijkomend waren bouwheer en gemeente origineel van plan om dit mee op te nemen in het openbaar domein, waarbij de gemeente 50% van de lasten zou dragen en elke VME 25%.

Finaal heeft de gemeente afgezien van deze constructie en bijgevolg draagt elke VME 50% van de kosten. Om correct te zijn hadden de statuten van beide VME's aangepast moeten worden om dit te reflecteren.

Maar zelfs dan nog wordt er niks gezegd over wie vb de verlichting van de tuin moet betalen (terwijl die op de electriciteitsmeter van 1 VME aangesloten is). En zo zijn er wel een aantal kosten.

En waaruit blijkt die eigendomsverhouding 50/50?
Dat moet toch in een authentieke akte vermeld staan?
In fine: wie is eigenaar van die grond?

Verder (hier wordt het interessant):
De VME's zelf kunnen alleszins geen eigenaars in onverdeeldheid zijn wegens de eenvoudige reden dat VME's geen onroerende eigendom mogen bezitten.

Dit lijkt Kafka

Vermoeden: Ik denk dat die grond van de gemeente is en jullie die mogen gebruiken mits onderhoud...

In de basisakte staat letterlijk, waarbij 'het gebouw' VME1 is, en 'een appartementsgebouw op te richten' de nadien opgerichte VME2 is:

>>>
Het gebouw wordt opgericht op een perceel grond, gelegen te <gemeente>, aan de <straat1>, kadastraal gekend sectie B der eerste afdeling, nummer 389-S-3/deel, groot volgens meting duizend honderd vierennegentig vierkante meter. Dit perceel vormt de loten 1A, 1B, 1C en 2 van het aan deze akte gehechte grondplan.

Wordt eveneens onder het stelsel van gedwongen mede-eigendom gebracht: een perceel grond palende aan het hiervoor beschrevene en aan de <straat2>, kadastraal gekend sectie B der eerste afdeling, nummer 389-S-3/deel, groot volgens meting negenhonderd negenennegentig vierkante meter. Dit perceel vormt het lot 3 van het aan deze akte gehechte grondplan. Krachtens onderhavige basisakte wordt de onverdeelde helft van dit perceel gevoegd bij het hiervoren beschrevene, om samen de grond van het appartementsgebouw te vormen. De onverdeelde wederhelft van dit perceel grond zal op zijn beurt gevoegd worden bij het resterende gedeelte van het kadasterperceel 389-S-3, groot volgens meting duizend vierhonderd vijfenzeventig vierkante meter (vormende de loten 4A, 4B en 4C van het aan deze akte gehechte grondplan), waarop verschijners in deze insgelijks van plan zijn een appartementsgebouw op te richten
<<<

Staat er in de statuten geen verwijzing naar hoe dit "domein" beheerd wordt?

Juridisch is het een domein waar de eigenaars van de twee residenties -volgens de quotiteit van hun appartement in de totaliteit van quotiteiten van de twee residentiies samen- een aandeel in hebben. De (rechtspersonen) "VME's" zelf hebben geen aandeel (ze kunnnen/mogen geen onroerend goed bezitten)
Stemmen over het domein per afzonderlijke VMElijkt me daarom niet van toepassing.

Het enige dat er staat is mits overeenkomst met de gemeente: gemeente 50%, elke VME 25%

Er staat zelfs niet beschreven dat zonder overeenkomst met de gemeente we terugvallen op 50%/50%. Maar dat mag je aannemen vermits het onverdeeldheid is voor elk de helft.

Kweetet, die bouwheer en notaris hebben zich er makkelijk van af gemaakt, en nu is dit elk jaar een punt van discussie, zeker met de wijzigende wet op ME.

Vroeger was vb de kost van de liften gedragen door de VME as such, nu is dat per traphal/lift uitgesplitst onder het motto 'gebruiker betaald'.

Volgens mij zitten we steevast in een pad-stelling als 1 partij ja zegt en de andere neen

Jullie hebben een bijkomende vereniging "domein" nodig waarin elke mede-eigenaar van zowel geb. 1 als geb. 2 is vertegenwoordigd.
Die vereniging domein maakt dan afrekeningen rechtsreeks aan elke mede-eigenaar, onafgezien in welk van de gebouwen hij eigenaar is.
Dit naar analogie met ondergrondse parkeergarages die door verschillende gebouwen, elk met een andere VME, worden gebruikt.

Inderdaad, een overkoepelende VME, maar de mensen willen geen extra geld uitgeven.

Ik snap dat wel want tegenwoordig is een VME een melkkoe zoals de auto, kosten kosten kosten zonder dat er functioneel iets toegevoegd wordt.

En ook een aanpassing van de basisakte om duidelijk te maken welke kosten hoe verdeeld worden, opnieuw kosten omdat de bouwheer/notaris hun werk niet deftig hebben gedaan.

Ons alternatief zou kunnen zijn dat we ons aandeel afstaan aan de andere VME, immers die tuin wordt door ons niet gebruikt. Voor die andere VME ligt dit anders en maakt het verharde deel van de tuin deel uit van hun toegang tot de verschillende traphallen.

"Ons alternatief zou kunnen zijn dat we ons aandeel afstaan aan de andere VME, "

Daar is ook een notariële akte voor nodig.

Ja ik weet het, bij elke oplossing komen kosten, maar in geval van afstand is dit eenmalig. Wat kan de waarde zijn van 999m2 tuingrond?

Bijkomend probleem is dat er in die gemeenschappelijke tuin ook nog een gemeenschappelijke regenwaterput zit.

We komen telkens terug op hetzelfde punt, de bouwheer heeft zijn werk niet deftig gedaan, hij heeft het geld in zijn zakken gestoken en de problemen waarvan hij wist dat die later zouden komen, aan ons gelaten.

Misschien was de bouwheer ook niet goed op de hoogte van de regels .
Wat vaststaat is dat de notaris die zulke rommel heeft geacteerd een debiel is .
Hij is de professional die er moet voor zorgen dat dergelijke toestanden niet worden geschapen.
Helaas zijn er hier en daar notarissen die functioneren als automatische registreermachines beplakt met een universitaire sticker.

Toch nog 1 vraag ivm kosten verdeling:

Bovenstaande gemeenschappelijke tuin heeft 4 lichten, deze zijn aangesloten op de gemeenschappelijke electriciteitsmeter van VME2. Deze lampen dienen om de zogezegde 'tuin' te verlichten, in het verleden werden deze kosten met de natte vinger geschat en de helften gedeeld door VME1/2.

Maar eigenlijk dienen deze lichten uitsluitend om toegang tot de 3 inkomhallen van VME2 te verlichten.

VME1 heeft geen nut van deze lichten aangezien deze zich achter hun gebouw en achter hun perceel bevinden, temeer daar deze mensen de gemeenschappelijke tuin zeeeeer zelden gebruiken overdag, maar helemaal niet 's nachts aangezien de toegang tot VME1 langs de voorkant van het gebouw gaat.

Kan VME1 zich beroepen op 'de gebruiker betaald' in de wet op mede-eigendom, en zo ja welk artikel is dit dan exact.

Of als alternatief kan VME1 2 lampen (hun zogezegde aandeel) uitschakelen, vermits toch niet nodig.