Syndicus vraagt om kosten te betalen gemaakt voor we eigenaar waren

[doremifasollasido]

Hallo,

In september 2015 ondertekenden we een compromis tot aankoop van een appartement. Eind november 2015 werd de akte ondertekend;

2 mei 2016 kregen we een factuur (afrekening lasten) van de syndicus voor de periode 01/01/2016 - 31/03/2016. De details van de factuur maakten duidelijk dat we zouden betalen voor het afrijden van het gras (privatief en gemeenschappelijk deel) van voor we eigenaar waren (november).

Bijvoorbeeld:

- onderhoud tuin 09/2015: 110 EUR
- onderhoud tuin 12/2015: 110 EUR
- onderhoud tuin 03/2016: 110 EUR

12/2015 (dus drie maanden oktober - december) wou ik nog betalen omdat we die periode iets meer dan een maand eigenaar waren, maar 09/2015 (dus voor juli-september 2015) vond ik al te gortig.

De syndicus zegt dat enkel de facturatie datum geldt en dat ik dus ook voor september en vroeger moet betalen. Ik vroeg of ze me konden tonen waar die regel beschreven staat maar kreeg geen gehoor. Ik heb de kosten die ons aangerekend zijn van september en vroeger afgetrokken van de factuur. Ze dreigen nu met advokaten als ik niet binnen de 10 dagen betaal.

Weet iemand of ik in mijn recht ben en wat ik kan doen? Bedankt.

[sloeberken]

Je mag uzelf niet rechten, als er iets mis is met een factuur, teken je protest aan met een AS wel binnen de maand.
Gaat dit niet meer betaal de factuur, en eis nadien de teveel betaalde sommen terug met een AS.

[asperger]

In toepassing van art. 577-11 B.W. dient u die kosten te betalen:

Art. 577-11.
§ 2. In geval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel
onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post
aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de
volgende inlichtingen en documenten mee te delen :
1° het bedrag van de uitgaven voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing
waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de
eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om
betaling heeft verzocht;
2° een staat van de oproepen tot kapitaalinbreng die door de algemene vergadering van
de mede-eigenaars zijn goedgekeurd vóór de vaste datum van de
eigendomsoverdracht, alsook de kostprijs van de dringende werkzaamheden waarvan
de syndicus pas na die datum om betaling heeft verzocht;
3° een staat van de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke
delen, waartoe de algemene vergadering vóór de vaste datum van de
eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om
betaling heeft verzocht;

.....

Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de
schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, 2°, 3°
en 4°, vermelde schulden.

[AME]

TS stelt het probleem duidelijk.
De VME heeft een factuur ontvangen nadat TS eigenaar werd.
Deze factuur bevat aanrekening van prestaties welke gedaan werden voordat TS eigenaar was.

Wie dient hiervoor aangesproken te worden? De vorige eigenaar of de nieuwe eigenaar.

Eenduidig valt dit ten laste van de vorige eigenaar.

Sinds 2013 zijn de VME's onderworpen aan de boekhoudwetgeving.

Art 9 van het KB van 12 juli stelt dat art. 25§1 van de wet van 30 januari 2001 tot uitvoering van het wetboek van van vennootschappen van toepassing is op VME's, met dien verstande dat jaarrekening dient vervangen door inventaris.

Art. 25. § 1. De jaarrekening moet duidelijk worden opgesteld en stelselmatig weergeven, enerzijds, de aard en het bedrag, op de dag waarop het
boekjaar wordt afgesloten, van de bezittingen en rechten van de vennootschap, van haar schulden en verplichtingen evenals van haar eigen middelen, en anderzijds, voor het op die dag afgesloten boekjaar, de aard en het bedrag van haar kosten en haar opbrengsten.

Met andere woorden. Gefactureerd of niet. De kosten dienen opgenomen in de periode waarop ze gedragen werden.
Kosten met betrekking tot de periode voor de aankoop zijn derhalve ten laste van de vorige eigenaar.

[advo-immo]

Ik vrees dat één en ander door elkaar is gehaald.

De verdeling van de kosten tussen twee opeenvolgende eigenaars wordt ondermeer bepaald door het reeds
vermelde artikel Art. 577-11 van de wetgeving op de gedwongen mede-eigendom. Dit staat volledig los van de opstelling van de inventaris (of eindbalans). Het is trouwens mogelijk dat de eigendom overgaat binnen de termijn van een boekhoudjaar. Derhalve gaat de vraag niet over de annaliteit van de gevoerde boekhouding.

Het artikel op zichzelf is overduidelijk:

"§ 2. In geval van overdracht of van aanwijzing van het eigendomsrecht van een kavel
onder de levenden of wegens overlijden verzoekt de optredende notaris, bij een ter post
aangetekende brief, de syndicus van de vereniging van mede-eigenaars hem de
volgende inlichtingen en documenten mee te delen :

1° het bedrag van de uitgaven voor ... onderhoud, ...waartoe de algemene vergadering of de syndicus vóór de vaste datum van de
eigendomsoverdracht heeft besloten, maar waarvan de syndicus pas na die datum om
betaling heeft verzocht;

Onverminderd andersluidende overeenkomsten tussen partijen inzake de bijdrage in de
schuld, draagt de nieuwe mede-eigenaar het bedrag van de in het eerste lid, 1°, .... vermelde schulden."

Uit de uitleg gegeven door vraagsteller leid ik af dat dit artikel mogelijkerwijze van toepassing is.
Werden deze kosten door de syndicus in tempore non suspecto aan de notaris meegedeeld?
Het is ook niet duidelijk wat vraagsteller bedoelt met datum factuur: betreft het de factuur van het tuinbedrijf aan de VME of de afrekening van de syndicus?

[asperger]

Bevestiging van mijn interpretatie gevonden:

"Er duikt nadien nog een factuur op...

Beslist vóór de verkoop: Er ontstaat nogal eens twijfel indien de koper na de verkoop moeten betalen voor een herstelling waarover al beslist was vóór de verkoop.

Wie moet die betalen? Belangrijk is in dat geval op welk ogenblik de betaling zgn. opeisbaar is. Dat komt er kortweg op neer dat in zo’n geval niet de datum van de beslissing belangrijk is, maar wel de datum waarop de syndicus aan de mede-eigenaars vraagt om te betalen. Gebeurt dit na het sluiten van de akte, dan moet de koper de factuur betalen. Gebeurt dit nog vóór het sluiten van de akte, dan betaalt de verkoper. "


bron: http://ondernemingsdatabank.indicator.be/

QED

[JPV]

Gelieve persoonlijke vetes achterwege te laten bij het beantwoorden van posts, zoniet zullen we gepaste maatregelen nemen. Dit forum is geen "bewijs dat de andere ongelijk heeft"-forum. Wat niet wil zeggen dat er niet op fouten geweten kan worden, maar dan hebben we het liever niet op een manier die hoort op http://www.ikweethetbeterdandeanderen.be .

[doremifasollasido]

Bedankt voor de reacties.
Hierbij de antwoorden op je vragen, naicwill:

- Ik denk dat dit geen afrekening is maar een trimesteriele opvraging van voorschotten?
Het is een afrekening.

- Is de tuin gemeenschappelijk of heeft iemand exclusief gebruiksrecht
Een deel privatief een deel gemeenschappelijk. De bedragen die ik gegeven heb waren voor het privatieve gedeelte.

- Wat is de totale kost tuin en hoe wordt uw voorschot bepaald.
Er zijn verschillende kostenposten voor zowel de privatieve tuin als de gemeenschappelijke tuin. Het totaal voor de privatieve tuin kostenpost die ik vermeld heb is het resultaat van het toepassen van de quotit. (Eigen deel/ total privatieve tuinen) op het totaal bedrag voor de privatieve tuinen. Het leidde tot iets van 110 EUR per maand voor mij.

- Welke andere kosten stonder er nog op de factuur en vanaf welke datum Werden die u aangere kend?
Allerlei gaande van verzekeringen tot schoonmaken maar die zijn allemaal gedateerd tussen januari en maart.

- "De syndicus zegt dat enkel de facturatie datum geld",welke factuur bedoelt hij?
31/03/2016 neem ik aan, want 09/2015 was ik geen eigenaar

- Wanneer heeft de jaarlijkse algemene vergadering plaats?
De laatste was in maart. De uitnodiging was spijtig genoeg naar een verkeerd adres gestuurd waardoor we die gemist hebben.

Hierbij de antwoorden op je vragen, advo-immo:

- Werden deze kosten door de syndicus in tempore non suspecto aan de notaris meegedeeld?
Geen flauw idee… Tijdens het ondertekenen van de akte is er niet gesproken over deze kosten.

- Het is ook niet duidelijk wat vraagsteller bedoelt met datum factuur: betreft het de factuur van het tuinbedrijf aan de VME of de afrekening van de syndicus?
Ik dacht de facturatiedatum van de syndicus. 31/03/2016, maar weet het eigenlijk niet meer zeker.

Is het cruciaal om een antwoord op de twee bovenstaande vragen te krijgen?

[advo-immo]

Beste toonladder,

Volgens de letter van de wet, zoals door mijzelf en daarvoor reeds daarvoor ook reeds terecht door asperger geciteerd, dient u die
kosten weliswaar te betalen, MAAR: datzelfde wetsartikel vermeldt ook dat de syndicus de notaris (en daardoor indirect uzelf)
ervan op de hoogte had moeten brengen. Blijkbaar is dat niet gebeurd.
Daarom zou u die tekortkoming kunnen aanvoeren teneinde die kosten niet te moeten betalen.
(wie die dan wel zou moeten betalen laat ik even in het midden).
Hierbij speelt geen onderscheid tussen "vaste" en andere kosten zoals aangevoerd door Naicwill. De wetgeving kent dat onderscheid niet.

[asperger]

Verwijzing in het wetsartikel naar gewone lasten dient enkel om onderscheid te maken met volgende bepaling (in de zin die daarop volgt) in datzelfde artikel:

"Bij een overdracht of aanwijzing van het eigendomsrecht is de verkrijger evenwel verplicht tot betaling van de buitengewone lasten en de oproepen tot kapitaalinbreng waartoe de algemene vergadering van de mede-eigenaars heeft besloten, indien deze heeft plaatsgehad tussen het sluiten van de overeenkomst en het verlijden van de authentieke akte en indien hij over een volmacht beschikte om aan de algemene vergadering deel te nemen."

Trouwens, losstaand van dit alles weten we zelfs niet of in gebouw van TS een dubbelboekhouding verplicht is. Dat is eerst vanaf 20 appartementen.

[AME]

Correct tot 19 eenheden kan de VME beslissen een vereenvoudigde boekhouding te voeren.
Hierbij dient eerst en vooral de Algemene Vergadering in die zin te beslissen.
Maar zelf bij een vereenvoudigde boekhouding dient een inventaris opgemaakt conform de boekhoudwetgeving.

[AME]

Eerste lid 1°, 2° , 3° en 4° verwijzen naar buitengewone lasten. De gewone lasten worden conform art 577-11 gedragen door de mede-eigenaar vanaf de dag dat hij effectief gebruik maakt van de gemeenschappelijke delen.
De boekhouding is niet meer dan een aangepast werkinstrument om deze gewone lasten uit te splitsen naar de oude en de nieuwe eigenaar.

Thomas De Plecker heeft als masterproef "Master in het Notariaat" Universiteit Gent Academiejaar 2013-2014 deze problematiek " De overdracht van privatieve kavels bij appartementsmede-eigendom" 61 pagina's geschreven.

[JPV]

Ik hoop dat hier eens een moderater ingrijpt in dit circus.

is gebeurd, met gepast resultaat

[doremifasollasido]

Ik zou iedereen willen bedanken voor de reacties.

Uodate: ik heb de rekening betaald om zeker niet in de problemen te komen en ga verder onderzoeken of ik iets kan terugvorderen.

[webmaster]

Draad uitgemest + gesloten.

Beste AME, indien u nogmaals vervalt in persoonlijke aanvallen richting één of ander forumgebruiker wordt uw gebruikersaccount opgeheven.