uit onverdeeldheid treden ouderlijke woning en extra perceel

[buelensc]

Mijn echtgenote en haar zus zijn al een hele tijd in discussie over de verdeling van het ouderlijk huis-met-tuin en een stuk landbouwgrond dat daar direct achter ligt.

• Mijn schoonzus wel eigenlijk enkel het huis met tuin overnemen (en huis verbouwen)
• Mijn echtgenote zegt dat huis+tuin samen met een deel van de achterliggende grond kan opgedeeld worden in meerdere percelen. Kan inderdaad volgens stedenbouwkundige dienst van de gemeente, maar dat kan enkel als het deel woonzone van het achterliggend terrein mee gebruikt wordt; ook hun eigendom dus.

Opgedeeld in 2 percelen is de waarde van die percelen heel wat hoger dan huidige toestand "huis met tuin", meer dan 60% meer. Er is al een beëdigd schatter geweest waaruit 2 waarderingen volgden. Mijn schoonzus houdt vast aan, de lage schatting voor huis+tuin, met als argument: ik ga dat terrein niet opdelen. Mijn echtgenote wil het aan haar zus laten voor een prijs liggend tussen de hoge en de lage waardering.
(er is zelfs kans dat het in 3 bouwgronden kan opgedeeld worden, waardoor het ongeveer dubbel zoveel waard zou zijn als de huidige toestand "huis met tuin").

Mijn schoonzus dreigt met gerechtelijke stappen. Zij kan idd eisen uit onverdeeldheid te treden.

Mijn vraag: als het gerecht een notaris/deskundige/xxx aanstelt, kijkt die dan naar het gehele plaatje, ttz houdt die rekening met het feit dat beide zussen eigenaar zijn van het perceel waarop het huis-met-tuin staat, maar ook dat ze eigenaar zijn van het perceel er achter en een herverkaveling meerwaarde geeft?

Want, als mijn schoonzus kan verkrijgen dat enkel huis+tuin moet verdeeld worden, dan zitten we idd aan de lagere waarde qua verkoop. Eens ze dat verworven heeft, kan ze in een 2de stap ook uit onverdeeldheid treden eisen van het achterliggend stuk, grotendeels landbouwgrond, en enkel echt veel waard voor de eigenaar van het perceel grenzen aan de straat.

We hebben al eens rond gehoord (bij een notaris en een advocate), en beide zeggen dat er naar het gehele plaatje gekeken zou worden, maar ik zoek wel bevestiging, helemaal zeker leken ze niet te zijn.

[eylis]

voor zover mijn kennis reikt gaat het gerecht in zo'n zaak nooit positie nemen tov een bepaalde verkoopsformule. Het enige wat een rechter beslist is als volgt: u komt niet overeen om uit onverdeeldheid te treden? Wel dat wordt er een gedwongen openbare verkoop per opbod opgelegd. De gerechtelijk aangestelde notaris zal dan de verkoopsprocedure opstarten en een inventaris maken van wat verkocht wordt. Het zal dan van de kandidaten afhangen wat er aan welke prijs verkocht wordt. Vermoedelijk wordt deze verkoop dan gepubliceerd als: lot: woning met tuin en lot landbouwgrond. Ik denk dat het dan mogelijk is dat er kandidaten op de percelen apart bieden en nog andere op de 2 loten samen. Hoogste bieder wint. element in uw voordeel is dat uw schoonzus de woning wenst, als ze niet met u onderhandelt over de scheiding van de loten loopt ze zeer veel kans bij een openbare verkoop de woning niet te verwerven.

[wolf2]

Ik begrijp niet waarom U een verschil maakt tussen beide percelen (huis+tuin enerzijds en het achterliggende landbouwgrond-met-deel-bouwgrond).
Het doet er toch niet toe hoe en wanneer de onverdeeldheid tussen beide zusters tot stand is gekomen? Ze zijn voor beide "percelen" in onverdeeldheid met elkaar.

De rechter zal maar een openbare verkoop starten als één van de twee (of alletwee) uit onverdeeldheid willen treden en niet overeenkomen. Volgens mij kan men vragen om uit onverdeeldheid te treden voor één enkel perceel, voor meerdere percelen of voor alles.
Het doel van de openbare verkoop is de prijs te laten bepalen door de markt.

Ik zou niet weten hoe de zuster kan bekomen dat enkel het voorste deel verdeeld zou moeten worden.

Ik volg Eylis; ik denk dat een notaris biedingen kan organiseren "apart" en "samen" op dezelfde zitdag ("massavorming").
Maar uw vraag is zeer specifiek en ik weet er te weinig over. Ik denk dat je best te rade gaat bij een ervaren notaris.

[buelensc]

Alvast bedankt allebei voor jullie snel antwoord.

Waarom ik onderscheid maak tussen beide percelen (huis+tuin en anderzijds het achterliggend perceel)? Omdat als mijn schoonzus enkel huis+tuin in de verkoop kan laten zetten, ze normaliter enkel die lage prijs zal bevestigd zien. Zonder het achterliggend stuk is het immers lastig opdeelbaar.

Wat jullie zeggen bevestigt wat we al hoorden, en het is maar logisch ook dat het geheel kan bekeken worden.

Maar, mijn schoonzus dreigt al lang en regelmatig met naar het gerecht te stappen, en lijkt zo zeker van daar haar gelijk te kunnen halen, dat we soms toch wat onzeker zijn. Ze kan natuurlijk bluffen. Als ze zo het voorste stuk kan verwerven, is het een koud kunstje om ook het achterliggend perceel te bemachtigen aan een lage prijs.

[JPV]

Als de schoonzus enkel het ene perceel wil verkopen en dit wil forceren, dan forceert u toch gewoon op hetzelfde moment ook de verkoop van het andere deel?

[buelensc]

Dat is wat ik in gedachte had, maar omdat ik geen ervaring heb op dat gebied, zoek ik informatie bij hen die dit wel kunnen weten, hier dus bvb.

Als zij bvb toch een aantal weken vroeger die verkoop zou kunnen laten doorgaan, kunnen andere gegadigden moeilijk zeker zijn dat het achterstuk ook te koop zal komen, en bieden voor 2 percelen van 15are (of misschien 3 van 10 are).
Maar dan nog zie ik de mogelijkheid dat mijn echtgenote het voorstuk koopt, herverkaveld en alles doorverkoopt. Dat heb ik mijn schoonzus maanden terug al gezegd. En toch blijft zij dus halsstarrig aan haar prijs van "bestaande toestand huis+tuin" vasthouden en dreigen met gerecht, alsof ze dus zeker is dat zo'n verkoop kan afgedwongen worden, en dus eigenlijk aan haar.

[eylis]

dus wat je haar antwoordt: dat je VOLLEDIG uit de onverdeeldheid wil treden (zowel lot1 als lot2, tegelijkertijd) en als zij daar niet op ingaat, dan wordt het een GEDWONGEN openbare verkoop van beide loten onder een notaris aangesteld door het gerecht.
Ze kan zich verder bij derden informeren over de gang van zaken. Niemand kan gedwongen worden in onverdeeldheid te blijven. en gezien de notariskosten uiteraard duurder zullen zijn als er tweemaal een verkoop georganiseerd moet worden en u meteen en volledig uit de onverdeeldheid wil treden, wel dan worden die 2 loten tegelijkertijd (samen of apart) openbaar verkocht. enne ze kan zonder akkoord van haar zus niet op haar eentje de ene verkoop vroeger laten doorgaan. U vraagt gewoon de gezamelijke openbare verkoop aan van de 2 loten.

[buelensc]

Hartelijk bedankt, dit help ons goed verder, juister, terug gerust ongeveer gesteld.
Het is eigenlijk allemaal gewoon logisch.
Ik zal mijn vrouw aanraden dat ze eens samen met haar zus naar een notaris gaat.

[buelensc]

Dit weekend kregen we dit toegestuurd

Ok, Wij zullen alles opnieuw laten schatten door een schatter aangesteld door een rechter van de rechtbank van eerste aanleg.

Dan geen meningsverschillen meer,geen debatten meer, geen tegemoetkoming meer en ieder moet er zich aanhouden.

Zij spreken enkel over een schatter, waar iedereen zich dan aan zou moeten houden. Is dit iets anders dan de procedure "uit onverdeeldheid treden" zoals hierboven? De procedure hierboven lijkt gebaseerd op openbare verkoop als waardebepaling.

Als iemand enkel de huidige toestand komt schatten, dan zou dat logischerwijs in de buurt van reeds geschatte lage waarde moeten zijn.
Moeten wij nu een landmeter aanstellen en die een stedenbouwkundige vergunning laten aanvragen voor herverkaveling in 2 of 3 bouwgronden zodat ook een herverkavelde situatie kan geschat worden? Of zou dit later toch herdaan worden (en is het nu weggegooide moeite en geld).

[eylis]

zoals ik de situatie inschat is de schoonzus wel bang dat u via de rechtbank de gedwongen openbare verkoop gaat eisen. Want wat zij voorstelt is nog iets anders. Met "een schatter aangesteld door de rechtbank van eerste aanleg." wil ze dus de zaak afhandelen zonder dat je deze schatting aanvecht en alsnog de schatting van de verschillende loten zou eisen. Gewoon melden dat je gaat voor de gedwongen verkoop via de rechtbank.

[Franciscus]

Zijn die percelen niet geschat bij overlijden langslevende ouder?

[buelensc]

Aan wie moeten we melden dat we gaan voor openbare verkoop?
- aan mijn schoonzus?
- aan één of andere instantie?
- via een notaris?
Is dat erg dringend?

(voor de erfenisaangifte is de bestaande toestand aangegeven, ttz een bebouwd perceel en een stuk landbouwgrond, pas nadien is mijn echtgenote beginnen denken dat het goed opdeelbaar is, mits herverkaveling).

[wolf2]

"een schatter aangesteld door een rechter van de rechtbank van eerste aanleg" is een goeie grap.

Schatters van onroerende goederen moeten, als ze willen dat hun schattingen een bepaald gezag en erkenning kunnen genieten, zich laten registreren bij de rechtbank van eerste aanleg. In de praktijk betekent dat 98% van de schatters in een bepaald gebied, die "stempel" genieten.

Dat is nog gans iets anders dan: mijn advocaat doet een bepaalde vordering bij de rechtbank en de concrete rechter zal 1 of meerdere concrete schatters aanstellen voor de concrete zaak.

Als U en ik een waarde zouden willen bepalen van een O.G., dan moet ik niet akkoord gaan met uw schatter... en U niet met de mijne.
Wat er dan gebeurt is dit: U stelt er één aan die ik moet aanvaarden; ik stel er één aan die U aanvaardt; en samen komen ze overeen om een derde aan te stellen. Op voorhand wordt overeengekomen hoe de schattingen bepalend zullen zijn. Bijvoorbeeld: indien 1 en 2 een cijfer afleveren dat max. 15% uiteenligt, dan geldt het gemiddelde en moet drie niets doen. In het andere geval geldt de schatting van drie voor 300% en de twee andere elk voor 100%. Dat is allemaal overeen te komen; maar is dan wel definitief.

En wie zoiets niet minnelijk wil doen, die moet naar de rechtbank en de wil van de rechter(s) volgen.

[buelensc]

Weinig vooruitgang. We hebben ondertussen wel een stedenbouwkundig attest, aangevraagd door een landmeter, en goedgekeurd door stedenbouw voor verdeling in 3 percelen. Mijn schoonzus noemt het "een prul" want het is nog geen verkavelingsvergunning, en daar moet zij mee voor tekenen.
Schoonzus stelt nu ook onzinnige financiële eisen: als mijn vrouw huis+tuin zou kopen voor zelfs meer dan zij voor huis+tuin wil betalen, dan eist ze de helft van het huis erboven op "want ik verlies mijn helft van het huis". M.i. onzinnig, maar ze is er niet van af te brengen. Zij stelt dat als voorwaarde om te tekenen voor verkavelingsaanvraag.
Ik vrees dus dat openbare verkoop korter bij komt.

• We hadden het hier al over een schatter via de rechtbank "over wiens schatting we dan niet meer zouden mogen discuteren". Ik hoorde sindsdien al wel dat die beide partijen zou horen en dus normaliter naar alles zou kijken. Maar, in het slechtste geval kijkt die enkel naar de bestaande toestand, en geeft daarvoor een waarde. Ik zou denken dat mijn echtgenote dan evenveel recht heeft om aan die prijs te kopen. Wat gebeurt er dan? De hoogste bieder van beide zussen? Toch naar openbare verkoop?
• Opdeling in 3 bouwgronden kan enkel als naast het perceel huis+tuin het deel woonzone van het 2de perceel erbij genomen wordt. Er zouden dus 2 loten verkocht worden. Nu heb ik gehoord dat er dan 3 biedingen zouden zijn: voor lot 1, voor lot2, en voor het geheel van lot 1+2. Is dat zo? Kan mijn echtgenote dat eisen?

Dank voor alle hulp die ik hier al kreeg.

[patjebrussel]

Of ze komen overeen of niet. Eén iemand zal uit onverdeeldheid treden, er wordt een notaris aangesteld en die zal nog een bemiddeling opstarten. Lukt dat niet : openbare verkoop waar de zussen elkaar kapot kunnen bieden. De notaris zal zich niet beginnen moeien met verkavelen en dergelijke, die verkoopt de zaak zoals ze nu is.
En alles zal vrij snel gaan, ik ben ook uit onverdeeldheid getreden, en binnenkort is het de eindstreep. Alles bij elkaar nog geen 2 jaar. De tijd dat men alles kon blokkeren voor tientallen jaren is voorbij. Hier heeft de wetgever goed werk geleverd.
Nu nog dat vruchtgebruik herbekijken, want is sommige gevallen zijn de verhalen triest om horen, maar dat is een andere discussie.