Verborgen gebrek woning

[Jos1955]

Lezers

Een project "herinrichting dreven" in onze buurt werd gestart een viertal jaren geleden. In elk van de (nieuwe) straten werd een nieuw gescheiden rioleringsstelsel aangelegd. Overeenkomstig artikel 6.2.2.1.2§3 Vlarem II diende dan verplicht ook op perceelniveau een volledige scheiding tussen het afvalwater en het hemelwater voorzien te worden. In dit verband hebben de vorige eigenaars/verkopers in 2012 een akkoord getekend tot afkoppeling op privaat domein van alle hemelwater van het afvalwater. Dit akkoord hebben wij in ons bezit.

Deze ontkoppelingswerken zijn uitgevoerd vóór de verkoop in 2014 en door de verkopers/eigenaars zelf.

Wij hebben de woning dus gekocht op 21.06.2014 (= aankoop-verkoopbelofte). Een sleutelovereenkomst werd getekend op 26.06.2014 en de notariële koopakte is verleden op 01.10.2014.

De straat- en rioleringswerken hebben een serieuze vertraging opgelopen en zijn pas gestart begin 2016 en naderen nu hun eindfase. Vanaf het moment dat de huisaansluitputjes zijn geplaatst in september 2016 werd een keuring gedaan door een expertenbureau om te zien of de uitgevoerde ontkoppelingswerken degelijk en conform zijn uitgevoerd.

Tot onze grote verbazing blijken nu de ontkoppelingswerken totaal niet te zijn uitgevoerd overeenkomstig de richtlijnen dd. 2012 van de afkoppelingsadviseur. De verkopers/eigenaars blijken inderdaad slechts de rechterkant van de woning te hebben ontkoppeld/laten ontkoppelen. De niet-conformiteit van de ontkoppelingswerken van de woning werd dus vastgesteld op 18 oktober 2016 en ondertussen officieel bevestigd. Op dat ogenblik manifesteerde zich dus slechts het "gebrek" dat overigens wel reeds in de kiem bestond op het ogenblik van de verkoop van de woning.

Ten tijde van de verkoop hebben de verkopers/eigenaars volledig nagelaten ons dit alles ter kennis te brengen, alhoewel ze dat nu (logischerwijze) ontkennen. Wij konden als kopers dit gebrek toen onmogelijk waarnemen door een nauwkeurig onderzoek en wel wegens volledig ondergronds en dus niet-zichtbaar en/of merkbaar zonder gespecialiseerd onderzoek.

Wij staan nu verplicht voor zware kosten om deze ontkoppeling conform te maken en zouden de verkopers aansprakelijk willen stellen.

Betreft het hier een "een verborgen gebrek" en op welke wijze dienden de verkopers ons dit te "onthullen/ter kennis" te brengen ?

Graag jullie mening en/of advies.

Dank bij voorbaat

[ADVOCATEN VAN LOO]

u dacht iets anders te kopen dan wat het werkelijk was ? Dan is er een verborgen gebrek.

Wacht niet met actie nemen. MOgelijk met bemiddeling voor de Vrederechter. Kosteloze procedure. U kan dat desgevallend zonder advocaat starten. U schrijft een brief aan de Vrederechter met vermelding identiteit verkopers.

[Sirkii]

Er is een ontkoppelingsakkoord getekend maar waarschijnlijk moest dat maar uitgevoerd zijn tegen datum van plaatsing van de gescheiden putjes (dus 2016). Staat er in de compromis/akte dat de werken uitgevoerd waren (en eventueel gekeurd waren) ?

Waarschijnlijk moesten de ontkoppelingswerken op datum van akte nog niet afgewerkt/gekeurd zijn zodat je enkel verkoperspraat hebt.

Mij lijkt (onder voorbehoud) de kans klein dat je gelijk haalt. Verzoeningsprocedure is gratis maar verloren tijd en moeite als de tegenpartij niet ingaat op je voorstel: t enige wat de vrederechter doet is het akkoord van de tegenpartij noteren en dat uitvoerbaar verklaren. Als de tegenpartij niet akkoord is (of simpelweg niet komt opdagen) rest je enkel nog procederen. Dit heeft maar kans van slagen als je kan bewijzen dat er gesteld was dat de werken uitgevoerd waren (bv met een attest van goedkeuring of de geschreven verklaring dat de werken volgens het akkoord uitgevoerd waren).