Melding verborgen gebrek

[Jos1955]

Beste lezers

In verband met een verborgen gebrek definieert het burgerlijk wetboek dit als het gebrek dat de verkochte zaak ongeschikt maakt tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of het gebrek dat dit gebruik zodanig vermindert dat de koper, indien hij het gebrek gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht (art. 1641 B.W.)."

Om als verkoper je achter de standaard clausule "de verkoper is niet aansprakelijk voor verborgen gebreken" te verschuilen, moet je van goeder trouw zijn. Dit wil zeggen dat hij ofwel de aanwezigheid van een verborgen gebrek waarvan hij kennis had, heeft onthuld en dit ten laatste op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst.

Welnu, mijn vraag is HOE moet deze “onthulling” geschieden ? Volstaat daarvoor een niet-tastbare en bewijsbare "bewering" of dient dit schriftelijk te gebeuren. Elke verkoper zal in dat geval wel “zeggen en/of beweren” dat hij dat gedaan heeft, nietwaar.

Graag hierover uitsluitsel.

[mjers]

Er moet een schriftelijk bewijs zijn van de onthulling.

Anders zou inderdaad iedere verkoper voor ieder denkbaar verborgen gebrek wel beweren dat hij dit ooit eens heeft vermeld.

Art. 1315. Hij die de uitvoering van een verbintenis vordert, moet het bestaan daarvan bewijzen.
Omgekeerd moet hij die beweert bevrijd te zijn, het bewijs leveren van de betaling of van het feit dat het tenietgaan van zijn verbintenis heeft teweeggebracht.

[Jos1955]

Indien er in de straat een gescheiden riolering wordt aangelegd is iedereen inderdaad verplicht om ook op eigen perceel regenwater en afvalwater te scheiden. Op het moment wordt op het onroerend goed, onmiskenbaar een "verplichting en/of last" gelegd nl. de volledige afkoppeling op privaat terrein van hemel- en vuil water (cf. Vlarem II en Gewestelijke Stedenbouwkundige verordening hemelwater).

Deze verplichting volgt het onroerend goed en is niet-persoonsgebonden en overdraagbaar.

Afhankelijk van de gemeente/rioolbeheerder wordt er vooraf een infovergadering gehouden, een afkoppelingsadviseur aangesteld die helpt bij de afkoppeling, langs gekomen etc. De burger weet dit ook pas vanaf dit gecommuniceerd wordt door de gemeente.

Welnu van al het voorgaande heb ik als koper van de woning niets gezien. Noch de gemeente, noch de rioolbeheerder, noch de vorige eigenaars, noch de notaris hebben ons op de hoogte gebracht van deze verplichting waardoor wij nu totaal onvoorzien voor een zware kost staan en dit wegens het niet conform uitvoeren door de vorige eigenaars van dit afkoppelingsproject.

Bestaat er niet zoiets als een meldingsplicht, naar analogie met een bouwovertreding. De vraag dringt zich dan ook op waarom dat wij als kopers vóór of bij de verkoopovereenkomst in oktober 2014 van deze "bijzondere last" die uiteindelijk toch rust op het onroerend goed door niemand in kennis werden gesteld ?

Quid ?

[asperger]

Het zal van het detail van de feiten en hun verloop in de tijd afhangen.
Begrijp ik goed dat deze woning op ogenblik van verkoop in overtreding was omdat haar afval- en regenwater wederrechtelijk niet was opgesplitst?
Was de vorige eigenaar al gesommeerd om dit in orde te brengen en kunt u dat bewijzen?

[Jos1955]

De vorige eigenaars hebben de voorafgaandelijke een infovergadering gehad, alsook een afkoppelingsadviseur die een ontkoppelingsadvies heeft opgesteld waarmede zij zich akkoord verklaard hebben. Dit alles in 2012.

Zij hebben de werken zelf uitgevoerd eind 2012, doch zoals bij de keuring in 2016 NIET conform. Jawel, de werken zijn pas gestart begin 2016 en zijn nu beëindigd.

Keuring kan inderdaad pas gebeuren NADAT (dus in 2016) de huisaansluitputjes geplaats zijn.

Wij hebben de woning gekocht in 2014. Ik heb als koper van de woning toen niets gezien/gehoord. Noch de gemeente, noch de rioolbeheerder, noch de vorige eigenaars, noch de notaris hebben ons op de hoogte gebracht van deze "verplichting" waardoor wij nu totaal onvoorzien voor een zware kost staan en dit wegens het niet conform uitvoeren door de vorige eigenaars van dit afkoppelingsproject.

[mjers]

U zal moeten bewijzen dat de verkopers niet op de hoogte waren van dit gebrek.

Dit kan inderdaad gezien worden als een verborgen gebrek, maar in 99% van de aktes staat dat de verkopers vrijgesteld zijn van ieder verborgen gebrek en dat u het goed koopt in de staat dat het zich bevindt op ogenblik van aankoop.
Enkel voor verborgen gebreken waarvan ze op de hoogte waren zijn de verkopers nog aansprakelijk.

Dus u zal het bedrieglijk karakter moeten bewijzen.

[asperger]

Aangezien er een infovergadering is geweest door de gemeente was het publieke informatie die u als potentiële koper ook bij het gemeentebestuur had kunnen bekomen. Ik vrees daarom dat u juridisch zwak staat.
Ook wegens uw citaat: "Deze verplichting volgt het onroerend goed en is niet-persoonsgebonden en overdraagbaar." Indien dat zo in de wetgeving staat bent u gezien.