Koper krijgt geen lening

[Patrick71]

Geachte,

Als verkoper sloot ik onlangs een compromis.

Buiten de gebruikelijke identificatie van de partijen, een omschrijving van het goed en de koopsom werden er geen (opschortende) voorwaarden opgenomen in het contract.

Anderzijds is er geen voorschot betaald noch is een schadevergoeding bepaald bij niet-naleving.


Wat kan ik nu doen?

Is er een wettelijke bepaalde (of gebruikelijke) schadevergoeding voorzien, ook al is die verzwegen in het compromis?
Wanneer kan ik mijn goed wederom te koop stellen?


Met vriendelijke groeten,

Patrick

[Xastheron]

Indien u een schadevergoeding wenst, kan u deze proberen te bekomen via het vredegerecht.

Indien u graag zo snel mogelijk het huis terug te koop wil stellen, dan zorgt u ervoor dat de koper een aangetekend schrijven naar u richt met daarin de vermelding dat hij afziet van de verkoop. Daarop antwoordt u met een eigen aangetekend schrijven en zegt dat u bij deze het compromis als ontbonden beschouwt.
Korter kan natuurlijk ook: bladje papier identiek aan compromis, maar met de vermelding dat op vraag van de koper in onderling overleg besloten is om het compromis als opgeschort te beschouwen zonder enige nadelen voor de koper en/of verkoper. Allen handtekenen en evenveel kopijen als er partijen zijn.

[Turaki]

U kan een schadevergoeding eisen tot 10%. Deze is gebruikelijk.

Voor u kan verkopen dient u bevestiging op papier te hebben dat de koper niet kan/wil kopen. Als u ook de schadevergoeding wil eisen, dan mag u zeker niet in onderling overleg de overeenkomst verbreken. Natuurlijk loopt u het risico dat dit wat langer duurt.

[Patrick71]

Bedankt voor jullie reacties.

Schadevergoeding heeft geen zin want ik denk dat de kopers toch niet solvabel zijn.
De notaris beweert bovendien dat het compromis niet geldig is wegens een ontbrekende verwijzing naar het OVAM bodemattest.

Ik wil gaan voor de onderlinge verbreking. Blijkbaar bestaat er een minnelijke ontbinding via de notaris waarbij een vast recht van 10 euro betaald wordt. Is dit nodig of volstaan de maatregelen zoals hierboven omschreven door Xastheron en Turaki?

Groeten,

Patrick

[Turaki]

Best via notaris, anders loopt u het risico een boete te krijgen voor het laattijdig betalen van registratie (moet binnen de 4 maanden na compromis, normaal dus bij de akte).

[jvdp]

De notaris heeft gelijk, als de kopers niet in kennis werden gesteld van de inhoud van het bodemattest (zelfs al is dit een bodemattest waaruit blijkt dat OVAM niet beschikt over relevante gegevens) bij het tekenen van de compromis, dan kunnen die kopers de nietigheid inroepen van de compromis en moet er zelfs niet meer over iets anders worden gediscussieerd: de compromis zal nietig zijn.

[Patrick71]

Bedankt beste mensen,

Ik weet nu wat me te doen staat. Bij een volgend comproms zal ik een eenvoudig zinnetje toevoegen: "De koper verklaart bij ondertekening dat hij door de verkoper in kennis gesteld werd van de inhoud van het betrokken bodemattest"

Je weet hoe dat gaat: Je wil verkopen dus wil je zo snel mogelijk een compromis opmaken en tekenen vooraleer de koper zich bedenkt.

gr,

Patrick

[Turaki]

Ik weet nu wat me te doen staat. Bij een volgend comproms zal ik een eenvoudig zinnetje toevoegen: "De koper verklaart bij ondertekening dat hij door de verkoper in kennis gesteld werd van de inhoud van het betrokken bodemattest"

Zal niet veel uitmaken. Het bodemattest heeft namelijk een datum, en als die niet valt voor de datum van de compromis, kunnen ze nog steeds nietigheid inroepen. Enige sluitende is het aanvragen van een bodemattest voor u de compromis tekent.

[VDG2]

Onderstaand arrest van cassatie geeft de mogelijkheid om een compromis (en elke andere vorm van aankoopbelofte) nietig te laten verklaren bij afwezigheid van bodemattest op het moment van tekenen van deze compromis. Samengevat zegt cassatie dat het inroepen van nietigheid om deze reden geen rechtsmisbruik is, ook al blijkt er geen verontreiniging te zijn.

http://jure.juridat.just.fgov.be/view_d ... 41&lang=nl" onclick="window.open(this.href);return false;

Bodemattest is dus zeer belangrijk. Het zinnetje in de compromis zal dus niet volstaan.

[AUDAX]

dat arrest zet toch de weg open naar rechtsonzekerheid en wellicht ook misbruik.

Stel iemand doet een schriftelijk bod op een woning en dit bod wordt door de koper aanvaard. We hebben een geldige koop. De compromis wordt opgemaakt in afwachting van ondertekening. Nu wil plotseling een week later de koper vanonder de koop komen. Hij zou dan enkel moeten aanhalen dat hij het bodemattest niet ontvangen heeft ook al is daar geen enkel probleem van verontreiniging.

Dit is toch niet correct en zet de verkoper in een nog zwakkere positie dan dat hij nu al heeft.

Verwacht dan nog maar meer fun-biedingen...

[Turaki]

dat arrest zet toch de weg open naar rechtsonzekerheid en wellicht ook misbruik.

Dit arrest stelt net zeer duidelijk dat dit geen rechtsmisbruik is. De verkoper moet maar zorgen dat hij in orde is, zoals de wet voorschrijft.

[AUDAX]

Dit arrest zou dan betekenen dat een schriftelijk aanvaard bod geen juridische verbintenis tot kopen met zich meebrengt ??

Dan moet bij de aanvaarding van het bod het bodemattest aan de koper overhandigd worden??

Bij mijn weten gebeurt dit in de praktijk bijna nooit en wordt er toch vanuitgegaan dat een schriftelijk aanvaard bod ook de verbintenis tot kopen met zich meebrengt en men hier niet zonder schadevergoeding onderuit kan behoudens bedrog, verborgen gebreken, bodemverontreiniging, stedebouwkundige overtredingen...

[Turaki]

Bij mijn weten gebeurt dit in de praktijk bijna nooit en wordt er toch vanuitgegaan dat een schriftelijk aanvaard bod ook de verbintenis tot kopen met zich meebrengt en men hier niet zonder schadevergoeding onderuit kan behoudens bedrog, verborgen gebreken, bodemverontreiniging, stedebouwkundige overtredingen...

Ergens van uit gaan, en achteraf dit ook bevestigd krijgen op de rechtbank, zijn 2 verschillende zaken.

[AUDAX]

Ergens van uit gaan, en achteraf dit ook bevestigd krijgen op de rechtbank, zijn 2 verschillende zaken.

Goed voor de rechtszekerheid...

[Turaki]

Nu er een uitspraak is van cassatie, weet je welk de uitspraak zal zijn van de rechter. Om dan van het omgekeerde uit te gaan lijkt mij niet echt verstandig...