Verkoop huis waarvan eigenaar onder bewindvoering zit

[mava105]

Een oudere eigenaar, 82 jaar, wordt onder bewindvoering geplaatst op vraag van de kinderen, omdat hij zijn geld niet meer kan beheren. Een van de zonen wordt door de VR aangesteld als bewindvoerder. Enige tijd later moet eigenaar opgenomen worden in RVT gezien totaal dement. De kinderen besluiten huis te verkopen. en hangen een affiche. Binnen de 3 dagen in huis verkocht aan een overbuur aan een prijs merkelijk boven de schatting van een onafhankelijke schatter.
Notaris vraagt aan VR de toestemming de akte te laten doorgaan. Resultaat = negatief. Pand moet openbaar verkocht worden.
Schatting was 310.000 € Verkoopsprijs was 400.000 € (vermeld op getekende compromis) . Notaris zegt nu dat openbaar maar een vermoedelijke prijs zal gehaald worden van 300000 € à 320000 €.
Werkt VR dan niet in het nadeel van de persoon onder bewindvoering?
Kan hier iets aan gedaan worden?

[mava105]

Niemand?

[Sirkii]

Antwoord onder voorbehoud : als ik de wetten rond bewindvoering goed interpreteer is in principe inderdaad een openbare verkoop verplicht doch via de vrederechter zou je een uitzondering kunnen bekomen. Een van de voorwaarden lijkt mij dat alle erfgenamen akkoord gaan en voorts dat de betaalde prijs de waarde reflecteert.

[mava105]

In dit geval zijn de 3 erfgenamen akkoord. De geboden prijs is merkelijk hoger dan de schatting.

[Sirkii]

Dan hop naar de vrederechter.

[bosprocureur]

euh ?

Mava zegt dat "Notaris vraagt aan VR de toestemming de akte te laten doorgaan. Resultaat = negatief. Pand moet openbaar verkocht worden."

Kan die uitspraak nog bijgespijkerd worden? Beroep mogelijk ? En zo ja, binnen welke termijn?

Er zijn geen veranderde omstandigheden vermeld.

[Sirkii]

euh ?

Mava zegt dat "Notaris vraagt aan VR de toestemming de akte te laten doorgaan. Resultaat = negatief. Pand moet openbaar verkocht worden."

Kan die uitspraak nog bijgespijkerd worden? Beroep mogelijk ? En zo ja, binnen welke termijn?

Er zijn geen veranderde omstandigheden vermeld.

Oeps. Correct. Had over dat zinnetje gelezen. Een (dure) beroepsprocecdure opstarten ?

[jvdp]

Vreemde situatie. Normalerwijze legt de notaris een ontwerp van de akte, samen met een gestaafd schattingsverslag, voor aan de vrederechter, die in de meeste gevallen probleemloos een beschikking tot machtiging aflevert als de overeengekomen prijs gelijk is of hoger dan de prijs in het schattingsverslag.

[MarkiZN]

De vrederechter en de bewindvoerder moeten voor diegene wiens belangen ze behartigen, het maximum uit de brand slepen en daarom moet het huis verkocht worden aan de hoogstbiedende. Die garantie en volledige transparantie, heb je eigenlijk alleen maar via een openbare procedure. Of er een betere prijs bekomen wordt is maar de vraag want zo'n openbare verkoop heeft hogere kosten dan onderhands verkopen, de koper koopt zonder opschortende voorwaarden en het volledige bedrag moet binnen de 6 weken betaald worden. Maar niks houdt die buur tegen om mee te bieden bij de openbare verkoop en je weet nu al de minimumprijs die iemand bereid is te betalen ( = bod van de buur - de extra kosten eigen aan openbare verkoop makkelijk 5%). Als er weinig tegenbieders zijn, kan hij het misschien goedkoper kopen maar de koop kan ook ingetrokken worden als blijkt dat de prijs veel te weinig is.
Ik heb zelf mijn huis via zo'n openbare verkoop ten overstaan van de vrederechter gekocht en hoewel er de eerste zitdag al 70.000 € meer geboden was dan de hoogste van de 2 schattingen en ik bereid was nog 1% bij te doen als er geen recht tot hoger bod zou komen, is de vrederechter daar niet willen op ingaan en is er nog een zitting gekomen na hoger bod ( vrederechter nam hier een risico dat dat hoger bod er niet zou komen en dus die 1% die ik extra wou bieden, niet zou hebben. Helaas voor mij en gelukkig voor de verkoper, hebben ze die ene persoon nog gevonden die hoger wou gaan en op de tweede bieding waren we dus maar met 2 meer en is er nog es 30.000 € bijgekomen. Je kan je dus met zo'n openbare verkoop dus aan allerlei scenario's verwachten

[mava105]

Zaak is opgelost. Een vrederechter, kennis van één van de erfgenamen maar niet van het betreffende kanton, heeft een brief geschreven naar zijn collega die oorspronkelijk de weigering voor verkoop had uitgesproken.
Deze laatste heeft dan de 3 erfgenamen en de kandidaat kopers in zijn rechtszaal uitgenodigd.
Blijkbaar was hij door de notaris verkeerd ingelicht.
Gezien de 3 erfgenamen en de kopers met de prijs en de "uit de handverkoop" akkoord waren, mag de verkoop dus gewoon doorgaan. De prijs is dus bijna 100.000 € meer dan de schattingsprijs.

[bosprocureur]

Mooi opgelost!

Ik heb dus bijgeleerd dat zo'n uitspraak van de vrederechter zonder veel plichtplegingen kan "bijgespijkerd" worden.
Wordt die machtiging dan ook vermeld in de verkoopakte?

[mava105]

Waarschijnlijk wel. Akte is pas voorzien tegen eind dit jaar.

[jvdp]

Machtiging wordt inderdaad vermeld in de akte.

[Hof van Commerce]

Notaris stuurt normaal verzoekschrift + schattingsverslag + ontwerp van de akte. In feite kan hij de vrederechter niet verkeerd inlichten want hij stuurt al het nodige op op basis waarvan de vrederechter kan besluiten (tenzij hij het nodige niet opstuurde natuurlijk).

Nu, moest dit niet gelukt zijn door de vriendelijke tussenkomst van een andere vrederechter dan had ik geen beroep aangeraden, maar gewoon een nieuw schattingsverslag door een andere schatter, een beter opgesteld verzoekschrift en, zoals gezegd, inderdaad: hop opnieuw naar de vrederechter.
Beroep lijkt mij toch niet nodig, is dat niet zoals een stedenbouwkundige vergunning bij de gemeente, waarbij je die mannen mag blijven pesten met hetzelfde dossier?