Overschrijden afgesproken termijn

[alainsch]

Beste,

Wat advies nodig,...

Ok, een overzicht:

- Als koper heb ik een aankoop/verkoopbelofte getekend voor een appartement in opbouw met daarin de afspraak dat de verkoop moet doorgaan bij de volledige afwerking, doch vóór een in het contract letterlijk vermelde datum.

- aankoop/verkoop optie is door beide partijen officieel gelicht;

• ik als koper door hun te informeren dat mijn financiering rond is en ik de optie wou lichten
  de verkoper door mij schriftelijk uit te nodige om de akte te tekenen, welke ze later terug annuleerde omdat ze niet willen onder de wet Breyne en het appartement nu nog niet klaar is.

- In het contract is een sanctie clausule opgenomen, mocht één van beide partijen zijn beloftes niet kunnen nakomen (ik als koper, bvb door geen financiering, andere partij als verkoper, bvb door vertraging). Mogelijkheid tot deal van rechtswege als ontbonden te beschouwen na ingebrekestelling, met forfaitaire schadevergoeding.

Tot zover alles OK: we komen met 2 partijen een deal overeen met een deadline en een clausule als we de deadline overschrijden. Ik van mijn kant heb mijn financiering rond...


Nu komt het probleem...

- aannemer die de bouw doet in opdracht van de promotor laat mij nu via mail weten dat ze die deadline niet gaan galen en de termijn met bijna 2 maand gaan overschrijden. De verkoop kan volgens hun ook maar kan gebeuren ná volledige afwerking.

- mijn financiering, die kort na ondertekening volledig rond was, loop tot de originele datum "met een klein beetje speling" (dixit de bank) en is dus niet meer geldig bij de momenteel vooropgestelde datum (originele deadline + 2 maand)

Er stellen zich nu dus 2 problemen

- verkoper kan niet tijdig verkopen. Ik moet die dan aangetekend in gebreke stellen en 20 dagen later (cfr de clausule) is de koop van rechtswege ontbonden. In gebreke blijvende partij moet dan een schadevergoeding betalen;

- ik kan niet gewoon blijven afwachten en de 2 maand extra gewoon aanvaarden, want tegen die tijd zit ik zonder financiering en kan ik dus in theorie niet meer aankopen;

Wat doe ik nu best?

- verkoper nu al in gebreke stellen, bijna 2 maand vóór de in het contract vermelde deadline, gezien aannemer mij nu al laat weten dat ze de termijn niet gaan halen. In theorie is er op vandaag nog geen probleem, gezien we nog voor die datum zitten, maar ik wil vermijden dat niet reageren op hun mail eigenlijk een stilzwijgende aanvaarding zou inhouden van de vermelde vertraging/uitstel.

- gewoon afwachten tot de in het contract vermelde deadline verstreken is, om ze dan in gebreke te stellen. Dan loopt de in het contract vermelde periode van 20 dagen waarbinnen zij alsnog kunnen opleveren/verkopen, maar volgens de nu doorgegeven planning halen ze het dan ook niet en zouden ze die deadline + 20 dagen met +/- 40 dagen overschrijden. Risico aan deze piste voor mij is dat we dan aan deadline + 20 dagen zitten en dat ik in theorie zonder lening kan zitten.


Als de koop niet kan doorgaan op de vooropgestelde deadline, is het de bedoeling om van de contractuele bepalingen gebruik te maken om de koop van rechtswege als ontbonden te beschouwen. Niet om "misbruik" te maken van de schadevergoeding, maar eerder omdat men niet helemaal eerlijk/duidelijk geweest is bij de verkoop en er een paar punten zijn waarbij ik me nu "in de zak gezet" voel. Overschrijden van die datum geeft mij dan de mogelijkheid om nog onder de koop onderuit te raken, waarbij de schadevergoeding natuurlijk mooi meegenomen is.


Thanks

[alainsch]

met excuses voor de tikfouten

[Mister Wolf]

Indien het werkelijk gaat om een verkoop onder de Wet Breyne, zoals u aangeeft, zie ik niet in waarom er niet eerder een akte kan/kon worden verleden. Het ziet er mij eerder naar uit dat men u een appartement verkoopt buiten de wet breyne, en dus na de voltooiing. Men wil/kan u nu niet verkopen dan (buiten de wet breyne), precies omdat er geen voltooiing is. Ik zou de documenten moeten zien, om uitsluitsel te kunnen geven daarover.
Vraag is uiteraard -indien de financiële voorwaarden die u heeft zo gunstig zijn dat ze dat risico waard zijn- of u in dat geval niet toch reeds tot een voorlopige oplevering zou kunnen overgaan, met tal van opmerkingen dan wel en waarin u afspraken kan maken over vergoeding van laattijdigheid. Met de PV van voorlopige oplevering kan u misschien toch tijdig de akte laten verlijden.
Mister Wolf

[alainsch]

Beste Wolf,

Het is geen verkoop onder de wet breyne, zie mijn bemerking "... welke ze later terug annuleerde omdat ze niet willen onder de wet Breyne en het appartement nu nog niet klaar is.". Het gaat dus idd om verkoop en betaling na voltooiing.

Nu heb ik ondertussen nieuws van de bank dat ik qua financiering gedekt ben tot net aan die 20e dag na het verstrijken van de originele deadline. Er is dus voor mij niet meer het risico dat ik dan zonder financiering val.

Blijft de vraag of ik ze best nu al in gebreke stel (gezien ik nu al bericht kreeg dat ze die deadline niet gaan halen), of wacht tot als inderdaad blijkt dat ze die niet gehaald hebben, met het risico dat men dan afkomt dat ik het wel al anderhalve maand wist dat ze over tijd gingen gaan en ik toen niet protesteerde.

Thx

[Mister Wolf]

Ze zijn nog net in Gebreke, dis het enige wat u nuttig kan doen is verwittigen dat u verneemt dat er vertraging zit Aan te komen en dat u in voorkomend geval vergoeding men schadeloosstelling zal vragen
Mister Wolf

[Bart Vissers]

Een ingebrekestelling ad futurum (in de toekomst) is niet wettelijk verboden (Cass. 25 februari 1993, Pas., 1993, I, p. 210.).
Ze sorteert echter pas effect vanaf het ogenblik dat de schuld opeisbaar is geworden.

Concreet betekent dit dat je de ingebrekestelling nu reeds kan sturen, maar ze pas in werking treedt op het ogenblik van de overeengekomen deadline.
Jullie overeenkomst voorziet een bijkomende termijn van 20 dagen; ik kan op basis van je beschrijving (geen citaat uit de overeenkomst) niet met zekerheid opmaken of dit een opschortende of ontbindende voorwaarde is. Ik vermoed een opschortende.
Die voorwaarde lijkt echter maar in werking te treden op het ogenblik dat de schuld opeisbaar geworden, wat de overeengekomen deadline is.

Mijn interpretatie:
- je kan nu reeds aangetekende ingebrekestelling sturen
- termijn van 20 "extra" dagen begint maar eerst te lopen vanaf overeengekomen deadline
- je vermijdt wel je vrees dat de wederpartij zou kunnen beweren dat je te lang gewacht hebt. Hoewel dat volgens mij geen risico vormt. Stel dat je nu naar de kortgedingrechter zou stappen: deze zou je vordering wellicht afwijzen omdat je nog geen opeisbaar recht hebt want de leveringstermijn is nog niet verstreken.

Ik sluit me dus aan bij de interpretatie van Mister Wolf wat de gevolgen betreft, maar wijk enigszins af wat betreft je huidige mogelijkheden.

[alainsch]

Bedankt voor jullie beiden adviezen.

Ik heb ondertussen een mail gezonden naar de verkoper met de melding dat het er naar uitziet dat de termijnen zullen overschreden worden en dat ik op het moment zelf dan de contractuele afspraken ga inroepen, met daarbij een overzicht van wat mij momenteel bekend is als mijn kosten.

@Bart:

de bepalingen in het contract zijn letterlijk

1. Indien één van beide partijen zijn verbintenissen niet nakomt, heeft de andere partij steeds het recht om, 20 dagen na de neerlegging ter post van de ingebrekestelling van die partijd bij aangetekend schrijven, verstuurd naar dienst hoger vermeld adres en binnen zelfde termijn niet gevolgd door de uitvoering door die partij van diens verbintenissen:
- ofwel de gedwongen naleving van deze verbintenissen in rechte te vervolgen, onverminderd vergoeding van de geleden schade,
- ofwel de overeenkomst als van rechtswegen ontbonden te beschouwen, waarbij partijen zijn overeengekomen dat de in gebreke blijvende partij in dat geval aan de andere partij een schadevergoeding verschuldigd is die forfaitair wordt vastgesteld 10% (tien procent) van de hierna vermelde prijs tegen dewelke voorgeschreven eigendom zou worden aangekocht.

2. ...
Komt de kandidaat-verkoper zijn verbintenissen niet tijdig na en lijdt de kandidaat-koper hierdoor schade, dan is ook de kandidaat-verkoper ertoe gehouden de kandidaat-koper hiervoor schadeloos te stellen.

Grts

Alain