JuridischForum.be

Beste allemaal

Ik ben geïnteresseerd in een appartement en mijn gevoel zegt dat ik een bod moet doen (appartement zelf is schitterend gerenoveerd en prijs en ligging zijn uitstekend), met de gekende opschortende voorwaarden zoals verkrijgen lening, nieuw stelsel registratierechten moet van kracht zijn enzovoort. De Immomakelaar vond dat ik wat 'overdreef' in mijn voorwaarden maar dat is dan pech voor hem denk ik dan.

Er is dus nog niks getekend en ik heb nog geen bod gedaan - eerst wens ik jullie advies in te winnen.

Het probleem is dat het gaat over een ouder appartementsgebouw (bouwjaar 1970) en een maand geleden beslist werd door de algemene vergadering om een behoorlijke som extra te vragen van de eigenaars voor de noodzakelijke renovatiewerken (dak, betonrot in garages, ...).

Het heeft weinig zin om in detail te treden denk ik, maar tot heden heb ik geen zicht op deze kosten. Ik heb verslagen gekregen van Algemene Vergaderingen van de voorbije jaren, maar het laatste verslag geraakt maar niet tot bij mij, en het is net DAT verslag waar behoorlijke meerkosten in staan ... .

De IMMO zegt me dat hij hier niet kan voor zorgen, ik moet zelf maar contact opnemen met de syndicus (wat ik intussen ook gedaan heb, maar die mannen zijn niet zo snel heb ik de indruk ). Hij geeft me wel een 'schatting' van het bedrag, maar exact weet hij het niet. Ik heb al met enkele bewoners gepraat en de ene zegt dat het 150 EURO per maand extra is, de andere spreekt over 300 EURO per maand, bovenop de 'normale' kosten van 'ongeveer' 200 EURO per maand ... . Wat deze 'normale' kosten inhouden? Ik wacht op de syndicus, want de immo kan me dat niet zeggen (enfin, een schatting kan hij geven, maar niks op papier).

Ik wens een extra opschortende voorwaarde als in 'als de maandelijkse kosten totaal meer dan xxx EURO bedragen zie ik af van de koop'. Dit wordt niet aanvaard door de immo, misschien begrijpelijk ... of net niet?

Wat is jullie advies?

Alvast bedankt.

Vraag aan de verkoper zijn laatste jaarafrekening. Dan ziet u de werkelijke kosten van een volledig jaar. Ook dat geeft maar een ruw idee omdat onderhoudskosten variëren van jaar tot jaar.
Gelet op de ronde bedragen die u vermeldt gaat het om provisies, niet om werkelijke kosten.

Dank je wel voor je heel snelle antwoord Thomas.

Ik denk (!) dat de verkoper zijn adres staat op het elektriciteitsattest. Mag ik dit zomaar doen (hem contacteren) zonder de IMMO daarin te betrekken? En als hij dit weigert of zegt dat hij het niet heeft?
Ik snap dus echt niet dat de IMMO niet voorstelt om dat te doen. Tjah het is natuurlijk ook mogelijk dat het verslag/de jaarrekening (?) nog moet doorgestuurd worden naar de eigenaars, immers, het is pas vorige maand dat beslist werd met welk bedrag de periodieke rekening wordt verhoogd om het reservefonds aan te vullen ... .

Lastig ... maar ik ga niks tekenen zonder zeker te zijn ... of is dat naïef en wordt dit meestal wel gedaan?

U moet de verslagen van de algemene vergaderingen ontvangen van de laatste drie jaren.
Alsook een lijst van de genomen beslissingen waarvoor het geld nog niet is opgevraagd.
U kunt meer inlichtingen vragen dan wat wettelijk verplicht moet worden meegedeeld,
maar men is niet verplicht u die te geven.
Langs de andere kant kunt u dan beslissen om niet te kopen!

Hoeveel verdiepingen en appartementen?
Betonrot op terrassen kan gevolg hebben dat ook de balustrades moeten aangepast worden en dat de bekleding van de terrassen ook moet aangepakt worden. Al of niet heeft iedereen zijn terras betegeld al of niet met toestemming.
Ook de brandtrappen werden ineens aangepast (hersteld bleken los te hangen).
Ik spreek hier over een gebouw van 15 verdiepingen en 110 appartementen.
Kostprijs iets over het miljoen. Er zijn eigenaars die direct betaald hebben. Andere hebben een groepslening afgesloten bij X.
Dak moet nog geïsoleerd worden.
In gemene delen moeten nog rookmelders komen (2019).
Liften nagekeken en aangepast - ook de verlichting in de lifthallen met aangepast worden.
Als de gasleidingen gecontroleerd worden dan kan men blijkbaar ook vaststellen dat het verlies per leiding meer dan X% is ..voor dat gebouw kwam dat voor de 7 hoofdleidingen op meer dan €150.000 (gemene kosten) en dan moesten afbraakwerken in in de keukens te komen - afbreken van sommige keukens ) terug dichtmaken er nog bijkomen (privatieve kosten).
Daarna kan men beginnen met de zijgevels te isoleren.

In een andere VME heeft men een 5 jaren planning wat kleiner 32 appartementen en daar zijn de twee dringende kanten nu al volledig geïsoleerd en dak ook.

Als er nog gen offertes zijn gevraagd, kan de syndicus u ook geen cijfers geven.
Hangt allemaal af in welke fase de studie zit. Het is niet omdat er op de AV beslist werd dat er werken worden uitgevoerd, dat de juiste prijs l bekend is. Mogelijks is er enkel nog maar een ruwe raming (en die kan er soms ferm naast zitten)

Hartelijk dank voor al jullie posts - dit wordt geapprecieerd

Fransiscus, het gaat om een gebouw met dacht ik 14 verdiepingen en ik dacht een 186 'wooneenheden' (appartementen en studio's). Van terrassen lees ik niks (die zien er nog prima uit), het gaat vooral over 'kopgevels' die water laten insijpelen, dakisolatie en de stabiliteit in de ondergrondse garages (náást het appartemensgebouw) waar enkele balken aangetast zijn door betonrot door vochtinsijpeling. Ik lees totale kosten van om en bij de 2 miljoen EURO (alles in totaal als ik het goed heb).

Ik neem contact op met de conciërge, die zal hopelijk wel een beeld kunnen geven van wat dit nu precies inhoudt voor elke bewoner kwa kosten. De syndicus heeft nog niet geantwoord.

Nu goed, met de informatie die jullie gegeven hebben kan ik verder. Ik kan de volgende jaren zonder problemen pakweg een 15 000 EURO investeren in het gebouw, maar ook niet heel veel meer meer. Daar kom ik toch al een eindje mee denk ik, maar je weet nooit ... .

Grootste probleem blijft dus 'op papier' hebben van wat er op die laatste AV beslist is omtrent extra kosten voor reservefonds en waarvoor die bedragen dienen. Die vergadering vond plaats in april, maar een verslag is mogelijk nog niet gemaakt ... . Tjah ... wachten op dit verslag of niet ... that's the question Ik zal het natuurlijk wél moeten krijgen bij ondertekening akte als ik Thomas goed begrijp, maar dan is het natuurlijk te laat

Koopdossier moet volledig zijn, en duidelijk nazicht van de statuten en alle laatste verslagen van de AV's