Huur garage

[Axie]

Beste;

Ik zal proberen kort en duidelijk ons verhaal hier neer te zetten.

- Op 20/12/2013 gaan wij een huurcontract aan voor een (privé)garage. Een standaard huurcontract voor een jaar, jaarlijks opzegbaar en wordt jaarlijks stilzwijgend verlengd indien niet opgezegd.
- Wij hebben de garage gehuurd via een immo, maar het contract spreekt van wij als huurder en de eigenaar van de garage als verhuurder, dus eigenlijk zit de immo daar op papier voor niets tussen.
- Wij tekenen bij de immo een contract en daarvan krijgen wij een kopie mee. Het contract telt 2 blz. en alleen op het laatste blad staat mijn man zijn handtekening, geen handtekening van iemand van de immo of van de verhuurder. Ook staat bijgeschreven dat we een sleutel meekregen.
- Wij hebben stipt iedere maand betaald.

In augustus 2016 sturen wij een opzegbrief;
- Deze wordt aangetekend en gewoon verzonden naar het adres dat op ons contract bij de verhuurder staat. Wij hadden naar de immo gebeld en zij zeiden dat we zo het contract moesten opzeggen.
- Wij vragen in die brief ook om contact met ons op te nemen ivm de sleutel. (het bewijs van die aangetekende zending heb ik dec 2017 weggegooid)

Wij horen niets van de verhuurder dus in januari sturen wij opnieuw een aangetekende én gewone zending, dat wij hem nog 3 maand geven om contact met ons op te nemen ivm de sleutel. Dat we dus nog 3 maand huur zullen betalen maar dat het wel de bedoeling is dat de opzeg doorgaat.

Maart 2017;
Wij horen nog steeds niets van de verhuurder en betalen jan, feb en maart nog huur maar dan zijn we het moe en gaan met ons contract naar de immo. Daar halen ze hun contract uit en op hun eerste blad staat bij de verhuurder een ander adres dan op ons contract. Niet achteraf bijgeschreven, wél netjes getypt dus de enige conclusie die wij daar toen konden trekken was dat het eerste blad veranderd is geweest. Het tweede blad waarop mijn man zijn handtekening staat is behouden gebleven maar het eerste blad is een ander. De immo gaf dat toe, maar stelde zich daar geen vragen bij.
Maar op dat bewuste eerste blad staat dus het adres van de verhuurder. En het is net dat adres dat veranderd is op het nieuwe eerste blad.
Wij hebben onze brieven naar een verkeerd adres gestuurd.
Wij hebben daar toen duidelijk gemaakt dat we daar niet mee opgezet waren, gezegd dat we geen huur meer gingen betalen wegens contract volgens ons correct opgezegd en hebben daar de sleutel achtergelaten.

Vandaag;
Net een aangetekende en gewone brief gekregen van de advocaat van de verhuurder.
- Waarin wij in gebreke worden gesteld en de vraag om de ontbrekende huurgelden te voldoen (april 2017 tot nu dus).
- Dat we ook de nog te vervallen huurgelden moeten voldoen want het contract loopt volgens hen nog tot eind dit jaar (opnieuw stilzwijgend verlengd).
- Anders wordt de ontbinding van het contract gevorderd
- Er wordt ook verwezen naar een eerdere ingebrekestelling maar die hebben wij nooit ontvangen.

Hoe zit dit nu, en wat doen wij nu best?
Wie gingen er van uit dat wij juist gehandeld hebben en de opzeg correct gedaan. Wij dachten dat alles reeds een klein jaar afgesloten was.
En ook; is het contract wel ooit geldig geweest, gezien het verwisselde voorblad? Ik weet niet of de verhuurder dit weet maar waarschijnlijk heeft hij een ander contract dan wij. Het immobureau zegt er niet tussen te komen, het is een contract tussen wij en de verhuurder, wij moeten het oplossen.

Dank bij voorbaat voor Uw tijd en raad.
Mvg.

[Freshprince]

- Jaarlijks opzegbaar: welke is de vervaldag (laatste dag v.h. huurjaar) a.u.b.?

... wellicht was de eerste opzeg net op tijd om op te zeggen tegen de vervaldag?...

MAAR "het bewijs van die aangetekende zending heb ik dec 2017 weggegooid"...

... daarmee heb je het bewijs van je opzeg weggegooid, zodat we van de tweede opzeg zullen moeten uitgaan, hopelijk heb je daar wel nog het bewijs van?

Je zal dan inderdaad moeten rekenen tot de eerste vervaldag volgende op deze opzegging, tenzij je op een andere manier die eerste opzeg alsnog zou kunnen bewijzen (bijna onmogelijk).

Met bewijs van de eerste opzeg in hand had je een sterk dossier, nu niet vrees ik.

[Axie]

Het huurcontract is getekend op 20/12/2013. Met onmiddellijk ingang dus dat zal de start en vervaldatum zijn?
Wij gingen in elk geval van die datum uit en hebben daarom in augustus 2016 onze opzegbrief verstuurd om zeker op tijd te zijn.
Ik had inderdaad dat bewijs moeten bijhouden maar na anderhalf jaar niets gehoord te hebben, was het volledig achter de rug, dachten we.

Volgens de verhuurder loopt het contract nog steeds, sterker het is net (20/12/2018) opnieuw ingegaan. Wat de tijding van deze brief waarschijnlijk verklaard.

Maar, hoe zit het dan met het veranderde adres in het contract?
Op het door ons ondertekende contract op 20/12/2013 staat de verhuurder + zijn adres. Naar dit adres hebben wij reeds alle aangetekende en niet aangetekende brieven verstuurd.
In maart 2017; in het immokantoor zien we op hun contract dat de verhuurder zijn adres is aangepast. Wij vragen daarnaar en krijgen te horen dat hij verhuisd is (een paar weken na de ondertekening). En dat ze dat hebben aangepast.
Ja, ok. Maar zowel de verhuurder als het immokantoor hebben niet aan ons laten weten van de adresverandering.
Toen wij onze opzegbrieven stuurden woonde de verhuurder er al lang niet meer.
Hadden wij daarvan niet op de hoogte moeten worden gebracht?

Ik zie nu inderdaad ook op de brief van de advocaat dat de verhuurder een ander adres heeft dan dat dat wij van hem kennen.

[Didymus]

Verhuurder had u zonder meer zijn adreswijziging moeten meedelen, maar zolang u niet kan bewijzen dat er een opzegbrief werd verzonden gaat dat weinig verschil maken, vrees ik. Wel vreemd dat die brieven niet gewoon onbesteld zijn teruggekomen.

[mava105]

Eens informeren bij de gemeente wanneer verhuurder van adres is veranderd. Mogelijks zal je dat niet krijgen. Je kan ook altijd eens gaan informeren bij de huidige bewoner van de oude woning van de verhuurder. Die kan u waarschijnlijk wel de datum van de verhuis doorgeven.
Als deze datum na de ondertekening van uw huurovereenkomst was, is verhuurder ingebreke gebleven.
Natuurlijk niet slim om enkel maar een deel van de huurovereenkomst mee te nemen. Nu had je geen kennis van de helft van de overeenkomst . Op welk deel staat hoeveel de huur zal bedragen? En wanneer ze zal ingaan?
Wat had je gedaan als daarin stond dat bij opzeg van de huur een forfaitair bedrag van 10.000 € verschuldigd was?
Alleen bewijs maar eens dat je dat eerste blad niet ontvangen hebt.
Op welk blad stonden de eigenaarsgegevens en zijn adres. Hoe wisten jullie naar welk adres de opzeg moest worden gezonden?

[Axie]

Bedankt alvast voor de info.

Wat betreft het contract, ik zal dit proberen uit te leggen;

- op 20/12/2013, zijn wij, de huurders in het immokantoor. Daar wordt het verhuurcontract opgesteld. In de computer roepen ze een standaard verhuur contract op. En daarin vullen ze bij "huurder" de naam dan mijn man in, zijn (ons) adres en telefoonnummer in.
Bij verhuurder wordt de naam + adres + telefonnummer van de verhuurder ingevuld.
Daarna werd dit contract afgeprint.
Allemaal gedrukt en ingevuld met de computer, geen balpen en geen handgeschreven schrift.
Dit, is ( volgens ons) het originele contract. het telt 2 pagina's en op de tweede blz. zet mijn man zijn handtekening.
Van beide blz. worden kopiën gemaakt en die krijgen wij mee naar huis.
Dus, een kopie van het volledig origineel contract met op de 2de pagina enkel de handtekening in balpen van mijn man.

Naar het adres dat daarop staat, sturen wij de aangetekende opzegbrieven.
Het telefoonnummer dat daarop staat hebben we ook een aantal keer geprobeerd maar wordt ook niet opgenomen.

Maart 2017.
Nadat wij dus 2 aangetekende en gewone brieven hebben opgestuurd gaan wij naar het immokantoor.
Wij hebben ons kopie van het originele contract mee, de beide pagina's.
In het immokantoor halen ze ook hun contract boven en dit zou moeten overeenkomen met het onze, maar dat doet het niet.
We schrokken daar wat van, eigenlijk.

Zeiden ze ons toen;
De verhuurder was pas een paar weken na ons daar geweest om het verhuurcontract te tekenen.
En toen zei de verhuurder dat hij verhuisd was, en hebben ze in de computer een nieuw contractje opgevraagd, op de eerste pagina onze gegevens ingevuld. En de nieuwe (!) gegevens van de verhuurder, dit afgeprint.
Het eerste blad daarvan genomen en van het originele contract, dat werd afgeprint toen wij er waren en waarvan wij een kopie hebben, hebben ze het 2de blad genomen en beide samengevoegd.
Toen heeft de verhuurder op het tweede blad, naast mijn man zijn handtekening zijn handtekening gezet.

Wij zeiden toen ook van; "Ja, niet moeilijk dat het niet lukt om op te zeggen, als je het adres veranderd en bladzijden wisselt en zo..."
De immo gaf toen aan om het in orde te brengen, wij lieten de sleutel daar achter en dachten dus dat het in orde was.
Wij hebben toen wel dat 2de, aangepaste contract gevraagd en dat kregen wij toen mee.
Het oringinele 2de blad, met beide handtekeningen in balpen, met ervoor het aangepaste eerste blad geniet. Zij (de immo) hadden dat toch niet meer nodig, want het contract was afgelopen.

Maar beiden contracten liggen hier nu voor mij. Het eerste dat wij kregen, een kopie met enkel mijn man zijn handtekening. En het tweede, met ander voorblad met beide handtekeningen in balpen (geen kopie).

Ik weet het, het is ingewikkeld, het duurde ook een tijd tegen dat we zelf doorhadden hoe het zat met die contracten.

@ Mava; wij hadden dus wel een kopie van het volledig contract, alleen werd later het eerste blad ervanuit gehaald en vervangen door een ander, aangepast eerste blad.

[Huur-Recht.be]

Het was de verplichting van de verhuurder om zijn adreswijziging mee te delen. Indien dit niet gebeurd is kon je er van uit gaan dat het adres in het contract correct was en hiernaar een opzeg versturen. Volgens de rechtspraak en rechtsleer moet je "alle redelijke maatregelen nemen om uw beslissing aan de tegenpartij ter kennis te brengen". Evenwel, als je nu geen enkel bewijs meer hebt van die opzeg in augustus 2016, is die "in rechte" ook niet gebeurt en kan je je er niet op beroepen.

Als je dan in maart 2017 het nieuwe adres verneemt van de verhuurder had er m.i. minstens nieuwe briefwisseling moeten plaatsvinden, waarin je verwijst naar de oude. Misschien heeft het immokantoor dat naar de verhuurder toe gedaan, maar uiteraard kan je niet zomaar je sleutels daar achterlaten en denken dat het opgelost is. Het immo kantoor is bemiddelaar een geen contractpartij.

Als er in 2017 geen nieuwe opzeg is gebeurd en je hebt geen bewijs meer van verzending in 2016, dan loopt het huurcontract juridisch gezien vandaag inderdaad nog gewoon door.

Indien je nog wel bewijs hebt van 2016, heeft de opzeg wel plaatsgevonden, maar neemt dit niet weg dat je nog langer "het genot" hebt gehad. De verhuurder zou zelfs zo ver kunnen gaan dat hij tot op heden nog geen sleutels heeft gekregen en "het genot" tot op heden dus doorliep..

Wat moet je doen?

1) Asap contact opnemen met dat immokantoor en vragen welke acties zij hebben ondernomen na maart 2017 en je hiervan bewijs geven. Zodanig kan je misschien wel afleiden dat de verhuurder in kennis werd gesteld van een opzeg en de afgifte van de sleutels in maart 2017.
2) Naar gelang het antwoord van de immo, een antwoord op dat van de advocaat formuleren. Evenwel zou je nu al naar de advocaat kunnen sturen dat je z'n brief hebt gekregen en weldra na kort onderzoek spontaan zult antwoorden. Anders gaat deze misschien al naar de vrederechter.
3) Bij verdere vragen hier verder reageren of pm!

[Axie]

Volgens het immo bureau heeft het ook een tijdje geduurd eer ze de verhuurder konden contacteren en heeft hij dan zijn sleutel komen ophalen. Echter, staat ook niets van op papier...

We hebben in maart niet zomaar ons sleutels achtergelaten, het immo bureau erkende dat het fout was dat niemand de adresverandering van de verhuurder aan ons had doorgegeven en dat zij het gingen oplossen. Wij gaven toen ook aan om vanaf dan geen huur meer te betalen. Aangezien wij er sindsdien niets meer van hoorden, gingen we er vanuit dat het inderdaad in orde gebracht was.

Aan de brief van de advocaat te lezen, loopt volgens de verhuurder inderdaad de huur nog steeds door. volgens mij heeft hij ook express gewacht tot nu, -10 maand na de laatste betaling- om een brief te sturen want nu is net een nieuw huurjaar begonnen.
Volgens ons is de huur anderhalf jaar geleden correct opgezegd geweest. Helaas dus buiten ons weten om naar het verkeerd adres.
En idd. ik had die bewijsjes moeten bijhouden maar wij dachten echt dat alles reeds anderhalf jaar geleden juist was opgezegd.

Om dan nu te horen dat we nog 2 jaar (2017 + 2018) huur te moeten betalen. Omdat de verhuurder verzuimd heeft zijn nieuw adres door te geven... dat is wel even slikken.

In de brief hebben wij de keus, dus binnen de week de achterstallige huur + tot dec 2018 betalen;
Of;
Indien wij dit niet doen, gaan ze de ontbinding van het contract vragen (vredegerecht?)

Dus niets doen is geen optie, denk ik.
We gaan een brief sturen (aangetekend best?) waarin we aangegeven volgens ons de opzeg correct gedaan te hebben in augustus 2016. En nogmaals in januari 2017.
De advocaat heeft het in zijn brief ook over een ingebrekestelling die we reeds zouden gehad hebben. Wij hebben echter nog niets daaromtrent gekregen. Dat vermelden, dat we er geen hebben ontvangen of niet?

Met groet en dank.

[Didymus]

Uiteraard in uw antwoord vermelden dat u nooit een ingebrekestelling hebt ontvangen.

Dat de verhuurder de "achterstal" tot meer dan een jaar laat oplopen alvorens actie te ondernemen is op z'n minst vreemd te noemen.

Ik zou in het schrijven aan de advocaat wijzen op de contractuele fout van zijn cliënt, benadrukken dat de garage al sinds eind 2016 werd vrijgemaakt en laten weten dat u bereid bent om te onderhandelen om dit in der minne te regelen. Voor de vrederechter verschijnen zonder enig bewijs van uw geldige opzeg lijkt me een garantie op verlies + een hoop extra kosten.

[Huur-Recht.be]

Uiteraard in uw antwoord vermelden dat u nooit een ingebrekestelling hebt ontvangen.

Dat de verhuurder de "achterstal" tot meer dan een jaar laat oplopen alvorens actie te ondernemen is op z'n minst vreemd te noemen.

Ik zou in het schrijven aan de advocaat wijzen op de contractuele fout van zijn cliënt, benadrukken dat de garage al sinds eind 2016 werd vrijgemaakt en laten weten dat u bereid bent om te onderhandelen om dit in der minne te regelen. Voor de vrederechter verschijnen zonder enig bewijs van uw geldige opzeg lijkt me een garantie op verlies + een hoop extra kosten.

Sluit ik me bij aan!

[Axie]

Ik reeds op donderdag 01/02/2018 een aangetekende + gewone brief verzonden.

Ik heb in de brief gemeld;
- Dat wij eerder geen ingebrekestelling kregen.
- Dat wij reeds in augustus 2016, "na telefonisch meegedeeld te hebben aan de verhuurder" een aangetekende én gewone opzegbrief hebben verstuurd. (Dat is waar, wij hadden het de verhuurder eerst telefonisch meegedeeld dat we de huur zouden opzeggen. Ik besef natuurlijk dat dit telefoongesprek geen enkele bewijswaarde heeft maar ik dacht dat het ook geen kwaad kon dit te melden in de brief.)
- Dat wij het contract hebben opgezegd zoals beschreven staat in het huurcontract.
- Dus ook verstuurd naar het adres, vermeld in het huurcontract.
- Ook dat wij gewacht hebben op antwoord, op een afspraak ivm de sleutel.
- Dat wij een tweede aangetekend + gewone brief hebben verstuurd (zelfde adres).
- En dat we in maart de sleutel hebben afgegeven bij het immobureau.

Uiteraard staan wij open voor een minnelijke schikking. Het is een garage op "den boerebuiten" dus een lage maandelijkse huur.
Volgens de advocaat het berekend heeft is de opgelopen huurachterstal mét intrest iets meer dan 500€. Het spreekt voor zich dat wij dit liever niet zien oplopen met gerechts- en/of advocaatkosten.
We weten natuurlijk niet in hoeverre de tegenpartij bereid is te onderhandelen over dit bedrag (wij gaan er niet erg moeilijk over doen) maar voor ons primeert de opschorting van het -volgens hen- nog lopende huurcontract. Het is die opschorting dat ze bij de rechtbank willen vragen indien wij niet betalen (maar als wij wél betalen, loopt het huurcontract dus door) en wij willen liefst de opschorting zonder rechtbank.

Het is nu wachten vol ongeduld op een antwoord van de tegenpartij.

[Didymus]

Verbreking door de vrederechter kan er even goed op uitdraaien dat u de rest van de huur van dit jaar nog als bijkomende schadevergoeding mag betalen. Ik zou dus oppassen om dit als een uitweg die in uw voordeel is te beschouwen.