Beste mensen,
Ik heb met veel aandacht de twee topics rond dit onderwerp op het juridisch forum gelezen maar deze zijn gesloten, bijgevolg dien ik mijn opmerking via een nieuw topic te plaatsen.
Het herhalen van agendapunten waarrond reeds gestemd werd, mag wel degelijk.
Het hangt gewoon af van syndicus tot syndicus. Er zijn wel syndici en advocaten die dat een beroepsfout noemen, maar dit is niet opgenomen in de plichtenleer of in het B.W..
In mijn geval:
De pizzeria op ons gelijkvloers laat een stemming doorgaan met hun advocaat aan tafel ter verantwoording/intimidatie.
Zij willen vrijgesteld worden van de renovatie van de hal, trappen, muren, dak, gevel,... obv het nuttigheidscriterium.
Ze halen uiteraard hun 4/5de meerderheid niet, met een minderheidsstem weliswaar. Maar dat komt omdat zij 1/3 aandeel hebben en bepaalde eigenaars van de "last" af willen van het slechte nabuurschap dat daaruit volgt.
Nu, op de volgende vergadering plaatst de syndicus dit weer op de agenda op verzoek van hun advocaat.
Ik beroep mij op "kracht van gewijsde" en rechtszekerheid, en eis dit punt van de agenda te halen.
Antwoord van de syndicus: Ik ga uit van het democratisch principe, en dat overtreft uw eis, wie zijn agendapunt eindeloos wil herhalen mag dat. Het is aan de mede-eigenaars deze mensen maar steeds terug wandelen te sturen. Je dient daarom goed af te spreken met uw mede-eigenaars. Halen zij door omstandigheden toch hun stem binnen, dan moet je zelf maar naar de rechtbank voor een nietigverklaring.
Er bestaat veel discussie, maar ik daag iedereen uit mij een gerechtelijk precedent te tonen waarin een syndicus daarover aangepakt wordt.
- Winston
- Juridisch actief: Ja
- Regio: België
Benieuwd naar jouw juridische opties? Winston begeleidt jou aan de geschikte oplossing.
Klik hier om jouw situatie te beschrijven en we nemen binnen de 24 uur met jou contact op voor persoonlijke begeleiding
-
Thomas Morus
- Berichten: 6083
- Juridisch actief: Nee
- Locatie: Utopia
Iedere mede-eigenaar heeft wettelijk het recht om een punt op de dagorde te (laten) plaatsen.
Maar steeds opnieuw eenzelfde punt op de agenda plaatsen waarover reeds is gestemd lijkt me eerder misbruik van recht dan de toepassing van het "democratisch principe".
Maar steeds opnieuw eenzelfde punt op de agenda plaatsen waarover reeds is gestemd lijkt me eerder misbruik van recht dan de toepassing van het "democratisch principe".
WIJSHEID IS EEN VERHEFFENDE VORM VAN INTELLIGENTIE
Mijn opmerking, maar komt wel voort uit de syndicus die zei: "dat we gerechtelijk geen poot hebben om op te staan, elke syndicus kiest voor zichzelf hoe hij daar mee om gaat."nog deel uit van het citaat van uw syndicus, of is dit uw opmerking?
Dat lijkt wel zo, en ik ben ook die mening toegedaan, maar hoe kan je dit onderbouwen vanuit de wetgeving (artikels) of deontolgie ? Je praat immers zelf over een "principe", ga dat eens afdwingen in een rechtbank.Maar steeds opnieuw eenzelfde punt op de agenda plaatsen waarover reeds is gestemd lijkt me eerder misbruik van recht dan de toepassing van het "democratisch principe".
De luxe om zelf een principekwestie te gaan bepleiten om alzo zelf een precedent te scheppen heb ik niet.
Dus ik blijf bij mijn opmerking/verwittiging dat iemand wel herhaaldelijk agendapunten kan blijven plaatsen die reeds gestemd zijn, zolang de syndicus dat toelaat.
Bewijs me maar anders...
-
Thomas Morus
- Berichten: 6083
- Juridisch actief: Nee
- Locatie: Utopia
"hoe kan je dit onderbouwen vanuit de wetgeving"
Zoals ik al zei: misbruik van recht.
Het spreekt vanzelf dat je de syndicus niet mag doodmeppen.
Je zal dus steeds via de Rechtbank moeten gaan.
Rechtsmisbruik bestaat in de uitoefening van een recht op een wijze die kennelijk de grenzen van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en oplettend persoon te buiten gaat: herhaaldelijk hetzelfde punt waarover reeds eerder werd beslist op de dagorde laten plaatsen onder het mom dat eenieder eender welk punt op de dagorde mag (blijven) plaatsen is rechtsmisbruik.
Zoals ik al zei: misbruik van recht.
Het spreekt vanzelf dat je de syndicus niet mag doodmeppen.
Je zal dus steeds via de Rechtbank moeten gaan.
Rechtsmisbruik bestaat in de uitoefening van een recht op een wijze die kennelijk de grenzen van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en oplettend persoon te buiten gaat: herhaaldelijk hetzelfde punt waarover reeds eerder werd beslist op de dagorde laten plaatsen onder het mom dat eenieder eender welk punt op de dagorde mag (blijven) plaatsen is rechtsmisbruik.
WIJSHEID IS EEN VERHEFFENDE VORM VAN INTELLIGENTIE
ps: jij sprak van een principe, niet ik!
Democratisch principe; lijken me toch jouw woorden. Maar dat doet er niet toe. De volgende quote wel:opnieuw eenzelfde punt op de agenda plaatsen waarover reeds is gestemd lijkt me eerder misbruik van recht dan de toepassing van het "democratisch principe".
Weer mijn vraag volgens welk artikel is dit misbruik van recht, en hoe pas je dit toe op een syndicus ? Tot nu toe staat de syndicus nog altijd recht in zijn schoenen, besliste agendapunten mogen eindeloos herhaald worden, er is geen wet geen plichtenleer die dat verbiedt, noch een precedent.Zoals ik al zei: misbruik van recht
Mensen u, bent verwittigd, er gaat teveel rond op het internet dat dit niet mag, zonder dat deze bewering wettelijk of gerechtelijk ondersteund is. Er worden alleen maar dure woorden gebruikt. Ik ben er zelf ingetrapt en moedig naar de syndicus gestapt met die woorden als rechtszekerheid,... Zij kiezen zelf welke overtuiging ze aanhangen als het gaat om het herhalen van steeds hetzelfde agendapunt.
(gelezen op dit forum) Verbod van agendapunten (wegens kracht van gewijsde)
Een genomen beslissing op een (vorige) Algemene Vergadering mag NIET herhaald worden op een volgende AV. Een dagordepunt, waarover reeds een definitieve beslissing voorligt, kan NIET opnieuw ter beslissing worden voorgebracht. Dat toch doen zou de rechtszekerheid wegnemen. Wanneer een beslissing werd genomen en deze werd niet vernietigd, dan krijgt deze, na het verlopen van de protesttermijn “kracht van gewijsde”, wat betekent dat ze definitief en onaantastbaar wordt. De betrokken eigenaar kan dus enkel de beslissing aanvechten voor de Rechtbank binnen de 4 maanden na de Algemene Vergadering.. Op een volgende AV eenzelfde dagordepunt laten herleven (zodat er opnieuw kan worden over gestemd en waardoor er een nieuwe protesttermijn zou ontstaan) kan niet en vormt rechtsmisbruik.
Begrip gewijzigde omstandigheid, slaande op agendapunten die reeds eerder besproken werden. Volledigheidshalve dient vermeld dat een dagordepunt, waarover reeds in een vorige Algemene Vergadering een beslissing werd genomen, maar waaromtrent nadien een gewijzigde omstandigheid plaats grijpt, wel opnieuw op de agenda kan worden geplaatst.
Voorbeeld waarbij het niet kan = Aan een Mede-Eigenaar werd toestemming verleend om nieuwe ramen te steken, waarbij de indeling of een andere norm afwijkt van de "standaard" indeling. Wordt dit goedgekeurd door de vergadering en wordt deze beslissing niet aangevochten, dan kan dit punt nadien niet meer op de agenda worden geplaatst.
Voorbeeld waarbij het wel kan = Wanneer er sprake is van een terrasrenovatie. De vergadering weigert deze renovatie een eerste en het volgende jaar een tweede maal, omdat er op het ogenblik van stemming niet écht bouwfysische problemen voorhanden waren. Zolang dit het geval is, dient dit punt niet meer te worden behandeld (niettegenstaande het recht van elke eigenaar om te vragen om het telkens opnieuw op te nemen). Het vijfde jaar wordt er betonschade vastgesteld. Alsdan doet zich een gewijzigde situatie voor, wat het opnieuw bespreken verrechtvaardigt.
In het eerste voorbeeld houdt het opnieuw beslissen door de Algemene Vergadering rechtsmisbruik in, wat in het verlengde ervan de rechtsonzekerheid in de hand werkt. In het tweede voorbeeld betreft dit het in stand houden van het gemeenschappelijk patrimonium. Omdat er hier sprake is van een evolutieve toestand.
Een genomen beslissing op een (vorige) Algemene Vergadering mag NIET herhaald worden op een volgende AV. Een dagordepunt, waarover reeds een definitieve beslissing voorligt, kan NIET opnieuw ter beslissing worden voorgebracht. Dat toch doen zou de rechtszekerheid wegnemen. Wanneer een beslissing werd genomen en deze werd niet vernietigd, dan krijgt deze, na het verlopen van de protesttermijn “kracht van gewijsde”, wat betekent dat ze definitief en onaantastbaar wordt. De betrokken eigenaar kan dus enkel de beslissing aanvechten voor de Rechtbank binnen de 4 maanden na de Algemene Vergadering.. Op een volgende AV eenzelfde dagordepunt laten herleven (zodat er opnieuw kan worden over gestemd en waardoor er een nieuwe protesttermijn zou ontstaan) kan niet en vormt rechtsmisbruik.
Begrip gewijzigde omstandigheid, slaande op agendapunten die reeds eerder besproken werden. Volledigheidshalve dient vermeld dat een dagordepunt, waarover reeds in een vorige Algemene Vergadering een beslissing werd genomen, maar waaromtrent nadien een gewijzigde omstandigheid plaats grijpt, wel opnieuw op de agenda kan worden geplaatst.
Voorbeeld waarbij het niet kan = Aan een Mede-Eigenaar werd toestemming verleend om nieuwe ramen te steken, waarbij de indeling of een andere norm afwijkt van de "standaard" indeling. Wordt dit goedgekeurd door de vergadering en wordt deze beslissing niet aangevochten, dan kan dit punt nadien niet meer op de agenda worden geplaatst.
Voorbeeld waarbij het wel kan = Wanneer er sprake is van een terrasrenovatie. De vergadering weigert deze renovatie een eerste en het volgende jaar een tweede maal, omdat er op het ogenblik van stemming niet écht bouwfysische problemen voorhanden waren. Zolang dit het geval is, dient dit punt niet meer te worden behandeld (niettegenstaande het recht van elke eigenaar om te vragen om het telkens opnieuw op te nemen). Het vijfde jaar wordt er betonschade vastgesteld. Alsdan doet zich een gewijzigde situatie voor, wat het opnieuw bespreken verrechtvaardigt.
In het eerste voorbeeld houdt het opnieuw beslissen door de Algemene Vergadering rechtsmisbruik in, wat in het verlengde ervan de rechtsonzekerheid in de hand werkt. In het tweede voorbeeld betreft dit het in stand houden van het gemeenschappelijk patrimonium. Omdat er hier sprake is van een evolutieve toestand.
-
Thomas Morus
- Berichten: 6083
- Juridisch actief: Nee
- Locatie: Utopia
Ja ik zei het al twee keer:
rechtsmisbruik!
Blijkbaar is TS zelf de persoon die alle 1000-maal terug op de dagorde zet ofwel de syndicus die dat alles toestaat.
Ik ben niet begonnen over het "democratisch principe, maar het staat wel in de vraag van TS.....
rechtsmisbruik!
Blijkbaar is TS zelf de persoon die alle 1000-maal terug op de dagorde zet ofwel de syndicus die dat alles toestaat.
Ik ben niet begonnen over het "democratisch principe, maar het staat wel in de vraag van TS.....
WIJSHEID IS EEN VERHEFFENDE VORM VAN INTELLIGENTIE
55 vragen en antwoorden voor de syndicus
Peter Leysele, Katia Pszeniczko Uitgeverij Kluwer
ISBN 978-90-4652-889-1
blz. 155
38.WANNEER ER EEN DEFINITIEVE BESLISSING VOORLIGT, KAN DEZE DAN HET JAAR NADIEN OPNIEUW TER STEMMING AAN DE ALGEMENE VERGADERING WORDEN VOORGELEGD ?
Wat zegt de rechtspraak voor de wetswijziging d.d. 2 juni 2010….hierover ?
(Volgens vier bladzijden met verdere commentaar en bespreking van vonnissen met daarin ook :
Een dagordepunt laten herleven om er terug over te kunnen beslissen en zo opnieuw in rechte zou kunnen opgetreden worden, dient als rechtsmisbruik te worden aanzien.
Nuance : Er dient een uitzondering te worden gemaakt wanneer er zich gewijzigde omstandigheden voordoen of hebben voorgedaan.
In die gevallen is het wel gerechtvaardigd dat hetzelfde en reeds besliste onderwerp opnieuw ter stemming aan de vergadering wordt voorgelegd.
………………………………….
(Bij het slot van zijn antwoord wijst de auteur op verandering van termijn (3 wordt 4) ingevolge de wetswijziging 2010).
Peter Leysele, Katia Pszeniczko Uitgeverij Kluwer
ISBN 978-90-4652-889-1
blz. 155
38.WANNEER ER EEN DEFINITIEVE BESLISSING VOORLIGT, KAN DEZE DAN HET JAAR NADIEN OPNIEUW TER STEMMING AAN DE ALGEMENE VERGADERING WORDEN VOORGELEGD ?
Wat zegt de rechtspraak voor de wetswijziging d.d. 2 juni 2010….hierover ?
Neen. Artikel 577-9, § 2 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat een mede-eigenaar die niet akkoord kan gaan met een beslissing die door de vergadering werd genomen, deze beslissing binnen een vervaltermijn van 3 maanden in rechte dient aan te vechten.
(Volgens vier bladzijden met verdere commentaar en bespreking van vonnissen met daarin ook :
Een dagordepunt laten herleven om er terug over te kunnen beslissen en zo opnieuw in rechte zou kunnen opgetreden worden, dient als rechtsmisbruik te worden aanzien.
Nuance : Er dient een uitzondering te worden gemaakt wanneer er zich gewijzigde omstandigheden voordoen of hebben voorgedaan.
In die gevallen is het wel gerechtvaardigd dat hetzelfde en reeds besliste onderwerp opnieuw ter stemming aan de vergadering wordt voorgelegd.
………………………………….
(Bij het slot van zijn antwoord wijst de auteur op verandering van termijn (3 wordt 4) ingevolge de wetswijziging 2010).
Laatst gewijzigd door adsummam op 30 jun 2018 21:18, 1 keer totaal gewijzigd.
Tip :
Koop (of ontleen) het boek.
Stuur op basis daarvan nu reeds een aangetekende brief aan de syndicus.
Mocht in een volgende bijeenroeping nogmaals het agendapunt voorkomen, leg dan klacht neer :
http://www.biv.be/tuchtrechtspraak/een- ... vertreding
Koop (of ontleen) het boek.
Stuur op basis daarvan nu reeds een aangetekende brief aan de syndicus.
Mocht in een volgende bijeenroeping nogmaals het agendapunt voorkomen, leg dan klacht neer :
http://www.biv.be/tuchtrechtspraak/een- ... vertreding
-
Thomas Morus
- Berichten: 6083
- Juridisch actief: Nee
- Locatie: Utopia
Het wordt stilletjes aan tijd dat ook syndici hun plaats in de pikorde leren kennen en niet zelf hun eigen regels maken 
!!!
!!!WIJSHEID IS EEN VERHEFFENDE VORM VAN INTELLIGENTIE
Ok, ik begin jullie redenering in te zien. Je gebruikt dus in de ingebrekestelling artikel 577-9 §2 als zijnde dat de eiser geen gebruik heeft gemaakt van dat recht binnen de door de wet voorziene termijn. Dus kracht van gewijsde is hier van toepassing. Alzo wordt mijn rechtszekerheid ook aangetast, en is er zelfs sprake van rechtsmisbruik. De dagorde is bijgevolg foutief opgesteld.
Maar dan toch 2 vragen voor ik in gebreke stel:
1.Wat dan met de vergadering volgende week, moet ik verzoeken die te verplaatsen zodat iedereen een nieuwe uitnodiging krijgt op een andere datum met een correcte dagorde ?
2. minnelijker: Is het verstandig (en kan het zelfs) dat ik gewoon laat notuleren dat dit punt niet op de dagorde hoort om die redenen en thuishoort in de rechtbank, m.a.w. kan de syndicus weigeren te notuleren wat ik vraag als mede-eigenaar. Want hij zal sowieso secretaris gestemd worden.
Verdomme, ik heb er echt geen zin in om in een rechtbank terecht te komen, een advocaat aan te stellen,...
En bijgevolg begin ik mij zelf moe-gepest te voelen, nu begrijp ik waarom mensen irrationeel stemmen over verdeelsleutels, nuttigheidscriteria etc.
Maar dan toch 2 vragen voor ik in gebreke stel:
1.Wat dan met de vergadering volgende week, moet ik verzoeken die te verplaatsen zodat iedereen een nieuwe uitnodiging krijgt op een andere datum met een correcte dagorde ?
2. minnelijker: Is het verstandig (en kan het zelfs) dat ik gewoon laat notuleren dat dit punt niet op de dagorde hoort om die redenen en thuishoort in de rechtbank, m.a.w. kan de syndicus weigeren te notuleren wat ik vraag als mede-eigenaar. Want hij zal sowieso secretaris gestemd worden.
Verdomme, ik heb er echt geen zin in om in een rechtbank terecht te komen, een advocaat aan te stellen,...
En bijgevolg begin ik mij zelf moe-gepest te voelen, nu begrijp ik waarom mensen irrationeel stemmen over verdeelsleutels, nuttigheidscriteria etc.
Als ”milde” reactie zou u het volgende kunnen doen: opgelet, deels zonder wettelijke basis.
U stuurt de syndius en de VME een aangetekende brief waarin u uw standpunt uiteen zet, vraagt dat het agendapunt NIET behandeld wordt. U geeft tevens aan dat u zal tegenstemmen mocht het toch gebeuren.
Geef aan dat u niet zal aarzelen om de zaak voor de rechter te brengen.
Eis dat uw brief in de notulen wordt opgenomen.
Uiteraard stemt u, bij toch behandelen, tegen en ziet er op toe dat uw tegenstem wel degelijk genoteerd wordt. Dit is dan wel op de wet gebaseerd.
Verdeel voor de vergadering een kopie van uw brief aan de aanwezigen en stuur hem, zo mogelijk, op voorhand door, uiteraard met de vraag ook tegen te stemmen, aan de door u gekende adressen.
+++++++++++++++++++++++++++++++++++
Opgelet : 2 identieke aangetekende brieven, zie :
B.W. Art. 577-8 § 4 6 °
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
U stuurt de syndius en de VME een aangetekende brief waarin u uw standpunt uiteen zet, vraagt dat het agendapunt NIET behandeld wordt. U geeft tevens aan dat u zal tegenstemmen mocht het toch gebeuren.
Geef aan dat u niet zal aarzelen om de zaak voor de rechter te brengen.
Eis dat uw brief in de notulen wordt opgenomen.
Uiteraard stemt u, bij toch behandelen, tegen en ziet er op toe dat uw tegenstem wel degelijk genoteerd wordt. Dit is dan wel op de wet gebaseerd.
Verdeel voor de vergadering een kopie van uw brief aan de aanwezigen en stuur hem, zo mogelijk, op voorhand door, uiteraard met de vraag ook tegen te stemmen, aan de door u gekende adressen.
+++++++++++++++++++++++++++++++++++
Opgelet : 2 identieke aangetekende brieven, zie :
B.W. Art. 577-8 § 4 6 °
++++++++++++++++++++++++++++++++++++++
Ik heb maar de raad van de syndicus zelf gevolgd nadat ik daarstraks een advocaat heb geraadpleegd gespecialiseerd in mede-eigendom. (Half uur gratis advies). Die ziet momenteel weinig slaagkans; het moet een aanhoudend probleem worden, en liefst moet de meerderheid van de VME zich eraan storen.
Ik heb contact genomen met 2 mede-eigenaars (een Vlaamse vakantieganger en een Vlaamse verhuurder, de rest zijn Franse en Waalse verhuurders, moeilijke communicatie en zij zijn vorige keer al geplooid onder de druk). Die coalitie is genoeg om de 4/5 hetzij wel met een minderheidsstem tegen te houden.
Dus aan iedereen, ik grijp terug naar mijn originele opmerking, ook als signalisatie: Er wordt teveel op het internet beweerd dat syndici hetzelfde (reeds gestemde) agendapunt van een mede-eigenaar niet mag herhalen op de volgende vergadering(en) om redenen van rechtszekerheid,... maar dat is niet zo, de syndicus heeft wel degelijk de macht dit wel te doen.
Ga dus niet blindelings in oorlog met je syndicus of naar de rechtbank, er is geen wettelijke omkadering in de sectie van het B.W. rond mede-eigendom en de syndicus. Het is ook niet opgenomen in de plichtenleer van het B.I.V., en je kan alleen maar een klacht indienen bij de tuchtcommissie als dit gestoeld is op een punt uit de plichtenleer of ingaat tegen de artikels zoals bepaald in het Burgerlijk Wetboek.
Spreek goed af met mekaar als je in een geval zoals het mijne zit, en laat de persoon die onredelijke eisen stelt voelen dat hij nooit zijn meerderheid zal krijgen. Hij moet dan maar naar de rechtbank of het gewoon opgeven. Hou ook je gevoelens in de hand als je met zo iemand in het gebouw samenleeft, en ook op de vergadering, anders kan men jou gaan aanzien als die "emotionele gek".
Bv. Over 5 dagen zal ik weer met diezelfde advocaat aan tafel zitten van de tegenpartij, en ik ga gewoon weer mijn met redenen omklede briefje voorlezen dat zegt dat het nuttigheidscriterium hier te ver wordt doorgetrokken.
Ik heb contact genomen met 2 mede-eigenaars (een Vlaamse vakantieganger en een Vlaamse verhuurder, de rest zijn Franse en Waalse verhuurders, moeilijke communicatie en zij zijn vorige keer al geplooid onder de druk). Die coalitie is genoeg om de 4/5 hetzij wel met een minderheidsstem tegen te houden.
Dus aan iedereen, ik grijp terug naar mijn originele opmerking, ook als signalisatie: Er wordt teveel op het internet beweerd dat syndici hetzelfde (reeds gestemde) agendapunt van een mede-eigenaar niet mag herhalen op de volgende vergadering(en) om redenen van rechtszekerheid,... maar dat is niet zo, de syndicus heeft wel degelijk de macht dit wel te doen.
Ga dus niet blindelings in oorlog met je syndicus of naar de rechtbank, er is geen wettelijke omkadering in de sectie van het B.W. rond mede-eigendom en de syndicus. Het is ook niet opgenomen in de plichtenleer van het B.I.V., en je kan alleen maar een klacht indienen bij de tuchtcommissie als dit gestoeld is op een punt uit de plichtenleer of ingaat tegen de artikels zoals bepaald in het Burgerlijk Wetboek.
Spreek goed af met mekaar als je in een geval zoals het mijne zit, en laat de persoon die onredelijke eisen stelt voelen dat hij nooit zijn meerderheid zal krijgen. Hij moet dan maar naar de rechtbank of het gewoon opgeven. Hou ook je gevoelens in de hand als je met zo iemand in het gebouw samenleeft, en ook op de vergadering, anders kan men jou gaan aanzien als die "emotionele gek".
Bv. Over 5 dagen zal ik weer met diezelfde advocaat aan tafel zitten van de tegenpartij, en ik ga gewoon weer mijn met redenen omklede briefje voorlezen dat zegt dat het nuttigheidscriterium hier te ver wordt doorgetrokken.