Advies over te impulsieve aankoop huis gevraagd.

[EDRM]

Beste

Mijn man en ik hebben volgens mij een enorm grote fout gemaakt.

We hebben impulsief geboden op een huis waar (vooral ik) achteraf gezien veel spijt van heb. Er is een aankoopbelofte getekend. Dit met opschortende voorwaarde ivm het niet verkrijgen van een lening.
We zijn complete leken op het gebied van doe het zelf en hebben geen idee wat dingen kosten. Verblind door zaken als locatie, potentieel en praatjes van de makelaar hapten we zonder tweede bezoek toe. Nu blijkt dat we veel te veel zullen betalen voor een huis waar we nog véél kosten in zullen hebben.

De grootste fout die we gemaakt hebben is vertrouwen op wat de makelaar zei. Even vergaten we dat het voor hem vooral commercieel was. Dat die mens helemaal niet inzit met onze portemonnee of ons als persoon. Wat uiteraard ook zijn job is dus no hard feelings. Hierdoor hadden we alle vertrouwen in het huis dat we zouden kopen.

Nu. Ik vraag me af of we juridisch een poot hebben om op te staan. We hebben onze onderzoeksplicht als koper niet top gedaan aangezien we een bod uitbrachten zonder eerst na te denken over zaken. Maar de makelaar loog ook tegen ons, in die mate dat het geen verkoopspraatje meer was maar gewoon grove leugens. Bovendien deed hij ook aan belangenvermenging (het bouwbedrijf van zijn zoon indirect aanraden). Dit alles was mondeling dus kunnen we waarschijnlijk zeer moeilijk bewijzen.

Graag had ik dan ook geweten wat voor opties er zijn:
- Kunnen we op een of andere manier heronderhandelen over de prijs?
- Mogen we iets in het compromis toevoegen om ons te beschermen tegen de lijken die vast nog uit de kast kunnen vallen? En zoja; wat en hoe?
- Kunnen we iets ondernemen tegen de makelaar?
- Hij pushte ons ook om dezelfde notaris te nemen als de tegenpartij, moet ik hier wat achter zoeken?
- Kunnen we er in het slechtste geval op één of andere manier nog onderuit? Ik neem aan dat een attest van weigering lening vragen bij de bank fraude is?

Ik besef dat we stom waren. Voel me dan ook een dom kuiken.
Toch had ik graag een zo goed mogelijk advies gekregen.

Bedankt voor jullie tijd
E

[Meeboo]

Helaas kan u onder een getekende overeenkomst niet meer uit zonder een schadevergoeding van 10% te betalen. U zegt dat er een opschortende voorwaarde is mits bekomen lening. Misschien kan dat nog een uitweg zijn indien er geen banken u een lening willen toestaan. Dan kan u er zonder schadevergoeding onderuit.

Heronderhandelen over de prijs zal de tegenpartij niet willen toestaan vrees ik.

U bent ook steeds vrij om zelf een notaris aan te stellen die uw belangen verdedigt.

[LennieK]

Misschien is uw bank wel bereid om op papier te zetten dat ze u geen lening willen toekennen voor de aankoop van de woning (desnoods als reden omdat ze inschatten dat de verkoopwaarde te hoog ligt ten opzichte van de werkelijke waarde of gewoon zonder reden)?

[denlowie]

Normaal vraagt men 3 attesten van drie banken dat je geen lening kan krijgen .

[Thomas Morus]

Helaas is het antwoord op alle vragen "neen".
Maar blijf objectief:
Is het wel zo dat de deze kosten de totaalprijs zodanig opdrijft dat de investering niet
meer interessant is? Hebt u op deze basis vergeleken met de prijzen van panden waar die kosten niet nodig zijn ?

[bosprocureur]

Als er nog tijd voor is (zie opschortende voorwaarde!) zou ik u aanraden om als de bliksem een lening aan te vragen bij minimaal het vereiste aantal banken, met uw hele verhaal. Ik durf te wedden (niet veel, maar toch... ) dat de lening telkens geweigerd wordt. Kopie van de attesten aangetekend overmaken aan de verkoper. Gedaan.

Er is geen sprake van fraude; u vraagt een lening, die wordt gewoon geweigerd, punt uit.

[Fortuin]

Die opschortende voorwaarde is inderdaad het enige dat u kan redden.

[WizardGandalf]

Die opschortende voorwaarde is inderdaad het enige dat u kan redden.

Hier sluit ik me ook bij aan. Als je naar de bank stapt om het volledige bedrag te ontlenen, en je verteld er ook bij dat je ook nog héél wat kwijt zal zijn aan verbouwingen, zou een bank wel eens kunnen besluiten dat het financiële plaatje voor jullie niet haalbaar is, het risico voor de bank te hoog, en de lening weigeren. Als genoeg banken u op papier zetten dat ze een lening weigeren, omdat het gewoonweg een te groot financieel risico is, dan pleeg je helemaal geen fraude, en voldoe je aan de opschortende voorwaarde om de verkoop niet te laten doorgaan.

Moest ik van u zijn, ik zou niet opnieuw onderhandelen over de prijs of iets dergelijks, want dan geef je de indruk aan de makelaar dat je onder de koop wil uitkomen, en zou deze wel eens moeilijk kunnen beginnen doen.

Maar je geeft zelf aan dat de aankoop + verbouwing van deze woning eigenlijk financieel te zwaar is voor jullie. Zorg dat banken waar jullie om een lening gaan vragen, dit ook beseffen, en ze gaan je die lening waarschijnlijk weigeren. Maar ZELF achter een attest van weigering vragen bij de bank, is inderdaad fraude. Dus begin daar zeker niet aan!

Wat het pushen voor dezelfde notaris betreft: daar valt zeker en vast iets achter te zoeken! Het ereloon bij de verkoop van een woning ligt vast, en moet verdeeld worden onder de notarisen. Dus één notaris = volledige bedrag, twee notarisen = elk de helft. Het is sowieso beter om je eigen notaris te nemen, want die zal eerder uw belangen verdedigen dan een notaris die ook de belangen van de verkoper moet behartigen. Niemand kan u weigeren uw eigen notaris te nemen (tenzij het om een openbare verkoop gaat, maar dat is hier niet het geval). Het kost je niets meer, dus zeker doen!

[mava105]

is vertrouwen op wat de makelaar zei.

NOOIT DOEN. Makelaars stellen een pand altijd rooskleuriger voor dat de werkelijke staat.
Voor het geven van een lening zal de bank meer dan waarschijnlijk nog een schatting laten uitvoeren door hun eigen expert. Het is nog nog mogelijk dat deze de waarde veel minder schat

[KJ86]

Maar je geeft zelf aan dat de aankoop + verbouwing van deze woning eigenlijk financieel te zwaar is voor jullie. Zorg dat banken waar jullie om een lening gaan vragen, dit ook beseffen, en ze gaan je die lening waarschijnlijk weigeren. Maar ZELF achter een attest van weigering vragen bij de bank, is inderdaad fraude. Dus begin daar zeker niet aan!

Er zal waarschijnlijk niet in de opschortende staan dat de verbouwing geleend mag worden. Het is misschien beter om een lening te vragen aankoop woning + schrijfkosten. Meestal verwachten de banken een eigen inbreng. Het kan ook zijn dat de opschortende voorwaarde beperkt is tot 80 % van de aankoop.

De vraag is natuurlijk of dat je voor u eigen niet moet uitmaken om het pand aan te schaffen, er een tiental jaar in te wonen en dan een totaalrenovatie aan te vatten. De tijd zal de prijs wel goedmaken, altijd zo geweest. Nu denken jonge mensen dat er gewoond moet worden zoals de televisie het voorstelt. Sorry voor die bubbel te doorprikken maar dat is enkel weggelegd voor de happy few.

[WizardGandalf]

Er zal waarschijnlijk niet in de opschortende staan dat de verbouwing geleend mag worden.

Ik bedoel niet dat er een lening voor aankoop en verbouwing moet aangevraagd worden, maar de bank zou kunnen redeneren dat het terugbetalen van de lening (voor aankoop) in combinatie met uitgaven voor de verbouwing, niet haalbaar is voor de vraagsteller, en bijgevolg de lening weigeren.

[Meeboo]

zoals KJ86 stelt, verbouwingen zijn niet dwingend he. Je hebt een compromis voor de aankoop van een huis. niet voor de verbouwingen.

[WizardGandalf]

Of verbouwingen al dan niet nodig zijn om daar "menswaardig" te kunnen wonen, kan niemand hier inschatten, denk ik. Het speelt verder ook niet zo veel rol. Het is de "intentie" om te verbouwen, dat bij de aanvraag tot een lening als negatief aspect kan aanzien worden door de bank. Net als bijvoorbeeld een lopende lening van een wagen, of het feit dat er een kindje op komst is, allemaal een nefatief effect kan hebben bij de aanvraag tot een lening, omdat al deze aspecten extra kosten voor de ontlener met zich meebrengen, en bijgevolg een extra risico voor de bank (= groter risico dat de ontlener niet kan terugbetalen).

Het punt is dat de vraagsteller enkel onder het compromis kan uitkomen, als aan de opschortende voorwaarde voldaan is: geen lening krijgen van de bank. Of een bank al dan niet een lening toestaat, hangt van vele zaken af:

1. Het te ontlenen bedrag.
2. De waarde van het vastgoed waar de hopotheek op ligt.
3. Het inkomen van de ontlener.
4. Andere mogelijke uitgaven die een ontlener mogelijk nog heeft. En dit laatste kan gelijk wat zijn: afbetaling van een wagen, kinderen in het gezin, maar ook verbouwplannen.

Dus als je naar de bank stapt en zegt: "Wij willen 100% van de aankoopprijs ontlenen", en die prijs blijkt eigenlijk iets te hoog voor de woning in kwestie, en de ontlener vermeld dan ook nog eens dat ze vast en zeker van plan zijn ook nog eens stevig te verbouwen, dan zal een bank al snel voor zichzelf inschatten dat het risico voor deze lening gewoon te hoog is, en deze niet toestaan.

En als de vraagsteller bij een aantal banken een njet krijgt, is dit een geldige reden om de aankoop niet te laten doorgaan, zonder dat er een schadevergoeding moet betaald worden. Dit is de enige mogelijkheid die de vraagsteller heeft.

[Thomas Morus]

Het plan om te verbouwen heeft niet direct impact op de beslissing van de lening tot aankoop.
Het kan wel leiden tot weigering van een tweede lening achteraf om die verbouwingen te financieren.
Het weze duidelijk dat de aanvraag van een tweede lening na de aankoop niet meespeelt voor het niet-toekennen van de eerste lening. Dat zou veel verder strekken dan de ontbindende voorwaarde die enkel en alleen het verkrijgen van een lening voor aankoop omvat.

[WizardGandalf]

Het plan om te verbouwen heeft niet direct impact op de beslissing van de lening tot aankoop.

Bij bepaalde banken zal dit toch een invloed hebben. Toen wij jaren geleden de banken afgelopen hebben voor een lening, kregen wij expliciet de vraag wat de plannen met de woning waren, eens we deze gekocht hadden. Aangezien het om nieuwbouw ging, was het in ons geval niet veel meer dan schilderen en een tuin aanleggen, maar bij één bepaalde bank kregen we te horen. "OK, dat is goed, want moesten er nog veel extra kosten gepland staan, houden we daar wel rekening mee bij het bepalen van de intrestvoet en het maximum te ontlenen bedrag."

Het staat banken vrij om bepaalde aspecten al dan niet mee te nemen bij het toestaan van leningen. Zolang ze niet discrimineren, uiteraard.