Syndicus beslist zonder toestemming VME over budgetten

[CarolineDVz]

Beste,

Op een Algemene Vergadering is onze VME overeengekomen een renovatiebudget van €185.000 te voorzien voor de algemene delen.

Ons gebouw bestaat uit 8 appartementen waarvan er onlangs 3 verkocht zijn. Hun aandeel in het renovatiebudget werd afgehouden bij de notaris.
4 kavels zijn een gezamenlijke lening aangegaan om hun deel in de renovatie te bekostigen.
Ik ben de enige eigenaar die haar aandeel rechtstreeks aan de syndicus betaalt en heb opgemerkt dat mijn aandeel berekend is op een hoger bedrag dan overeengekomen op de AV.

De syndicus heeft zonder toestemming van de VME het renovatiebudget opgetrokken tot €215.000.

Hij heeft dit reeds toegegeven. Niemand heeft dit eerder opgemerkt en syndicus zegt dat het te moeilijk is om het budget terug te schroeven naar het overeengekomen budget op de AV.

Dat wil dus zeggen dat ik bijna €5000 meer moet betalen dan verwacht.

Kan dit zomaar?

[loeki]

Als er op de V een bedrag beslist en gestemd wordt en als dat is opgenomen in het verslag, dan mag de syndicus dat niet veranderen.
De syndicus mag enkel uitvoeren wat de AV beslist.
Moeilijk of niet, hij zal U het teveel moeten terugstorten

[CarolineDVz]

Ik heb op eigen initiatief mijn deel betaald op €185.000. Maar ondertussen heb ik van hun advocaat een ingebrekestelling ontvangen voor mijn aandeel in €215.000 zonder rekening te houden met mijn reeds betaalde deel. Volgens de datum op hun aangetekend schrijven is de ingebrekestelling opgemaakt op dezelfde datum als betaling (die ik via e-mail bevestigd heb met betaalbewijs), maar pas 6 dagen later aangeboden bij het postkantoor. Het lijkt erop alsof ze mij alsnog willen dwingen mijn deel te betalen in het verhoogde bedrag.

[LYNX XX]

U heeft correct gehandeld. Syndicus moet bijdraaien want hij gaat hier degelijk in de fout, welke hij zal moeten rechtzetten. Heeft geen enkele grond om u in gebreke te stellen. Bovendien heeft u niet ( ten onrechte aangemaand : herinnering en eerste aanmaning ).
Hebben jullie een RVME ? Indien wel deze te samen met de syndicus aangetekend aanschrijven.
Syndicus mag enkel de beslissingen van de AV uitvoeren. Indien een RVME moeten die hem daar op de vingers tikken.

[CarolineDVz]

Er is geen RVME in ons gebouw. Ik dacht een e-mail + aangetekend schrijven te sturen naar hun advocaat waarin ik meld dat mijn deel reeds betaald is op het bedrag dat werd overeengekomen op de AV. Ik voeg mijn betalingsbewijs toe en een kopie van de e-mail waarin syndicus schrijft dat hij zonder toestemming het bedrag verhoogde. Hij schrijft daarin trouwens ook dat als ik echt moeilijk wil doen ik VOORLOPIG mijn deel mag betalen op het bedrag dat werd afgesproken op de AV. Na deze e-mail heb ik dat onmiddellijk gedaan (dezelfde dag).
Advocaat kan ook het verslag van de AV opvragen.

Kan ik best eerst zijn reactie afwachten?
Of syndicus reeds aangetekend schrijven. Kan ik dat doen? Of moeten alle eigenaars dat samen doen?

[LYNX XX]

Goed gehandeld. Maar zeker de advocaat beantwoorden. Want zijn honorarium valt ten laste van de VME.
Kunt dit ook al melden aan de syndicus dat die kosten voor zijn eigen rekening zijn.
Normale invorderingskosten zijn ten laste van de VME; maar in dit geval maakt de syndicus de fout en ten onrechte.
Op de jaarafrekening en op de volgende AV deze kosten ( indien doorgerekend ) op de agenda zetten.

[CarolineDVz]

Ontzettend bedankt voor de duidelijke informatie. Ik volg jouw advies op. Bedankt!

[LYNX XX]

Ontzettend bedankt voor de duidelijke informatie. Ik volg jouw advies op. Bedankt!

Nog een kleine tip : opletten indien de syndicus de advocaat kosten op uw rekening zou zetten of doorrekenen tot betalen.
Niet betalen en afwijzen, want u heeft de bewijzen van uw correcte handelswijze.

[Sirkii]

Wat staat er exact in het VME verslag over die renovatie en het mandaat dat de syndicus hiervoor kreeg? Waren er al offertes binnen en heb je die kunnen inzien? Dikwijls wordt afgerekend bv op reëel verbruikte materialen of staat er in kleine lettertjes dat er in regie gewerkt wordt.

Kijk dus als nog niet gebeurd al eerst het contract na waarvoor de VME de syndicus de toelating tot uitvoering gaf.

[Thomas Morus]

Sirkii slaat nagels met koppen.
Wie de sector een beetje kent weet dat er gewerkt wordt met meetstaten ex-post.
Ik heb verschillende renovaties meegemaakt als mede-eigenaar.
Bij al die werken waren er wettelijke ontsnappingsclausules waarmee de partijen expliciet of impliciet akkoord gingen.

[LYNX XX]

Toch een nuchtere opmerking
AV is akkoord met een renovatiebudget van € 185000.00. Hopelijk heeft syndicus minstens 3 offertes voorgelegd ? Maar een eenzijdige verhoging met € 30000.00 lijkt mij op een totale misvatting in de omvang werken of de onbekwaamheid ramingen op te stellen. Plots + €30000.00 lijkt mij onbekwaamheid of er moeten nieuwe extra werken besteld zijn ( zonder akkoord AV ??? ). TS heeft zeker al minstens recht op de noodzakelijke verklaringen, verduidelijkingen en redenen.

Wat Sirkii zegt, is ten dele correct MAAR dan nog voor een meerkost van € 30000.00 moet deze syndicus toch eerst de eigenaars raadplegen en hun meedelen waarom en waarvoor. Zo heeft die carte blanche en leidt tot ??

Als de AV echter carte blanche heeft gegeven dan kan het maar heb dan ook mijn ernstige reserves.
TS zal best weten welke de beslissing van de AV was en wat er desnoods in de notulen staat vermeld.

En Thomas die ontsnappingsclausules ; dat is de wettelijke taak van de syndicus om dit uit te schakelen en te omzeilen. Zulke contracten moeten sluitend zijn en niet met de natte vinger. Stijging voor de werken al + 16.5 %. Hoeveel wordt het dan na de volledige oplevering ?

[LYNX XX]

Sirkii slaat nagels met koppen.
Wie de sector een beetje kent weet dat er gewerkt wordt met meetstaten ex-post.
Ik heb verschillende renovaties meegemaakt als mede-eigenaar.
Bij al die werken waren er wettelijke ontsnappingsclausules waarmee de partijen expliciet of impliciet akkoord gingen.

Thomas : wie de sector van de bouw en de sector van syndici kent, weet wel waar de klepel hangt. Ik zal u zeker geen hints moeten geven.

[Thomas Morus]

Het is de VME die toestemming geeft voor het contract.
Van dan af gelden nog enkel de clausules van dat contract.
En moet de syndicus nog enkel waken over de toepassing van dat contract. De syndicus beslist nooit over grote renovatiewerken en ook niet over de contractuele bepalingen.
DUS: syndicus gaat enkel en alleen in de fout als hij betalingen doet die contractueel niet voorzien zijn.

[LYNX XX]

ART 577-8,14° BW de wet zegt immers dat de syndicus aan de AV een evaluatierapport moet voorleggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen.

Investeringswerken kan de syndicus niet autonoom beslissen. Als tijdens de werken blijkt dat er bepaalde meerwerken nodig zijn, dan moet de syndicus daarvoor opnieuw het akkoord van de AV vragen, tenzij die AV hem vooraf een budget toegekend heeft om onvoorziene kosten te delen.

Als er nu al €30.000.00 meerkost is voor de werken; waar eindigt dit dan ?

Zulke contracten heb ik in mijn actieve loopbaan nooit afgesloten of laten afsluiten. Grote valkuil.

[Thomas Morus]

Meerwerken die contractueel niet zijn voorzien, daar kan een syndicus niet over beslissen. Dat is een contractwijziging of codicil.

Maar dat is iets totaal anders dan de ex-post meetstaten voor contractueel reeds goedgekeurde werken.