Dit artikel is van dwingend recht.§ 1. Elke huurovereenkomst bedoeld in artikel 1 wordt geacht te zijn aangegaan voor een duur van negen jaar.
De huurovereenkomst eindigt na het verstrijken van een periode van negen jaar indien ten minste zes maanden voor de vervaldag door één van beide partijen een opzegging wordt betekend.
Indien binnen deze termijn geen opzegging wordt betekend, wordt de huurovereenkomst telkens onder dezelfde voorwaarden voor een duur van drie jaar verlengd.
Ten eerste gaat het hier om een overeenkomst van 9 jaar."Op het algemene principe dat de basishuurprijs vrij overeen te komen is telkens wanneer een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten, heeft de wet van 13 april 1997 één uitzondering gemaakt.
Het nieuwe art 7§1bis zegt immers dat de basishuurprijs bij opeenvolgende korteduurcontracten niet mag stijgen als aan de volgende voorwaarden is voldaan:
- de opeenvolgende huurcontracten werden gesloten voor een duur van drie jaar of minder;
- deze huurovereenkomsten werden telkens gesloten met verschillende huurders;
- de huurovereenkomsten werden telkens beëindigd door de (opgezegd) door de verhuurder.
Enkel als aan deze drie voorwaarden samen is voldaan mag de basishuurprijs gedurende 9 jaar niet hoger zijn dan de geïndexeerde basishuurprijs van de eerste korte duur overeenkomst..."
Dat art. 7§1 niet van toepassing is daar waren we het een aantal posts geleden al over eens.art 7 §1 evenmin daar het hier duidelijk handelt om de voorwaarden van een nieuw contract na het wettelijk beëindigen van een contract op het einde van zijn loopduur en niet het heronderhandelen van de huurprijs tijdens de loopperiode van een bestaand contract.
Voila, je geeft het onrechtstreeks toe dat dat soort onderhandelen van de huurprijs tijdens de loopperiode van een bestaand contract in feite niet mag ... Euh ... en wanneer word daar dan echter wel over onderhandeld ? Juist. Tijdens de laatste dagen van het bestaand contract. Denk je niet dat een vrederechter dat misschien ook zo ziet ? Misschien kan iemand hier enkele uitspraken over opdiepen.... niet het heronderhandelen van de huurprijs tijdens de loopperiode van een bestaand contract.
Een huurder zal het tegenovergestelde zeggen, dus daar zingt ieder vogeltje zoals het gebekt is.De zwakte van de wetgeving voor hoofdbewoning speelt al dikwijls genoeg (lees gerust teveel) in het voordeel van de huurder, je moet niet trachten dit nog wat te verzwaren.
Dat is nu reeds praktisch zo opgelegd door de wetgever met het 3-6-9 huurcontract (afgezien van de indexaanpassing). Het feit dat een verhuurder eventueel duidelijk bij wet zou verboden worden (wat ik toegeef dat nu niet voor 100% duidelijk is, vandaar deze discussie) om bij verder verhuren aan dezelfde huurder, de huishuur te verhogen, zal weinig uitmaken op het totaal aantal verhuurders die in zo'n situatie zouden verkeren..... (of gaan we binnenkort naar een systeem waar de huurder van de eigenaar eist dat hij aan hem/haar verhuurt voor een periode X aan bedrag Y?)
Ik weet niet of daar naar verlangd moet worden door verhuurders. Het zal toch nooit goed zijn en beide partijen zullen veel water bij de wijn moeten doen. Op gebied van huurprijzen.. de prijzen stijgen al jaren de pan uit, niettegenstaande het in de rest van de immobiliensector slecht gaat. Neem nu een bladje als hebbes.be: dat staat propvol van mensen die hun huis nog willen verkopen. Huuradvertenties: zeer weinig. Dus de prijzen van huurwoningen blijven stijgen. Soepelere huursubsidies ? De regering heeft geen geld, als ze dus op korte tijd iets willen doen om de mensen aan betaalbare woningen te helpen zal het eerder in de richting van het tijdelijk blokkeren van de huurprijzen zijn. Of misschien minder strenge normen voor huurwoningen ? Zou dat verhuurders er toe aanzetten om minder fors de huurprijzen te doen stijgen ? Ik betwijfel het en vrijwel onrealiseerbaar omdat een eens ingeslagen weg van de regering om strengere voorwaarden aan huurwoningen te stellen nooit zal teruggedraaid worden. Misschien een daling van de kadastrale belasting.Laat de justitie commissie maar snel werk maken van die nieuwe huurwetgeving zodat ze hopelijk voor de voorspelde datum van einde 2013 kan goedgekeurd worden en de rechten van verhuurder/huurder weer wat evenwichtiger verdeeld zijn...
Ik beaam dit volledig. De particuliere verhuurmarkt verdwijnt stilaan.Gelieve mijn posts niet uit hun verband te rukken en aldus mij intenties in de mond te leggen die er niet zijn.
- dit huurcontract wordt beëindigt op een rechtmatige wijze omdat het contract ten einde loopt. Daarbij worden de stappen gevolgd die de wetgever van de eigenaar verlangt.
- vervolgens biedt de eigenaar het pand opnieuw op de markt aan. de huidige bewoner kan kiezen of hij al of niet de nieuwe voorwaarden aanvaard.
Het is het volledige recht van de eigenaar om deze voorwaarden kenbaar te maken op de wijze die hij wenst. Hier wordt nergens een heronderhandeling van de huurprijs opgestart; de eigenaar maakt gewoon zijn nieuwe voorwaarden voor het verkrijgen van een nieuw contract bekend, niet het verlengen van een bestaand contract.
Dit is de basis van het contractrecht en heeft in feite weinig of niets te maken huurrecht. Het huurrecht heeft deze enkel in die mate overgenomen om ze te kunnen aanpassen aan de specificiteit van het marktsegment.
De verhuurder heeft in dit geval alle regels gevolgd zoals het hoort, zelfs volgens de richtlijnen die de huurdersbonden gezamenlijk in hun publicaties naar voren brengen!
Iedere huurder die denkt dat de huidige Belgische huurwetgeving voor de huurder nadeliger is dan voor de eigenaar:
- moet zeer dringend eens de aanverwante literatuur erop nalezen,
- wordt zeer vriendelijk eens verzocht deze wetgeving te vergelijken met de navenante in onze buurlanden,
- kan altijd de stukken van de senaat erop eens nalezen waar dezelfde oefening werd gemaakt naar aanleiding van de vraag waarom er zo weinig internationale vastgoedvennootschappen geïnteresseerd zijn in de privatieve Belgische vastgoedmarkt terwijl we toch het centrum van Europa vormen en de vastgoedprijzen in vergelijking met de buurlanden spotgoedkoop zijn,
- Kan in publicaties van oa professor Storme, Patirck Dewilde, Yves Dechamps, Christel Mazy ,advocaat Timmermans, Nicola Declerck en nog tientallen anderen die internationaal als een authoriteit op oa. dit domein erkend worden er eens op nalezen en hieruit concluderen waarom zij vinden dat er in België sprake is van een ernstige overbescherming van de huurder,
- kan uit die publicaties ook afleiden waarom het gebrek aan initiatief van de overheid om sociaal zwakkeren te integreren in de huidige maatschappij ertoe heeft geleid dat wat betreft huisvesting de overheid haar verantwoordelijkheid tracht door te schuiven naar de privatieve sector terwijl diezelfde wetgeving en regeling haar eigen sociale projecten voor een deel beschermt tegen diezelfde wetgeving.
- zou onder andere publicaties uit trends en andere zakenbladen eens dienen onder de loep te nemen waaruit zeer duidelijk naar voren komt dat juist de overbescherming van de huurder één van de voornaamste redenen is waarom in België de privéhuurmarkt in versneld tempo aan het opdrogen is. Dit in tegenstelling met buurlanden waar het privébezit van huurpanden hand over hand toeneemt. (In Frankrijk was deze toename tijdens de recente bankencrisis zelfs beduidend hoger dan voor deze losbarstte, men heeft blijkbaar meer vertrouwen in bakstenen dan in banken..)
Wat betreft de toekomstige aanpassing van de huurwetgeving is reeds gesteld dat deze in essentie de uitwassen van makelaarskantoren zal trachten aan banden te leggen (discussies naar aanleiding van de implementatie van artikel 5 ter stellen zeer duidelijk dat deze slechts een tijdelijke maatregel vormt tot de nieuwe wetgeving er met een uitgebreid pakket op zal ingaan) en dat de scheefgetrokken situatie verhuurder/huurder zal worden aangepakt zodat het terug interessanter wordt om in België te verhuren op lange termijn ipv van te verhuren tijdens korte termijn speculatieperiodes alvorens het pand weer aan een hogere prijs te verkopen.
Tussen haakjes, de huurprijzen in België liggen gemiddeld 30% lager dan in de buurlanden en dit met vergelijkbare gemiddelde inkomens per capita...
Veel tientallen uren leesplezier.